哈尔滨运华房地产开发集团有限公司与姜某某房屋买卖合同纠纷一案民事裁定书

哈尔滨运华房地产开发集团有限公司
周忠欣（黑龙江运华律师事务所）
王卫国（黑龙江运华律师事务所）
姜某某
张宏（黑龙江龙房川律师事务所）
陈川（黑龙江龙房川律师事务所）

再审申请人（一审被告、二审上诉人）:哈尔滨运华房地产开发集团有限公司。
法定代表人:李运华，该公司董事长。
委托代理人:周忠欣，黑龙江运华律师事务所律师。
委托代理人:王卫国，黑龙江运华律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）:姜某某。
委托代理人:张宏，黑龙江龙房川律师事务所律师。
委托代理人:陈川，黑龙江龙房川律师事务所律师。
再审申请人哈尔滨运华房地产开发集团有限公司（以下简称运华公司）因与被申请人姜某某房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市中级人民法院（2014）哈民二民终字第169号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭，对本案进行了审查。现已审查终结。
运华公司申请再审称:（一）案涉房屋是经济适用住房，运华公司将涉案房屋抵给案外人工程材料款，案外人转手又卖给姜某某，姜某某交付购房款。案外人为了逃避房屋转让契税，二人签订一份《转让更名协议申请》，提交运华公司，经运华公司同意，运华公司与姜某某签订了《商品房买卖合同》。同时，对案外人持有的黑龙江省单位往来资金结算票据上交款人姓名也变更为姜某某。因此，这种转让不动产的行为违反了效力性法律规定，逃避了国家税收，违反国家税收等法律法规。（二）本案中，运华公司与姜某某签订的房屋买卖合同是双方恶意串通的民事行为，双方没有发生真实的房屋买卖关系。哈尔滨市人民政府关于商品房买卖合同备案的规定是在双方签订的《经济适用住房买卖合同》之后，原审法院用后颁布法规调整颁布之前的民事法律行为。（三）运华公司在与案外人签订的房屋买卖合同上加盖“作废”章是内部管理行为。双方签订的是《经济适用住房买卖合同》，应当按经济适用住房的相关规定进行处理。原审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，判令运华公司承担商品房逾期办证违约金错误。（四）应追加案外人为本案当事人参加诉讼。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条  第二、六项规定申请再审。
姜某某提交意见称:（一）一、二审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回运华公司的再审请求。运华公司与其签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容客观真实，依法应认定有效。虽然运华公司没有直接收取姜某某的房款，但通过此种方式实现了债务清偿，姜某某也因此种交易方式实际取得了合同标的物，并在运华公司办理了进户手续，双方签订房屋买卖合同系真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，故姜某某要求运华公司办理商品房权属证书的请求并无不当。（二）运华公司主张的二手房、规避税费等合同无效的理由不成立，依法应予驳回。（三）《中华人民共和国契税暂行条例》第一条  规定:“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”该规定反映出的交易纳税原则是土地房屋权属发生转移，即权属转移才纳税，而不是逢交易必纳税。国家税务总局《关于办理期房退房手续后应退还已征契税的批复》（国税函（2002）622号）规定:“对交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已纳契税款应予以退还。”因此，交易终止就无需再缴纳契税，即便缴纳契税，也可以退还。运华公司主张涉案房产的交易方式属于恶意串通规避税费的理由不成立。（四）2007年哈尔滨市人民政府《专题会议纪要》明确了案涉房屋由经济适用住房确定为商品房。一、二审法院参考适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》计算逾期办证违约金，适用法律正确。（五）本案中，姜某某既不是经济适用住房的特定供应对象，也不是经政府认定的受供应群体成员。运华公司与姜某某签订合同的价款不是政府确定的成本价。故运华公司关于姜某某购买的是经济适用住房的主张不成立。（六）二审法院查明运华公司与案外人之间名义上签订了房屋买卖合同，实为材料款以房抵账关系，该房屋亦未在房屋产权登记管理部门办理备案手续，基于运华公司与姜某某之间形成的合同关系，与本案无关联，不能以第三人身份出庭参加诉讼。
本院认为，在本案审查中，围绕双方当事人的诉请及抗辩主张，可以确定的法律争点有以下几个方面:第一，运华公司与姜某某签订房屋买卖合同效力的问题；第二，运华公司应否支付姜某某逾期办证违约金的问题；第三，应否追加案外人参与本案诉讼的问题。
