唐某与黑龙江浩盈房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告：唐某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：李振宏，黑龙江中殿律师事务所律师。被告：黑龙江浩盈房地产开发有限公司，住所地佳木斯市向阳东区联盟路1号（环路社区）。法定代表人：王平，该公司经理。委托诉讼代理人：吕立军，该公司职工。委托诉讼代理人：张浩，该公司职工。

原告唐某与被告黑龙江浩盈房地产开发有限公司（以下简称浩盈公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李振宏、被告委托诉讼代理人吕立军、张浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐某向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付未结清贷款本金1726279.54元及违约金1726279.54元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年9月3日，原告购买被告开发的位于佳木斯市××区环路社区文化××白金××楼（××）房屋，并通过银行抵押贷款方式支付了全部购房款。由于被告未能按约定如期交房，双方于2014年8月6日解除了《商品房买卖合同》（编号（GF-2000-017），而后被告多次承诺退还购房款并赔偿给原告造成的损失。2016年12月7日，双方最后一次签订协议，约定2017年11月3日前由被告结清剩余的按揭贷款，未结清前被告每月18日前向原告支付20000元。同时还约定了若被告违约自愿赔偿原告所剩银行按揭贷款总额的罚款，即向原告双倍返还所欠银行按揭贷款总额作为违约责任。经查询，截至原告起诉之日尚有银行贷款1726279.54元未结清。因被告延期交房的违约行为导致合同解除，双方就偿还银行贷款事宜协商未果，故原告诉讼至法院。浩盈公司辩称，原告起诉无事实和法律依据，且原告本人存在故意不履行协议的行为。2016年12月7日，双方签订协议，同意将所剩按揭贷款还款时间延长至2017年11月3日前。在贷款还清前，被告继续支付原告20000元用于偿还贷款和补偿。2017年11月16日，被告到银行咨询提前还贷事宜，得知原告还有个人消费贷款尚未还清，而该笔贷款与本案房屋具有关联性，即必须偿还全部剩余房贷和消费贷款之后，银行才能解除房屋抵押手续。被告就2016年12月7日的协议履行延迟15天，早已在事先与原告协商，且在变更的期限届满前拟与原告办理相关还款手续，但由于原告自身原因导致无法办理提前偿还贷款事宜，被告无任何违约行为；因原告未产生任何经济损失，其要求被告支付1726279.54元违约金无事实依据；原告的行为不符合诚信原则，是故意隐瞒相关事实，为无法提前还贷寻找借口。被告在约定期限届满前后，多次与原告协商，主观上无恶意违约之行为。根据相关法律规定违约金主要用作弥补经济损失，即使约定了违约金，应根据客观情况来调整，法院应依据原告的实际损失及违约行为认定事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对被告无异议的原告举示的商品房买卖合同、解除合同通知书、原被告于2014年11月20日签订的协议、被告出具的承诺书、2016年7月27日签订的协议、2016年12月7日签订的协议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告举示证据七、贷款查询单一份。证明截至2018年4月9日原告尚欠银行按揭贷款本息1703743.44元。经庭审质证，被告对该证据有异议，认为数额不准确。本院经审查认为，该证据具有真实性、客观性，被告虽有异议但未提供反驳的证据，对该证据予以确认；2.