唐山市曹妃甸区教师进修学校与张某某租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：唐山市曹妃甸区教师进修学校，住所地河北省唐山市曹妃甸区唐海镇永丰路8号。法定代表人：张树春，该单位校长。委托诉讼代理人：郑俊雷，该单位教师。委托诉讼代理人：李巧钰，河北实同律师事务所律师。被告：张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住河北省唐山市。

原告唐山市曹妃甸区教师进修学校向本院提出诉讼请求：1.要求与被告解除合同，被告交还租赁物；2.要求被告给付2016年11月1日至2018年10月31日的租金44000元；3.要求被告给付2017年6月7日至实际给付租金之日止的违约金；4.要求被告承担本案的诉讼费用。2016年11月1日，被告从原告处承租位于曹妃甸区唐海镇永丰路8号的土地，双方于2017年6月6日补签了一份《曹妃甸区行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》，约定被告租赁该场地的租赁期限为2016年11月1日至2018年10月31日，并对双方权利义务、合同的变更、解除与终止、违约责任等进行了约定。合同第七条第3款约定：被告拖欠租金累计3个月以上的，原告有权解除合同。被告自合同约定的给付租金之日至今已8个月都未支付租金，故原告要求解除该合同，交还租赁物，支付租金及自2017年6月7日起至实际给付租金之日止的违约金。请求法院依法判决。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，要求被告拆除租赁土地上的自建物。被告张某某辩称，我于2016年10月26日在李双珍处购买13间彩钢房，此13间彩钢房坐落于曹妃甸区教师进修学校水泥路南、永丰路东。我购买该彩钢房时，李双珍说这块地的租金是每年15500元，这跟原告提供的合同中的租金价格有分歧。2017年我使用该地块的时候，原告不允许我维护这些彩钢房，理由是房租没有确定。这造成我的损失1万余元，包括埋的上下水、土地整理等。经过我们双方补签合同，确定租金价格为每年22000元，我认为这个价格可以接受。签订合同之后，我从事的经营环境，不符合区环保局的规定，区环保局多次断电，至今也没有电可用，机械设备、原材料也都被环保局没收了。我曾向原告表示要解除合同，不再租赁该场地，但是没有书面证据，但是有证人能够证明。我虽然签订了租赁地块的合同，但是此地块没有能正常保证我的经营，是造成我没有交纳房租的直接原因。我与原告沟通多次，未能达成一致意见。我同意交纳2017年的租金22000元并同意解除合同。请求法院依法判决。对原、被告有争议的证据和事实本院认定如下：原告提交曹妃甸区行政事业单位资产（房屋）租赁合同书，证明被告张某某承租了原告的土地，原、被告之间存在租赁合同的权利义务关系。被告张某某的质证意见：合同上的签名是我签的。但是合同第十六条约定”本合同一式四份，甲方、乙方、甲方主管部门、财政部门各执一份”，但是我手里没有合同。我虽然签订了合同，但是我是因为各种原因才不交纳租金的。本院对该份合同的证据效力，予以认定。原告提交被告张某某与刘艳亮签订的租房协议，证明被告张某某未经原告同意将其承租的土地非法转租给第三人。被告张某某的质证意见：我与刘艳亮签订租房合同，是因为我在购买彩钢房时，刘艳亮已在彩钢房里居住长达六年并一直经营大理石切割。我不存在非法转租的情况。本院对该份协议的真实性，予以认定。被告提交其与李双珍签订的彩钢房转让协议、购房款收据及涉案地块现场照片，证明彩钢房在被告租赁之前已经存在，刘艳亮在此房屋居住多年，并不是原告陈述的我存在非法转租的情况。原告唐山市曹妃甸区教师进修学校的质证意见：对彩钢房转让协议的真实性及关联性均有异议，谁是彩钢房的实际所有人与我方诉请没有关联。对照片的证明目的有异议。被告承租土地后，对土地是否实际经营，与我方诉请无关。被告与我方签订了租赁合同，并明确租赁的期限及年租金，被告应按合同履行义务。本院对该组证据的真实性予以认定。本院根据当事人的陈述及经审查确认的证据，认定事实如下：2016年10月26日被告张某某从李双珍处购买唐山市曹妃甸区唐海镇永丰路8号土地上的彩钢房13间。