唐山宏宇房地产开发有限公司与杨某某确认合同无效纠纷一审民事判决书

唐山宏宇房地产开发有限公司
丁芳
张磊
杨某某
张辉（北京盈科律师事务所）
贾淑丽
滦南县倴城镇谷家营村民委员会
李金山
孟令民

原告（反诉被告）:唐山宏宇房地产开发有限公司。住所地:唐山市高新区龙泽北路大陆阳光4楼1903号。
法定代表人:王宏宇，该公司董事长。
委托代理人:丁芳，该公司法务经理。代理权限为一般授权代理。
委托代理人:张磊，该公司法务专员。代理权限为特别授权代理。
被告（反诉原告）:杨某某，农民。
委托代理人:张辉，北京市盈科律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
委托代理人:贾淑丽，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，现住滦南县倴城镇绿景嘉园小区101-2-301。代理权限为特别授权代理。
第三人:滦南县倴城镇谷家营村民委员会。地址:滦南县倴城镇天承锦绣小区。
法定代表人:李旭新，该村主任。
委托代理人:李金山，该村原党支部委员会副书记。代理权限为特别授权代理。
委托代理人:孟令民，该村委会法律顾问。代理权限为特别授权代理。
原告（反诉被告）唐山宏宇房地产开发有限公司与被告（反诉原告）杨某某、第三人滦南县倴城镇谷家营村民委员会确认合同无效纠纷一案，本院受理后，于2014年8月19日依法适用简易程序第一次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐山宏宇房地产开发有限公司委托代理人张磊、被告（反诉原告）杨某某及其原委托代理人郭广平、第三人滦南县倴城镇谷家营村民委员会委托代理人李金山到庭参加了诉讼。此案转为普通程序后，于2015年4月14日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人丁芳、张磊，被告委托代理人张辉、贾淑丽，第三人法定代表人李旭新及委托代理人孟令民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原告与第三人于2010年1月28日签订的《滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议》中明确约定了补偿条件是以合法宅基地使用权为前提置换相应的楼房面积，而本案被告所建房屋涉及的土地，被告本身未经有关职能部门批准，未取得合法使用权，不符合《滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议》的约定。《中华人民共和国土地管理法》第三条  规定:“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。”该法第七十六条  规定:“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，……。”该法第七十七条  同时规定“农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋”。《中华人民共和国民法通则》第七十二条  第一款  规定“财产所有权的取得，不得违反法律的规定。”《中华人民共和国合同法》第七条  规定:“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，……。”而本案中被告在未取得该宗土地的合法使用权的情况下，非法占用该宗土地建住宅，进而又凭非法占用的土地与秦皇岛市鼎威房地产开发有限公司、原告及第三人签订了《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号:109）、《谷家营村“平改楼”（二期）房屋拆迁开发补充协议》，违反了上述法律的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条  规定:“有下列情形之一的，合同无效:……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因此，应认定《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号:109）属于无效合同。因被告所占用的土地及建造的房屋均未取得合法手续，故原告基于履行合法合同的善意而向被告支付的拆迁补偿款17915元及安置租房费12000元被告无权取得，应返还原告。被告拆除的房屋，虽无合法宅基地使用手续，但被告实际使用，其拆除行为客观上为原告开发楼盘腾出了土地，原告支付必要的拆迁奖励款是合理的，且原告已履行，故原告要求返还拆迁奖励款的诉讼请求，本院不予支持。被告在不能以所占土地置换楼房的情况下，依据公平原则，其投资兴建的地上建筑物应按自身价值（已评估）由原告予以合理补偿。被告要求原告支付过渡安置费的反诉请求于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条  第（五）项  、第五十六条  、第五十八条  之规定，判决如下:
一、确认《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号:109）无效；
二、原告唐山宏宇房地产开发有限公司给付被告杨某某地上建筑物补偿款269630元，扣除其已付的拆迁补偿款17915元及安置租房费12000元，实际给付239715元（判决生效即履行）；
三、驳回原告唐山宏宇房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告杨某某的反诉请求。
本案本诉案件受理费4900元，由原告唐山宏宇房地产开发有限公司负担。本案反诉案件受理费80元，由反诉原告杨某某负担。本判决生效即交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。

本院认为，原告与第三人于2010年1月28日签订的《滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议》中明确约定了补偿条件是以合法宅基地使用权为前提置换相应的楼房面积，而本案被告所建房屋涉及的土地，被告本身未经有关职能部门批准，未取得合法使用权，不符合《滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议》的约定。《中华人民共和国土地管理法》第三条  规定:“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。”该法第七十六条  规定:“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，……。”该法第七十七条  同时规定“农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋”。《中华人民共和国民法通则》第七十二条  第一款  规定“财产所有权的取得，不得违反法律的规定。”《中华人民共和国合同法》第七条  规定:“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，……。”而本案中被告在未取得该宗土地的合法使用权的情况下，非法占用该宗土地建住宅，进而又凭非法占用的土地与秦皇岛市鼎威房地产开发有限公司、原告及第三人签订了《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号:109）、《谷家营村“平改楼”（二期）房屋拆迁开发补充协议》，违反了上述法律的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条  规定:“有下列情形之一的，合同无效:……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因此，应认定《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号:109）属于无效合同。因被告所占用的土地及建造的房屋均未取得合法手续，故原告基于履行合法合同的善意而向被告支付的拆迁补偿款17915元及安置租房费12000元被告无权取得，应返还原告。被告拆除的房屋，虽无合法宅基地使用手续，但被告实际使用，其拆除行为客观上为原告开发楼盘腾出了土地，原告支付必要的拆迁奖励款是合理的，且原告已履行，故原告要求返还拆迁奖励款的诉讼请求，本院不予支持。被告在不能以所占土地置换楼房的情况下，依据公平原则，其投资兴建的地上建筑物应按自身价值（已评估）由原告予以合理补偿。被告要求原告支付过渡安置费的反诉请求于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条  第（五）项  、第五十六条  、第五十八条  之规定，判决如下:

一、确认《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号:109）无效；
二、原告唐山宏宇房地产开发有限公司给付被告杨某某地上建筑物补偿款269630元，扣除其已付的拆迁补偿款17915元及安置租房费12000元，实际给付239715元（判决生效即履行）；
三、驳回原告唐山宏宇房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告杨某某的反诉请求。
本案本诉案件受理费4900元，由原告唐山宏宇房地产开发有限公司负担。本案反诉案件受理费80元，由反诉原告杨某某负担。本判决生效即交纳。

审判长：王汝利
审判员：李秀芬
审判员：刘壮

书记员：靳宇