哈尔滨鸿远房地产开发有限公司、何建功房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：
哈尔滨鸿远房地产开发有限公司，统一社会信用代码91230199565429824T（1-1），住所地哈尔滨市南岗区嵩山路89-1号。
法定代表人：于彤，职务总经理。
委托代理人：张万友，黑龙江张万友律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何建功，男，****年**月**日出生，汉族，哈尔滨市公安局呼兰分局法医，现住哈尔滨市香坊区。
上诉人

哈尔滨鸿远房地产开发有限公司（简称鸿远公司）因与被上诉人何建功房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省绥化农垦法院（2017）黑8105民初989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鸿远公司的委托代理人张万友，被上诉人何建功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。关于原告主张的被告立即办理房屋所有权证书的诉讼请求，本院认为，办理所有权证书系房产管理部门行政职责，被告只履行办理证书所需登记备案义务。按双方约定被告应于2017年1月3日，向房产管理部门提供房屋所有权证照登记的备案手续，被告逾期未完成登记备案义务系违反约定，依法承担违约责任，应立即履行协助原告办理所购房屋所有权证照义务。关于原告主张的被告支付逾期办理房屋所有权证书违约金48,712.52元（参照中国人民银行同期贷款利率4.75%计算，从2016年1月3日暂计算到2017年10月9日，具体数额直至实际给付之日为准）的诉讼请求，法院认为，被告协助办理义务延长至2017年1月3日，逾期后承担支付违约金责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”、第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，被告承担违约金应从2017年1月3日计算至实际给付之日。根据原告诉讼请求应分段计算：第一段自2017年1月3日至2017年10月9日，计277天不满一年，参照中国人民银行同期贷款利率4.35%标准计算，被告支付原告违约金为19,158.27元（572,387.00元×277天×4.35%÷360天）；第二段自2017年10月9日后至被告实际给付之日违约金，亦应参照中国人民银行同期贷款利率计付至实际给付之日。关于原告主张的被告负担案件受理费的诉讼请求，本院应根据原、被告双方各自胜、败情况，决定各自负担的数额。综上所述，被告虽无办理原告所购房屋所有权证书职能，但依据双方合同约定负有协助原告办理房屋所有权证书义务，原告主张的由被告办理房屋所有权证照的诉讼请求，系其由谁办理房屋所有权证照职责存在主观误解，本院应判定被告立即履行协助原告办理所有权证书义务。关于原告主张自2016年1月3日暂计算到2017年10月9日违约金诉讼请求，经本院依法核算被告应支付违约金19,158.27元，因计算违约金期限、标准均有变化，原告多请求部分，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张自2017年10月9日后至实际给付之日，参照中国人民银行同期贷款利率支付违约金诉讼请求，不违反法律关于违约责任的规定，法院应予支持。关于被告主张的原告请求违约金标准过高的辩解，法院认为，房屋买卖合同第九条是双方约定逾期交房的违约责任，与逾期未协助办理房屋所有权证书违约责任，不属于同一情形，不能相提并论，对被告的辩解本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项、第二款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决一、被告哈尔滨鸿远房地产开发有限公司协助原告何建功办理所购北大荒辉煌小区20栋2单元1101号房屋所有权登记证书，于本判决发生法律效力后立即履行；二、被告哈尔滨鸿远房地产开发有限公司支付原告何建功，自2017年1月3日至2017年10月9日，未协助办理房屋所有权证书违约金19,158.27元，于本判决发生法律效力后立即履行。被告哈尔滨鸿远房地产开发有限公司支付原告何建功，自2017年10月9日后至实际给付之日违约金（按房屋价款572,387.00元为基数，参照中国人民银行同期贷款利率标准计算）；三、驳回原告何建功其他诉讼请求。
二审中，上诉人鸿远公司提供以下证据：1、哈尔滨房权证香坊字第××号房屋所有权证，欲证明涉案小区于2016年5月19日开始办理房屋所有权初始登记证书。被上诉人质证认为与案渋房屋无关。2、黑龙江省农垦哈尔滨管理局房地产管理处出具的证明，欲证明涉案小区于2016年5月19日开始办理房屋所有权证书。被上诉人质证认为与案渋房屋无关。3、哈尔滨市顺通凯悦房产信息咨询服务有限公司说明，欲证明涉案20号楼初始登记时间为2016年12月6日，被上诉人质证认为与案渋房屋无关。4、哈垦房权证香坊字第××号于2016年12月6日办理初始登记后，购房人可持相关手续办理房屋转移登记取得房产证。被上诉人质证认为与案渋房屋无关，上诉人没有履行协助义务，来回推脱。被上诉人提供2017年4月27日，与省国土资源厅驻农垦总局国土资源局哈尔滨分局通话录音光盘及书面整理材料，欲证明案渋房屋是违建房屋，办不了房产证，原因是开发商造成的。上诉人质证认为对真实性有异议，不能证明上诉人所要证明的问题。对上述证据的认证意见：对上诉人提供的四份证据，被上诉人认为与案渋房屋无关。四份证据不能证明上诉人履行了办证协助义务，不予认定。被上诉人提供的录音及书面整理材料，被上诉人对真实性有异议。该证据不能证明案渋房屋的违建问题，不予认定。本院对一审查明的事实
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，符合法律规定，依法有效。双方应遵循诚实信用的原则，按照合同的约定履行各自的义务，上诉人逾期履行协助被上诉人办理不动产登记权属证书，致使被上诉人至今未取得不动产登记权属证书，应承担违约责任。上诉人认为不应由其承担政策变动带来的责任后果的理由没有证据证实，不能成立，依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

审判长 刘卫中
审判员 张喜军
审判员 朱冬杨

书记员： 胡笑扬