哈尔滨铁路局农林管理所与张坤鹏房屋租赁合同纠纷一案民事一审判决书

原告（反诉被告）
哈尔滨铁路局农林管理所，住所地哈尔滨市南岗区邮政街275号。
负责人石岩，男，该管理所主任。
委托代理人张垣，女，该管理所法律顾问。
委托代理人赫英凯，男，该管理所职员。
被告（反诉原告）张坤鹏，男，汉族，职员，。
委托代理人刘伟，男，
黑龙江合昌律师事务所律师。
原告

哈尔滨铁路局农林管理所与被告张坤鹏租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年10月24日、12月14日两次公开开庭进行了审理。原告
哈尔滨铁路局农林管理所委托代理人张垣、贺英凯，被告张坤鹏的委托代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告
哈尔滨铁路局农林管理所诉称、辩称：原告所有的换新天站货场位于福前铁路线换新天站204km+574-204km+714，原位铁路专用线货场，现铁路专用线已拆除，货场保留。原、被告签订房屋、场地租赁合同，合同期限：2014年4月1日起至2017年3月31日止，合同编号：nls20140097，出租场地面积4200平方米、房屋面积321.50平方米。现被告欠缴原告2015年租金50000元。现原告要求被告缴纳欠款50000元及利息2675元，合计52675元，并由被告承担诉讼费用。同时辩称：根据所有的证据及证人证言都说明该房屋可以居住并且一直在使用，我们从没收到过反诉人的反应情况，根据合同第六条第二项，如房屋及附属设施有故障或损坏，修复及修复费用都由反诉人承担，租赁合同中的大部分都是场地租赁，房屋只是其中的一小部分，所以我们申请法院对反诉人的请求不予支持。
原告为支持其诉讼主张，在开庭时提供如下证据：
证据一、房屋场地租赁合同一份。意在证明此租赁合同份为两部分，一部分为房屋租赁，房屋面积321.5平方米，一部分为场地租赁，场地面积为4200平方米。同时证明，房屋及附属设施的修复义务都在被告方。
经庭审质证，被告对该合同的真实性没有异议，但对证明的问题有异议，该合同中第八条第二项规定，甲方不能按期提供房屋场地，或所提供的房屋严重影响使用居住的，乙方有权解除合同。在提供房屋时，就没有水，严重影响居住。
证据二、照片一组。意在证明争议房屋一直有人在居住，房屋只是租赁合同中的一小部分，大部分是场地，场地有四千多平方。
经庭审质证，对堆放木材的两张照片有异议，对其他照片的真实性没有异议，对证明的问题有异议，照片中有人居住的房屋是看场地雇佣的人员，虽然居住但该房屋没有水，都是从邻居处取水，从签订合同时至房屋被拆迁，都是从邻居处取水，至于其他照片无法证明原告想要证明的问题。
证据三、建设用地规划许可证及铁路主辅分离土地资产划分使用登记申请表各一份。意在证明房屋占地面积为476.75平方米，场地总面积是13950平方米。
经庭审质证，被告认为该证据为复印件，不予质证。
证据四、房屋现场确认书一份。意在证明签订合同时是有水的，到2014年6月才没有水的，至于没有水的原因我们不清楚。
经庭审质证，被告对证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议。在房屋现场确认书中第三项中，当时双方都已确认在2014年没有水，后来在签订确认书之后，原告自己书写了2014年6月份没有水，该字体并非我方所书写。