关于运华公司与姜某某之间房屋买卖合同效力的问题。本案原系运华公司尚欠案外人谢福祥工程材料款385000元。2005年6月30日，运华公司与案外人谢福祥签订《经济适用住房买卖合同》。2005年9月21日，案外人谢福祥与姜某某共同向运华公司提交《更名申请书》，申请运华公司办理合同更名手续。姜某某持有房款收据，“交款人”谢福祥更正为姜某某。2005年9月21日，运华公司将其与案外人谢福祥签订的《经济适用住房买卖合同》加盖作废章，与姜某某签订《经济适用住房买卖合同》，该合同第六条付款方式及期限约定买受人2005年9月21日一次性付款385000元。该合同第十五条关于产权登记的约定“甲乙双方协商解决。”
本案涉及案外人谢福祥未取得房屋权属证书的情况下，其转让房屋的效力。对此，本案涉及以下问题:一是案外人谢福祥与运华公司以物抵债合同效力的问题；二是案外人谢福祥与姜某某签订转让以物抵债的房屋，以及运华公司与姜某某签订房屋买卖合同效力的问题。
关于以物抵债的问题。本案运华公司欠谢福祥工程材料款，运华公司以其开发的房屋抵顶债务，系债务清偿期届满之后的以物抵债。虽然运华公司与案外人谢福祥签订了《经济适用住房买卖合同》，且房屋已经交付，但没有进行权属变更。因此，债务届满后的以物抵债，目的是为了清偿债务，具有代物清偿的性质。代物清偿，是指债权人受领他种给付以代原定给付而使合同关系消灭的法律行为。根据代物清偿要务合同的属性，当事人仅仅达成代物清偿的合意，尚不是代物清偿，只有现实提出和受领代替给付，才算清偿。运华公司与案外人谢福祥的基础法律关系为以物抵债，案外人谢福祥转让没有办理权属登记的房屋，实属以物抵债债权合同的转让，债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一。此后，姜某某将购房款交给了谢福祥，谢福祥将房屋交付给姜某某，双方签订了《转让更名协议申请》，经运华公司同意，运华公司与姜某某签订了《经济适用住房买卖合同》，同时，对谢福祥持有的《黑龙江省单位往来资金结算票据》上交款人姓名也变更为姜某某，涉案房屋已经交付、占有，谢福祥与姜某某之间债权转让已经履行完毕，故该债权转让合法有效。2007年5月6日，案涉房屋经哈尔滨市人民政府《专题会议纪要》确定为商品房。虽然运华公司没有直接收取姜某某的房款，但通过债权转让方式实现了债的清偿。根据上述分析，此前运华公司对房屋的交付且又为姜某某办理了房屋进户手续，双方已经形成实质意义上的商品房买卖合同法律关系。因此，本案适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。运华公司与姜某某签订的《经济适用住房买卖合同》意思表示真实，内容不违反法律、法规强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条  第（六）项  关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定。”该条真实的立法意图不在于禁止预售商品房的再转让，而在于方便行政管理，该条不属于合同效力取缔性规范，在性质上不属于《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十四条  规定的“效力性强制性规定。”因此，谢福祥转让抵债房屋的行为应认定有效。运华公司仅以案外人谢福祥与其签订抵账房合同时，未取得房屋权属证书再行转让、逃避了国家税收为由请求确认合同无效的，于法无据，本院不予支持。运华公司主张其与姜某某签订的房屋买卖合同是双方恶意串通的民事行为，亦未举示证据证明。
关于运华公司应否支付姜某某逾期办证违约金的问题。本案姜某某系通过案外人谢福祥债权转让的方式，与运华公司签订了《经济适用住房买卖合同》。该合同权利义务关系一经确定，当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务，任何一方当事人不得擅自变更合同内容。但是，基于合同自由原则，当事人在协商一致的情况下，可以变更合同内容。本案中，运华公司与姜某某签订的《经济适用住房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“甲乙双方协商解决。”第十九条约定“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的提交哈尔滨市房地产仲裁委员会仲裁。”姜某某起诉后，运华公司没有提出管辖权异议，且仍不为其办理权属登记属违约行为。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条  第一款  第（三）项  、第二款  的规定，运华公司应支付姜某某逾期办证违约金。原判决考虑案涉房屋最初不属于商品房性质的历史成因等诸多因素，在协商不成的情况下，自姜某某主张权利之日即2012年9月18日起算逾期办证的违约金并无不妥。
