唐某某杨水泥有限公司与唐某海港万某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告：唐某某杨水泥有限公司，住所地：河北省唐某市滦县。
法定代表人：张国柱，该公司总经理。
委托代理人：宋双喜，河北滦天律师事务所律师。
被告：唐某海港万某房地产开发有限公司，住所地：唐某海港开发区。
法定代表人：王新亭，该公司董事长。
委托代理人：梁福明，河北得法律师事务所律师。
委托代理人：许俊楠，河北得法律师事务所实习律师。

原告唐某某杨水泥有限公司与被告唐某海港万某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告法定代表人张国柱及其委托代理人宋双喜，被告委托代理人梁福明、许俊楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2015年4月27日，原告（乙方）与乐亭县至诚混凝土有限公司（甲方）签订《协议》约定：1、甲方欠乙方水泥款2774547元；2、甲方以海港万某房地产（刘成海）顶账楼四套和海港鸿福西区八段商业门市楼两套抵顶，共计2666951元，差价107596元，甲方以现金方式支付。四套顶账楼房号分别为：199-1-302、199-1-601、198-1-201、198-1-202；3、住宅楼自签字之日起甲方协助乙方办理手续，门市楼及现金待乙方出具所欠水泥发票后办理手续。因楼层设计包括车库和储物间，协议中约定的“198-1-201”应为“198-1-301”、“198-1-202”应为“198-1-302”。合同签订当日被告出具了房号为198-1-301、198-1-302、199-1-601、199-1-302，交款单位署名为张国柱，收款事由为平房改造二期A区（现为世纪星城小区A区）的四张收据并交付张国柱。之后，原告委托案外人王义男代卖上述房产，将199-1-302房屋以贷款形式出售给案外人陈金辉，被告办理了过户手续。过户时张国柱委托案外人张卫忠到场并收取了首付款，贷款余款由被告转交给了张国柱。为方便王义男代卖房屋，张国柱将剩余三张收据原件交付王义男。王义男于2015年6月15日出具了收条。2015年11月，王义男为偿还个人欠款将剩余三套房屋抵押给案外人张光明，从张光明处所得价款800000元，被告为张光明办理了过户手续。办理过户手续时张国柱、张卫忠均未到场，王义男亦未将卖房事宜告知二人。2015年12月张国柱到公安机关报案，王义男现已被公安机关逮捕羁押。
再查明，乐亭县至诚混凝土有限公司于2015年12月16日变更为唐某海港至诚混凝土有限公司。
以上事实有《协议》1份、收款收据复印件4份、张国柱询问笔录、张卫忠询问笔录、白鹏询问笔录、张光明询问笔录、李秦询问笔录、王义男询问笔录、刘成海情况说明、唐某海港至诚混凝土有限公司说明、唐某市工商局海港分局证明、当事人陈述等证据予以证实。

本院认为，涉案房屋为被告开发建设，在房屋出售后配合买方办理过户手续是其应尽的合同义务。
本案协议明确约定原告通过顶账方式取得涉案三套房屋，张国柱作为原告的法定代表人可直接代表原告做出意思表示，被告亦向张国柱交付了加盖公章的收据，故张国柱的意思表示可直接认定为原告的意思表示，原告与被告之间已经形成以顶账产生的房屋买卖合同关系，原告起诉被告主体身份适格。
张国柱委托王义男代卖房屋并约定酬劳为房价的1%，虽然没有签订书面协议，但王义男自身即从事房产中介工作，且世纪星城小区A区199-1-302房屋已经出售，双方没有争议，故双方之间的行为符合实践中典型的房产中介代卖房屋的居间合同的法律特征，双方之间已成立居间合同关系。依照法律规定，中介机构作为居间人仅向买卖双方提供信息促成交易然后收取报酬，实践中中介机构并不收取房款，且房产过户时买卖双方必须同时到场，在出售199-1-302房屋时，张国柱作为房主已委托张卫忠到场并收取了首付款，故王义男作为房产中介没有取得授权，无权私自处分涉案三套房屋，张光明知晓王义男并非房主，二人之间的抵押行为已经损害了张国柱的利益，应为无效，张国柱仍为涉案三套房屋的所有权人。被告在张国柱未到场的情况下为张光明办理了过户手续，明显存在过错，原告要求被告交付房屋并办理产权登记、土地登记合法有据，予以支持。对于原告主张的损失300000元，因未提交相关证据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第四百二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：

一、被告唐某海港万某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将坐落于唐某海港开发区世纪星城小区A区199-1-601、198-1-301、198-1-302房屋交付原告唐某某杨水泥有限公司，并配合办理房产登记和土地登记；
二、驳回原告唐某某杨水泥有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币16605元，由原告唐某某杨水泥有限公司负担3819元，由被告唐某海港万某房地产开发有限公司负担12786元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐某市中级人民法院。

审　判　长　　赵伟华 审　判　员　　宣良密 代理审判员　　田洪涛

书记员：刘晓雪