2016年11月1日，被告张某某承租曹妃甸区唐海镇永丰路8号的土地。2017年6月6日，原告唐山市曹妃甸区教师进修学校（合同甲方）与被告张某某（合同乙方）就案涉租赁土地补签曹妃甸区行政事业单位资产（房屋）租赁合同书，合同约定：”一、租赁房屋（土地）及设施、设备情况：1.租赁土地地址：曹妃甸区唐海镇永丰路8号，学校水泥路南侧，学校西南角，永丰路东侧。面积约550平方米。......二、租赁期限：两年，从2016年11月1日起至2018年10月31日止。三、租金、保证金及有关税费：年租金为22000元。租金支付方式为（均为上打租金）：按年支付，先交租金后使用；租金支付时间为合同签字之日。......七、合同的变更、解除与终止：3.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同。......（5）拖欠租金累计3个月以上的。十、乙方违约责任：......2.在租赁期间，乙方有本合同第七条第3项行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，已收取的租金、保证金不予退还。乙方应该按本合同年度租金总额20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应赔偿相应差额部分的损失。......”原告对案涉地块土地进行出租、出借及对外承包取得相关部门的审批。被告张某某自2016年11月1日承租原告土地后未向原告交纳租金。2018年4月26日，原告向本院提起诉讼，要求解除租赁合同。被告张某某亦同意解除。现涉案租赁土地地上物有彩钢房13间、切割大理石的设备、活动板房1个及围栏。本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。原告唐山市曹妃甸区教师进修学校对案涉地块土地取得相关部门审批后，于2017年6月7日与被告张某某补签的曹妃甸区行政事业单位资产（房屋）租赁合同书合法有效，系双方真实意思表示，双方形成合法的土地租赁关系。原、被告双方应当按照合同的约定履行合同义务。现原、被告均同意解除该租赁合同，对原告要求解除租赁合同的诉请，本院予以支持。合同约定的租期期间为2016年11月至2018年11月，租赁期间尚未届满，对原告主张被告支付两年租金44000元的主张，本院不予支持。被告应给付原告2016年11月至原告起诉当月即2018年4月的租金32994元（22000元/年÷12个月×18个月）。被告张某某不交纳租金的行为违反合同约定，构成违约。原、被告约定合同违约金为年度租金总额的20%，不违反法律规定，被告应给付原告未付租金的违约金6598.8元（32994×20%）。原告要求被告拆除地上自建物的诉讼请求，本院予以支持。原告的其他诉讼请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、《中华人民共合同民法通则》第一百三十四条第一款第五项的规定判决如下：
原告唐山市曹妃甸区教师进修学校与被告张某某租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐山市曹妃甸区教师进修学校到庭委托诉讼代理人郑俊雷、李巧钰，被告张某某参加诉讼。本案现已审理终结。

一、被告张某某给付原告唐山市曹妃甸区教师进修学校租金32994元及违约金6598.8元，以上共计39592.8元。二、被告张某某将河北省唐山市曹妃甸区唐海镇永丰路8号，学校水泥路南侧，学校西南角，永丰路东侧面积约550平方米的土地返还原告唐山市曹妃甸区教师进修学校并自行拆除该土地上的地上物13间彩钢房及其他自建物。三、驳回原告唐山市曹妃甸区教师进修学校的其他诉讼请求。上述一、二项于本判决生效后10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，原告唐山市曹妃甸区教师进修学校负担68元，被告张某某负担382元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于唐山市中级人民法院。

审判员　　陈光荣

书记员：王田