关于应否追加案外人谢福祥参加本案诉讼的问题。运华公司在诉讼中申请追加案外人谢福祥为本案第三人，法律对被告申请追加第三人虽然没有禁止性规定，但被追加当事人的诉讼地位要根据案件的基本事实及权利义务关系确定。诉讼中，运华公司主张本案是二手房交易，前一手规避应缴纳的房产税费，故其与姜某某签订的房屋买卖合同无效。依前述，本案系以物抵债，以物抵债是实践性合同，是要务合同，虽然以物抵债的房屋已经交付、占有，但没有进行物权变动，所有权没有发生转移。《中华人民共和国房地产管理法》第三十六条规定:“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”一般来说，二手房买卖是指买卖双方经合意，出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付一定对价而产生的民事合同关系。据此可以认定二手房是已经在房地产交易中心备案、完成初始登记和总登记、再次上市进行交易的房产。《中华人民共和国契税暂行条例》第一条  规定:“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”本案运华公司与案外人谢福祥以物抵债，没有进行房屋权属登记，不存在再次交易的问题。况且并无证据证实案外人谢福祥转让房屋从中赚取差价利益。根据本条规定，只有权属转移才纳税。因案外人谢福祥以物抵债房屋产权没有发生变动，所有权没有发生转移。因此，没有纳税义务主体，故不存在缴纳税款的问题。国家税务总局《关于办理期房退房手续后应退还已征契税的批复》（国税函（2002）622号）规定:“按照现行的契税政策规定，购房者应在签订房屋买卖合同后，办理房屋所有权变更登记之前缴纳契税。对交易双方已经签订房屋买卖合同，但由于种种原因最终未能完成交易的，如购房者已经按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已纳契税应予以退还。”按照该批复的规定，房产交易只有权属登记才纳税。本案运华公司与案外人谢福祥以物抵债方式签订了《经济适用住房买卖合同》，因抵账房屋没有进行权属变更，均属于登记之前的行为，不构成二次交易。因此，运华公司主张案涉房产的交易方式属于恶意串通规避税费的理由不成立。鉴于案外人谢福祥以物抵债的债权转让后，案外人谢福祥已经退出债的关系，其已经不是必要的共同诉讼人，对诉讼当事人双方的诉讼标的也没有独立的请求权，案件的处理结果与其没有法律上的利害关系。据此，运华公司关于追加案外人谢福祥的再审事由亦不能成立。
综上，运华公司的再审申请不符合《中华人民共和国民诉法》第二百条第二、六项规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条  第一款  之规定，裁定如下:
驳回哈尔滨运华房地产开发集团有限公司的再审申请。

本院认为，在本案审查中，围绕双方当事人的诉请及抗辩主张，可以确定的法律争点有以下几个方面:第一，运华公司与姜某某签订房屋买卖合同效力的问题；第二，运华公司应否支付姜某某逾期办证违约金的问题；第三，应否追加案外人参与本案诉讼的问题。
关于运华公司与姜某某之间房屋买卖合同效力的问题。本案原系运华公司尚欠案外人谢福祥工程材料款385000元。2005年6月30日，运华公司与案外人谢福祥签订《经济适用住房买卖合同》。2005年9月21日，案外人谢福祥与姜某某共同向运华公司提交《更名申请书》，申请运华公司办理合同更名手续。姜某某持有房款收据，“交款人”谢福祥更正为姜某某。2005年9月21日，运华公司将其与案外人谢福祥签订的《经济适用住房买卖合同》加盖作废章，与姜某某签订《经济适用住房买卖合同》，该合同第六条付款方式及期限约定买受人2005年9月21日一次性付款385000元。该合同第十五条关于产权登记的约定“甲乙双方协商解决。”
本案涉及案外人谢福祥未取得房屋权属证书的情况下，其转让房屋的效力。对此，本案涉及以下问题:一是案外人谢福祥与运华公司以物抵债合同效力的问题；二是案外人谢福祥与姜某某签订转让以物抵债的房屋，以及运华公司与姜某某签订房屋买卖合同效力的问题。
关于以物抵债的问题。本案运华公司欠谢福祥工程材料款，运华公司以其开发的房屋抵顶债务，系债务清偿期届满之后的以物抵债。虽然运华公司与案外人谢福祥签订了《经济适用住房买卖合同》，且房屋已经交付，但没有进行权属变更。因此，债务届满后的以物抵债，目的是为了清偿债务，具有代物清偿的性质。代物清偿，是指债权人受领他种给付以代原定给付而使合同关系消灭的法律行为。根据代物清偿要务合同的属性，当事人仅仅达成代物清偿的合意，尚不是代物清偿，只有现实提出和受领代替给付，才算清偿。运华公司与案外人谢福祥的基础法律关系为以物抵债，案外人谢福祥转让没有办理权属登记的房屋，实属以物抵债债权合同的转让，债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一。此后，姜某某将购房款交给了谢福祥，谢福祥将房屋交付给姜某某，双方签订了《转让更名协议申请》，经运华公司同意，运华公司与姜某某签订了《经济适用住房买卖合同》，同时，对谢福祥持有的《黑龙江省单位往来资金结算票据》上交款人姓名也变更为姜某某，涉案房屋已经交付、占有，谢福祥与姜某某之间债权转让已经履行完毕，故该债权转让合法有效。2007年5月6日，案涉房屋经哈尔滨市人民政府《专题会议纪要》确定为商品房。虽然运华公司没有直接收取姜某某的房款，但通过债权转让方式实现了债的清偿。根据上述分析，此前运华公司对房屋的交付且又为姜某某办理了房屋进户手续，双方已经形成实质意义上的商品房买卖合同法律关系。因此，本案适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。