唐某某与胡某某、叶某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

胡某某
叶某某
唐某某

上诉人（原审被告、反诉原告）胡某某，个体工商户。
上诉人（原审被告、反诉原告）叶某某，个体工商户。
系胡某某之夫。
上述二
上诉人的共同委托代理人邹先德，湖北源来律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）唐某某，个体工商户。
上诉人胡某某、叶某某因与被上诉人唐某某房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2015）鄂仙桃民二初字第00674号民事判决，向本院提起上诉。
本院于2015年11月23日立案受理后，依法组成合议庭，于同年12月18日公开开庭进行了审理。
上诉人胡某某、叶某某及其共同委托代理人邹先德，被上诉人唐某某到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原审查明，2012年9月23日，胡某某、叶某某（甲方）与唐某某（乙方）签订了一份酒店租赁合同，主要约定:甲方将其位于仙桃市汉江路59-3号的酒店出租给乙方经营，租赁期限为四年零三个月，自2012年10月28日起至2017年1月27日止，年租金为75000元（留存5000元在酒店内餐饮消费）；乙方损坏和丢失甲方财产应按价赔偿；发电机在餐饮歇业后的21时30分至次日9时的费用由甲方承担，其它时间各自承担50%，凭吧台日志结算；吧台共同使用，相互照应，甲方每天按2元支付乙方水电费，甲方客房两位工作人员每天进餐按每人每餐5元计算；甲、乙双方都不得擅自提前终止合同和毁约，如违约由违约方支付一年的租金75000元；乙方交押金10000元，期满后退还。
合同签订后，唐某某于2012年9月26日向胡某某交付租金70000元，押金10000元，留存5000元作为餐饮消费预付款。
唐某某随后将酒店取名为老味道酒店，办理了营业执照，添置了经营设施。
酒店在经营期间，叶某某与唐某某的合伙人曹敢银因共用吧台产生矛盾，多次要求唐某某辞退曹敢银未果。
胡某某于2013年10月21日向唐某某发出了关于协商酒店租赁合同的补充协议的通知，要求唐某某必须清退曹敢银及其家人，必须在同月28日中午12时前重新协商签订补充协议，超过此期限应停止经营。
因唐某某拒绝辞退曹敢银，口头多次要求继续租赁房屋未得到胡某某、叶某某同意。
同月31日，胡某某、叶某某将老味道酒店厨房门锁住，阻止唐某某继续经营酒店。
唐某某报警后，仙桃市公安局干河水陆派出所出警调解，胡某某、叶某某仍不愿意开门，导致酒店被迫停止营业。
唐某某于同年11月21日向原审法院提起诉讼，请求判令:1.解除双方签订的酒店租赁合同；2.胡某某、叶某某共同返还租赁押金10000元；3.胡某某、叶某某共同支付餐饮费5700元；4.胡某某、叶某某共同赔偿食材和装修损失80478元；5.胡某某、叶某某共同赔偿因违约造成的唐某某可得利益损失676802元；6.胡某某、叶某某共同支付违约金75000元；7.胡某某、叶某某共同支付吧台电费730元；8.胡某某、叶某某承担本案诉讼费用。
胡某某、叶某某提出反诉，请求判令唐某某支付违约金75000元，支付占用房屋期间的费用15616元，支付拖欠的燃气费、电费、水费等共计13025.80元，赔偿桌椅等财产损失1800元。
本院认为，本案争议的焦点问题是:1.唐某某在房屋租赁合同履行过程中是否存在违约行为；2.唐某某应否支付从2013年10月28日起至2014年1月14日止的占用房屋的费用15616元；3.双方当事人约定的违约金是否过高，是否应予调整。
围绕前述争议焦点，结合双方的诉辩主张，具体分析评判如下:
关于唐某某在房屋租赁合同履行过程中是否存在违约行为的问题。
本院认为，双方在合同中虽未约定交纳租金的具体时间，但结合合同约定的租赁期限，唐某某应于2013年10月27日（第一年租赁期限届满）前交纳第二年的租金。
经查，唐某某向原审法院提交的其与胡某某的对话录音表明，2013年10月27日前唐某某多次要求向胡某某交纳租金，胡某某均表示先处理辞退曹敢银、修改合同事宜，再谈交租金事宜。
同时，胡某某、叶某某提交的证人证言，不能证明唐某某于2013年10月31日强行锁上了胡某某、叶某某经营宾馆的大门，并拉闸断电的事实，故对其关于唐某某违约在先的主张依法不予支持，唐某某在履行租赁合同的过程中不存在违约行为。
关于唐某某应否支付从2013年10月28日起至2014年1月14日止的占用房屋的费用15616元的问题。
本院认为，胡某某、叶某某以签订补充协议为由，向唐某某发出通知，要求唐某某清退其合伙人曹敢银。
双方就清退事宜未能协商一致后，胡某某、叶某某强行锁上唐某某承租的酒店操作间，并经公安机关协调未达成调解协议。
胡某某虽主张上锁第二天就将门锁打开，但并未提交相应证据予以证实。
胡某某、叶某某的行为影响了唐某某的正常经营，致使合同目的不能实现，构成根本违约。
租赁酒店直至另行转租给案外人期间，唐某某未经营，该房屋一直处于胡某某、叶某某的实际控制之下，对胡某某、叶某某要求唐某某支付占用费用的主张，依法不予支持。
关于双方当事人约定的违约金是否过高，是否应予调整的问题。
本院认为，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条  规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。
”本案中，双方当事人在租赁合同中约定如违约由违约方支付一年租金（75000元），关于违约金的约定系双方真实意思表示，表明在订立合同时双方明确约定了一方违约时，守约方可以获得的损失补偿为75000元。
因胡某某、叶某某违约，唐某某经营租赁酒店一年后，不能依照约定的期限（四年零三个月）继续经营，导致唐某某遭受损失。
结合前述法律规定，综合考量本案双方当事人的履约情况、过错程度等因素，对胡某某、叶某某关于违约金过高应予调整的主张，依法不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，胡某某、叶某某的上诉理由均不成立。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2056元，由上诉人胡某某、叶某某负担。
本判决为终审判决。