本院经审查认为，被告对原告提供的证据一、证据四的真实性无异议，本院予以采信。被告虽对原告提供的证据二中的照片部分持有异议，但结合被告提供的证据一、证据二及原告提供的证据四可以证明本案合同中的房屋及场地在2016年4月份的现状。原告提供的证据三系复印件，被告对此提出异议，原告亦未提供原件予以佐证，故不予采信。
被告张坤鹏辩称、诉称：2014年4月9日，原、被告签订房屋场地租赁合同，合同约定房屋、场地租赁期限36个月，自2014年4月1日起至2017年3月31日止，房屋、场地用途为仓储商业使用，房屋租金每年50000元，房屋租金交付方式为：第一笔时间为2014年4月6日前，第二笔为2015年3月20日前，第三笔为2016年3月20日前。合同第八条第二项规定原告不能按期提供场地或所提供的房屋严重影响使用或居住等，被告有权解除合同，合同第十条第一项规定被告因本合同第八条第二项的原因而解除合同的，原告应支付被告剩余租期内应交租金总额的5%的违约金，合同签订后被告认真履行合同，并向原告缴纳了2014年度承包费50000元，可原告向被告提供的房屋，因缺水、缺电、暖气不能使用，使该房屋无法居住和使用，于是被告多次向原告反映上述情况要求达到房屋使用标准，但原告以各种理由一直推托不给予解决，违反了合同第八条的规定，属原告违约在先，这样才导致被告没有向原告缴纳2015年承包费。所以根据合同第十条的规定，被告要求原告退还已缴纳的房屋租赁费50000元，并承担合同所规定的违约金，希望法院支持被告的反诉请求。
被告为支持其诉讼主张，在开庭时提供如下证据：
证据一、证人纪汉利当庭证言。内容是我家在创业火车站附近住，与210货场相邻，没事的时候经常去210货场的房屋，看房屋的是张全忠夫妇，我和他们关系很好。发现210货场的房屋房顶多处漏雨，地板下沉，锅炉也不好使，老俩口在屋内搭个火炉子，睡觉的时候在炕四周围上塑料布，晚上放下，白天收起。二○一三年三四月份，自来水突然就断了，一直到房屋拆迁都没有水。夏天经常去我家挑水，冬天就去火车站挑水。另外，从2009年左右张全忠夫妇就在这个房屋居住，为张坤鹏看屋。从原告提供的照片中可以看出张全忠夫妇看管房屋及场地现状。
经庭审质证，原告对证人所述事实无异议，证人也直接证明了房屋一直可以居住，也一直有人居住，同时证明货场一直在使用，而且从2013年前就一直为张坤鹏看场地和房屋，2014年前和我们签订合同之前他们是知道房屋现状的。
证据二、光碟一份。意在证明2016年4月30日租赁房屋的状况，该房屋不能作为商业用房使用。
经庭审质证，原告对证据真实性无异议，该证据只能证明2016年4月30日的房屋状况，并不能证明之前的房屋状况。
本院经审查认为，原告对被告提供的上述证据无异议，本院予以采信。
根据本院确认的证据，结合当事人的陈述，可认定以下基本事实：原告所有的换新天站货场位于福前铁路线换新天站204km+574-204km+714，原位铁路专用线货场，现铁路专用线已拆除，货场保留。2010年1月8日，原告将货场及房屋租赁给刘辉，至2013年年末止，并签订合同。后刘辉将房屋及场地转租给被告张坤鹏，张坤鹏雇佣张全忠夫妇看管房屋及场地。2014年4月9日，原、被告签订房屋场地租赁合同，合同约定房屋、场地租赁期限36个月，自2014年4月1日起至2017年3月31日止，房屋、场地用途为仓储、商业使用，房屋、场地租金每年50000元，租金交付方式为：第一笔时间为2014年4月6日前，第二笔为2015年3月20日前，第三笔为2016年3月20日前。房屋面积为321.50平方米，场地面积为4200平方米。被告如约交付2014年租赁费，2015年租赁费未能按约定交付。
本院认为，原、被告签订的《房屋、场地租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规规定，合法有效。自来水、电、暖气不能使用的状况被告在转租期间即明知，租赁合同签订后双方对这一现状又予以确认，且一直使用，应认定该房屋出租时的状况符合被告的适用要求。被告迟延履行租金的义务原告要求被告给付利息的诉讼请求应予支持，可从违约日起至实际给付日止，按银行同期贷款利率计算为宜。关于被告反诉要求返还租金及支付违约金的请求，租赁合同合同第八条第二项规定原告不能按期提供场地或所提供的房屋严重影响使用或居住等，被告有权解除合同，租赁合同第十条第一项规定被告因本合同第八条第二项的原因而解除合同的，原告应支付被告剩余租期内应交租金总额的5%的违约金，这是合同解除条件及解除合同后赔偿办法的约定。依照（（中华人民共和国合同法》第九十六之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”被告的理由在租赁前其使用时及租赁时即存在按现状租赁，又以该理由主张赔偿有违诚信，且被告未提交的证据证明其曾通知原告要求解除合同，因此，被告反诉要求原告返还租金及支付违约金亦无依据，故对被告反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告张坤鹏于本判决生效后10日内向原告
哈尔滨铁路局农林管理所支付2015年年度租金50000元及相应利息（从2015年3月21日起至实际给付日止，按
中国人民银行同期贷款利率计算）；
二、驳回被告张坤鹏的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元，反诉费525元，由被告张坤鹏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。

审判长 郑玉祥
审判员 陈鸣飞
代理审判员 郝圣海

书记员： 孟振宇