运华公司与姜某某签订的《经济适用住房买卖合同》意思表示真实，内容不违反法律、法规强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条  第（六）项  关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定。”该条真实的立法意图不在于禁止预售商品房的再转让，而在于方便行政管理，该条不属于合同效力取缔性规范，在性质上不属于《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十四条  规定的“效力性强制性规定。”因此，谢福祥转让抵债房屋的行为应认定有效。运华公司仅以案外人谢福祥与其签订抵账房合同时，未取得房屋权属证书再行转让、逃避了国家税收为由请求确认合同无效的，于法无据，本院不予支持。运华公司主张其与姜某某签订的房屋买卖合同是双方恶意串通的民事行为，亦未举示证据证明。
关于运华公司应否支付姜某某逾期办证违约金的问题。本案姜某某系通过案外人谢福祥债权转让的方式，与运华公司签订了《经济适用住房买卖合同》。该合同权利义务关系一经确定，当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务，任何一方当事人不得擅自变更合同内容。但是，基于合同自由原则，当事人在协商一致的情况下，可以变更合同内容。本案中，运华公司与姜某某签订的《经济适用住房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“甲乙双方协商解决。”第十九条约定“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的提交哈尔滨市房地产仲裁委员会仲裁。”姜某某起诉后，运华公司没有提出管辖权异议，且仍不为其办理权属登记属违约行为。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条  第一款  第（三）项  、第二款  的规定，运华公司应支付姜某某逾期办证违约金。原判决考虑案涉房屋最初不属于商品房性质的历史成因等诸多因素，在协商不成的情况下，自姜某某主张权利之日即2012年9月18日起算逾期办证的违约金并无不妥。
关于应否追加案外人谢福祥参加本案诉讼的问题。运华公司在诉讼中申请追加案外人谢福祥为本案第三人，法律对被告申请追加第三人虽然没有禁止性规定，但被追加当事人的诉讼地位要根据案件的基本事实及权利义务关系确定。诉讼中，运华公司主张本案是二手房交易，前一手规避应缴纳的房产税费，故其与姜某某签订的房屋买卖合同无效。依前述，本案系以物抵债，以物抵债是实践性合同，是要务合同，虽然以物抵债的房屋已经交付、占有，但没有进行物权变动，所有权没有发生转移。《中华人民共和国房地产管理法》第三十六条规定:“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”一般来说，二手房买卖是指买卖双方经合意，出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付一定对价而产生的民事合同关系。据此可以认定二手房是已经在房地产交易中心备案、完成初始登记和总登记、再次上市进行交易的房产。《中华人民共和国契税暂行条例》第一条  规定:“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”本案运华公司与案外人谢福祥以物抵债，没有进行房屋权属登记，不存在再次交易的问题。况且并无证据证实案外人谢福祥转让房屋从中赚取差价利益。根据本条规定，只有权属转移才纳税。因案外人谢福祥以物抵债房屋产权没有发生变动，所有权没有发生转移。因此，没有纳税义务主体，故不存在缴纳税款的问题。国家税务总局《关于办理期房退房手续后应退还已征契税的批复》（国税函（2002）622号）规定:“按照现行的契税政策规定，购房者应在签订房屋买卖合同后，办理房屋所有权变更登记之前缴纳契税。对交易双方已经签订房屋买卖合同，但由于种种原因最终未能完成交易的，如购房者已经按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已纳契税应予以退还。”按照该批复的规定，房产交易只有权属登记才纳税。本案运华公司与案外人谢福祥以物抵债方式签订了《经济适用住房买卖合同》，因抵账房屋没有进行权属变更，均属于登记之前的行为，不构成二次交易。因此，运华公司主张案涉房产的交易方式属于恶意串通规避税费的理由不成立。鉴于案外人谢福祥以物抵债的债权转让后，案外人谢福祥已经退出债的关系，其已经不是必要的共同诉讼人，对诉讼当事人双方的诉讼标的也没有独立的请求权，案件的处理结果与其没有法律上的利害关系。据此，运华公司关于追加案外人谢福祥的再审事由亦不能成立。
综上，运华公司的再审申请不符合《中华人民共和国民诉法》第二百条第二、六项规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条  第一款  之规定，裁定如下:

驳回哈尔滨运华房地产开发集团有限公司的再审申请。

审判长：闫谦逊
审判员：于效国
审判员：刘东兴

书记员：安伟亮