本院认为，本案争议的焦点问题是:1.唐某某在房屋租赁合同履行过程中是否存在违约行为；2.唐某某应否支付从2013年10月28日起至2014年1月14日止的占用房屋的费用15616元；3.双方当事人约定的违约金是否过高，是否应予调整。
围绕前述争议焦点，结合双方的诉辩主张，具体分析评判如下:
关于唐某某在房屋租赁合同履行过程中是否存在违约行为的问题。
本院认为，双方在合同中虽未约定交纳租金的具体时间，但结合合同约定的租赁期限，唐某某应于2013年10月27日（第一年租赁期限届满）前交纳第二年的租金。
经查，唐某某向原审法院提交的其与胡某某的对话录音表明，2013年10月27日前唐某某多次要求向胡某某交纳租金，胡某某均表示先处理辞退曹敢银、修改合同事宜，再谈交租金事宜。
同时，胡某某、叶某某提交的证人证言，不能证明唐某某于2013年10月31日强行锁上了胡某某、叶某某经营宾馆的大门，并拉闸断电的事实，故对其关于唐某某违约在先的主张依法不予支持，唐某某在履行租赁合同的过程中不存在违约行为。
关于唐某某应否支付从2013年10月28日起至2014年1月14日止的占用房屋的费用15616元的问题。
本院认为，胡某某、叶某某以签订补充协议为由，向唐某某发出通知，要求唐某某清退其合伙人曹敢银。
双方就清退事宜未能协商一致后，胡某某、叶某某强行锁上唐某某承租的酒店操作间，并经公安机关协调未达成调解协议。
胡某某虽主张上锁第二天就将门锁打开，但并未提交相应证据予以证实。
胡某某、叶某某的行为影响了唐某某的正常经营，致使合同目的不能实现，构成根本违约。
租赁酒店直至另行转租给案外人期间，唐某某未经营，该房屋一直处于胡某某、叶某某的实际控制之下，对胡某某、叶某某要求唐某某支付占用费用的主张，依法不予支持。
关于双方当事人约定的违约金是否过高，是否应予调整的问题。
本院认为，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条  规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。
”本案中，双方当事人在租赁合同中约定如违约由违约方支付一年租金（75000元），关于违约金的约定系双方真实意思表示，表明在订立合同时双方明确约定了一方违约时，守约方可以获得的损失补偿为75000元。
因胡某某、叶某某违约，唐某某经营租赁酒店一年后，不能依照约定的期限（四年零三个月）继续经营，导致唐某某遭受损失。
结合前述法律规定，综合考量本案双方当事人的履约情况、过错程度等因素，对胡某某、叶某某关于违约金过高应予调整的主张，依法不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，胡某某、叶某某的上诉理由均不成立。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2056元，由上诉人胡某某、叶某某负担。

审判长：丁盼
审判员：任婕
审判员：胡煜婷

书记员：曹志燕