被告举示证据一、回函一份。证明2017年11月30日被告回函原告，“双方在2016年12月7日的协议中约定原告同意将还贷时间延长至2017年11月3日前，在此期间被告每月继续支付20000元用以偿还银行贷款及补偿。”被告于2017年10月25日、10月30日与原告及其丈夫王成果协商，将偿还期限延长至11月18日之前，原告夫妻未提出异议。被告于2017年11月16日到银行欲还贷款时得知原告有个人消费贷款300000元尚未还清，故被告按协议约定支付原告11月份20000元款项。原告发律师函前未向被告作出解释和说明，被告认为还款期限已延长，不存在违约行为。经庭审质证，原告对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为该证据系被告给原告发的信函，不是双方之间的协议或约定，不能证明被告主张的内容。本院经审查，对该证据的真实性予以确认；3.证据二、通知一份。证明被告于2017年12月18日向原告发出通知，内容为：原告在收到通知之日起15日内处理完个人消费贷款事宜，以便被告能与原告去银行办理剩余贷款结清手续，原告处理完个人消费贷款后以书面形式告知被告，被告收到通知后立即与原告办理相关手续。如原告逾期未能按照本通知要求处理完毕个人消费贷款事宜，被告将视为原告暂时放弃结清剩余贷款的权利，被告自2018年1月开始不再向原告支付补偿金5000元。在2018年5月之前被告继续支付贷款本息。经庭审质证，原告对该证据有异议，认为其没有收到该通知，即使收到通知亦是被告单方意思表示，不是双方的约定或协议，不能证明被告主张的内容。本院经审查认为，该证据具有真实性，本院予以确认；4.证据三、顺丰快递查询单截图两张。证明原告已经收到被告邮寄的通知书。经庭审质证，原告有异议，认为没有收到通知书。本院经审查认为，该证据具有真实性，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2013年9月3日，原被告签订《商品房买卖合同》，双方约定：原告购买被告开发的位于佳木斯市××区环路社区文化××白金××楼（××）房屋，建筑面积498.58平方米，总价款3880000元。合同签订后，原告交纳首付款1940000元，于2013年10月8日与中国农业银行股份有限公司佳木斯顺和支行签订《个人购房担保借款合同》，贷款金额1940000元用于支付剩余房款。由于被告未能按约定期限交付房屋，原告于2014年8月1日向被告发出《解除合同通知书》，被告同意解除合同，并于2014年11月20日与原告签订解除合同《协议》，约定“被告在2015年6月30日前将原告已交首付款和先前原告支付银行的贷款本息返还给原告，对原告尚欠银行按揭贷款由被告负责返还给银行，并一次性赔偿原告43844元。从2014年11月21日起至2015年6月20日止，被告每月补偿原告40000元。双方在2015年6月30日前办理退房手续。”因被告未履行合同义务，于2015年9月9日给原告出具承诺书，“保证在2015年10月30日前返还首付款1940000元，以及原告已交给银行按揭款项，如被告再次违反承诺，自愿赔偿原告违约金1940000元。”此后双方于2016年7月27日、2016年12月7日分别签订两份延期还款协议，后一份协议主要内容为：“由于被告未能按期结清银行按揭贷款，原告同意将按揭贷款结清时间延长至2017年11月3日前，剩余按揭款项未结清前，被告同意每月支付原告20000元作为偿还银行按揭贷款本息和对原告的补偿金。若被告违约，自愿赔偿原告所剩银行按揭贷款总额的罚款，即向原告双倍返还所欠银行按揭贷款总额作为违约金（未按时支付或拒绝支付，均视为违约）。如被告拖延导致原告无法退回已交的产权相关费用，被告承担此费用并全部退还给原告。若被告还清按揭贷款，原告必须配合在15天内办理退房相关手续，并将产权归还被告，否则，原告应承担由此给被告所造成的一切损失。”

本院认为，本案争议焦点为：1.《商品房买卖合同》、《解除合同通知书》和《协议》的效力；2.浩盈公司是否构成违约；3.应否调整《协议》约定的赔偿金数额。（一）关于合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，唐某与浩盈公司在《商品房买卖合同》不能履行的情况下，经协商一致终止合同，重新达成清理补偿《协议》，约定“被告在2015年6月30日前将原告购房首付款及原告已偿还银行的贷款本息返还给原告，尚欠银行贷款由被告负责偿还。”协议签订后，因被告的过错未能按约还款，经双方充分协商，两次续签延期还款协议，重新约定“若被告违约，自愿赔偿原告所剩银行按揭贷款总额的罚款，即向原告双倍返还所欠银行按揭贷款总额作为违约金。”从上述约定来看，内容具体明确，不存在违反法律规定或损害他人合法利益的情形，该《协议》是双方真实意思表示，是在自愿、平等基础上建立的民事合同关系，是对自己权利义务的合法处分，双方均应依约履行。（二）关于浩盈公司是否构成违约问题。原被告签订《商品房买卖合同》后，因被告未能按期交付房屋，经双方协商同意解除了合同，被告给予原告一定经济补偿。同时双方又签订协议，约定被告限期返还原告购房首付款和原告偿还银行的贷款本息，由被告负责提前偿还银行剩余贷款。因被告违约，向原告作出“如再次违反承诺，自愿赔偿原告违约金1940000元的书面承诺。”此后双方又两次签订延期还款协议，后一份协议约定“若被告未按时支付或拒绝支付均视为违约，被告按所欠银行按揭贷款总额，双倍赔偿原告违约金。但被告在约定期限内仍未还清银行贷款。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从上述被告拒绝还款的行为可以认定被告已构成违约。被告辩称，因原告有个人消费贷款未还清，不能解除房屋抵押合同，无法办理提前还贷，被告不存在违约。本院认为，2016年12月7日《协议》第五条约定：“若被告还清按揭贷款，原告必须配合15天内办理退房相关一切手续，并将产权归还被告。否则，原告应承担由此给被告所造成的一切损失。”依该约定，按照履行先后顺序，先由被告还清银行贷款，再由原告在15日内协助被告办理退还购房手续等，如不履行义务，承担违约责任。因此，原告个人消费贷款是否还清并不影响被告履行还清贷款的义务，双方没有关联性；关于是否原告还清个人消费贷款后，银行才能解除抵押合同否则无法提前还贷问题。根据合同相对性原则，原告与银行之间的约定，与被告无关，被告只需按照与原告之间的约定，将所欠银行贷款存入原告开立的还贷账户即可，故被告的抗辩理由既无法律依据，又无银行文件规定，本院不予采信。综上，被告怠于还款的行为致使还款期限多次延长，其行为已构成恶意违约。（三）关于应否调整违约金数额问题。设立违约金的目的是维护合同交易，提高合同的履约率，预防违约。关于违约金的性质，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条等规定已经确定违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，违约金不但有损失补偿的功能，还具有惩罚性，系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。鉴于违约金主要体现为一种民事责任形式，因此对数额过高的违约金条款，人民法院可以根据当事人的请求适当进行调整，以维护民法的公平和诚实信用原则。本案中，原被告在2016年12月7日签订的《协议》中明确约定了违约产生的损失赔偿额的计算方法，该约定体现了双方意思自治，因被告未按约结清银行贷款，应按约定承担违约责任。本案被告作为企业法人，具有相当的判断和抗风险能力，其事先自愿约定的违约金应是双方真实意思表示，该约定显然含有确保按时还款及违约方自愿接受违约惩罚的意思表示。因被告存在恶意拖延及拒绝履约的行为，可适用惩罚性违约条款支持原告合理部分的违约损失。被告辩称，违约金主要用作弥补经济损失，原告没有实际损失，即使约定了违约金，应根据客观情况调整。本院认为，违约金应以原告实际损失为基础，本案中，被告占用银行贷款资金期间，每月向原告账户支付银行贷款本息15000元用于偿还贷款本息，并赔偿原告违约金5000元，因此原告并无直接损失。至于被告逾期偿还贷款给原告造成的实际损失是多少，双方当事人均未能提供证据予以证明，按照“谁主张，谁举证”的原则，原告应当提供证据证明违约金约定的合理性、可得利益损失以及被告占用银行资金所获取的预期利益等。虽然原告未能举证证明其存在经济损失，但按照《协议》约定，被告仍需承担违约责任。由于原告主张的违约金明显过高，如果任由当事人约定过高的违约金且以意思自治为由予以支持，无异于鼓励当事人通过不正当的方式获取暴利，因此，被告提出调整违约金，本院依法有权参照一定的计算标准予以适当调整。结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，综合考量违约金的合理性，违约金计算方法可按原告起诉之日尚欠银行贷款本金1726279.54元，从被告违约之日起至贷款全部还清为止，参照中国人民银行同期同类贷款利率标准酌情调整。综上所述，违约造成的损失是衡量违约金是否过高的最基础、最重要的标准。《商品房买卖合同》解除后，原被告在自愿基础上签订《协议》，达成损失赔偿条款系双方建立的民事合同关系，其合理部分本院应予以支持。按照《协议》约定，被告还清贷款后，原告应协助办理退房手续和解除抵押手续，为减少讼累，及时解决当事人的纷争，应一并处理较妥。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：

一、被告黑龙江浩盈房地产开发有限公司于本判决生效之日起10内，全部还清原告唐某在银行《个人购房担保借款合同》的贷款本息，并赔偿唐某违约金（以本金1726279.54元，从2017年11月4日起至贷款本息全部还清时止，按照中国人民银行同期同类贷款利率4.9%计算）；二、原告唐某在被告黑龙江浩盈房地产开发有限公司还清银行贷款后15日内，协助被告办理退房手续和房屋抵押手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20337元，减半收取计10169元，由黑龙江浩盈房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。

审判员　　李志辉

书记员：宋健