哈尔滨运华房地产开发集团有限公司与刘某某房屋买卖合同纠纷一案的民事裁定书

哈尔滨运华房地产开发集团有限公司
周忠欣（黑龙江运华律师事务所）
王卫国（黑龙江运华律师事务所）
刘某某
张宏（黑龙江龙房川律师事务所）
陈川（黑龙江龙房川律师事务所）

再审申请人（一审被告、二审上诉人）:哈尔滨运华房地产开发集团有限公司。
法定代表人:李运华，该公司董事长。
委托代理人:周忠欣，黑龙江运华律师事务所律师。
委托代理人:王卫国，黑龙江运华律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）:刘某某。
委托代理人:张宏，黑龙江龙房川律师事务所律师。
委托代理人:陈川，黑龙江龙房川律师事务所律师。
再审申请人哈尔滨运华房地产开发集团有限公司（以下简称运华公司）因与被申请人刘某某房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市中级人民法院（2014）哈民二民终字第165号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
运华公司申请再审称:（一）案涉房屋是经济适用住房，运华公司将本案涉及的房屋抵给案外人，案外人转手又卖给刘某某，刘某某交付购房款，双方还签订了《房屋买卖合同》，刘某某为了逃避房屋转让契税，二人签订一份《转让更名协议申请》，提交运华公司，经运华公司同意，运华公司与刘某某签订了《经济适用住房买卖合同》，同时，对案外人持有的黑龙江省单位往来资金结算票据上交款人姓名也变更为刘某某。因此这种转让不动产的行为违反了效力性法律规定，逃避了国家税收，违反国家税收等法律法规。（二）本案中，运华公司与刘某某签订的房屋买卖合同是双方恶意串通的民事行为，双方没有发生真实的房屋买卖关系。哈尔滨市人民政府关于商品房买卖合同备案的规定是在双方签订的《经济适用住房买卖合同》之后，原审法院用后颁布法规调整颁布之前的民事法律行为。（三）运华公司在与案外人签订的房屋买卖合同上加盖“作废”章是内部管理行为。双方签订的是《经济适用住房买卖合同》，应当按经济适用住房的相关规定进行处理。原审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》判令运华公司承担商品房逾期办证违约金错误。（四）应追加案外人为本案当事人参加诉讼。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条  第二、六项规定申请再审。
刘某某提交书面意见称:（一）一、二审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回运华公司的再审请求。运华公司与其签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容客观真实，依法应认定有效。虽然运华公司没有直接收取刘某某的房款，但通过此种方式实现了债务清偿，刘某某也因此种交易方式实际取得了合同标的物，并在运华公司办理了进户手续，双方的买卖合同成立并实际履行，系合同双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，故刘某某要求运华公司办理商品房权属证书的请求并无不当。（二）运华公司主张的二手房、规避税费等合同无效的理由不成立，依法应予驳回。（三）《中华人民共和国契税暂行条例》第一条  规定:“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”该规定反映出的交易纳税原则是土地房屋权属发生转移，即权属转移才纳税，而不是逢交易必纳税。国家税务总局《关于办理期房退房手续后应退还已征契税的批复》（国税函（2002）622号）规定:“对交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已纳契税款应予以退还。”因此，交易终止就无需再缴纳契税，即便缴纳契税，也可以退还。运华公司主张涉案房产的交易方式属于恶意串通规避税费的理由不成立。（四）2007年哈尔滨市人民政府《专题会议纪要》明确了案涉房屋由经济适用住房确定为商品房。一、二审法院参考适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》计算逾期办证违约金，适用法律正确。（五）本案中，刘某某既不是经济适用住房的特定供应对象，也不是经政府认定的受供应群体成员。运华公司与刘某某签订合同的价款不是政府确定的成本价。故运华公司主张刘某某购买的是经济适用住房的主张不成立。（六）二审法院查明运华公司与案外人之间名义上签订了房屋买卖合同，实为工程款以房抵账关系，该房屋亦未在房屋产权登记管理部门办理备案手续，基于运华公司与刘某某之间形成的合同关系，案外人已不是本案必要的共同诉讼参加人，且与本案无关联，不能以第三人身份出庭参加诉讼。
本院认为，在本案审查中，围绕双方当事人的诉请及抗辩主张，可以确定的法律争点有以下几个方面:第一，运华公司与刘某某签订房屋买卖合同效力的问题；第二，运华公司应否支付刘某某逾期办证违约金的问题。
关于运华公司与刘某某之间房屋买卖合同效力的问题。运华公司与刘某某签订的《经济适用住房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，运华公司为刘某某出具房款的现金收讫结算票据，刘某某已实际取得合同标的物，并在运华公司办理进户手续，故原审法院认定合同有效并无不当。
关于运华公司应否支付刘某某逾期办证违约金的问题。刘某某与运华公司签订了《经济适用住房买卖合同》。该合同权利义务关系一经确定，当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务，任何一方当事人不得擅自变更合同内容。但是，基于合同自由原则，当事人在协商一致的情况下，可以变更合同内容。运华公司于2009年9月28日取得案涉房屋的《商品房销售许可证》。本案中，运华公司与刘某某签订的《经济适用住房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定为“甲乙双方协商解决。”第十九条约定“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交哈尔滨市房地产仲裁委员会仲裁。”刘某某起诉后，运华公司没有提出管辖权异议，且仍不为其办理权属登记属违约行为。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条  第一款  第（三）项  、第二款  的规定，运华公司应支付刘某某逾期办证违约金。在双方协商不成的情况下，原判决考虑案涉房屋最初不属于商品房性质的历史成因等诸多因素，自刘某某主张权利之日即2012年9月19日起算逾期办证的违约金并无不当。
综上，运华公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条  第二、六项规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条  第一款  之规定，裁定如下:
驳回哈尔滨运华房地产开发集团有限公司的再审申请。

本院认为，在本案审查中，围绕双方当事人的诉请及抗辩主张，可以确定的法律争点有以下几个方面:第一，运华公司与刘某某签订房屋买卖合同效力的问题；第二，运华公司应否支付刘某某逾期办证违约金的问题。
关于运华公司与刘某某之间房屋买卖合同效力的问题。运华公司与刘某某签订的《经济适用住房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，运华公司为刘某某出具房款的现金收讫结算票据，刘某某已实际取得合同标的物，并在运华公司办理进户手续，故原审法院认定合同有效并无不当。
关于运华公司应否支付刘某某逾期办证违约金的问题。刘某某与运华公司签订了《经济适用住房买卖合同》。该合同权利义务关系一经确定，当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务，任何一方当事人不得擅自变更合同内容。但是，基于合同自由原则，当事人在协商一致的情况下，可以变更合同内容。运华公司于2009年9月28日取得案涉房屋的《商品房销售许可证》。本案中，运华公司与刘某某签订的《经济适用住房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定为“甲乙双方协商解决。”第十九条约定“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交哈尔滨市房地产仲裁委员会仲裁。”刘某某起诉后，运华公司没有提出管辖权异议，且仍不为其办理权属登记属违约行为。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条  第一款  第（三）项  、第二款  的规定，运华公司应支付刘某某逾期办证违约金。在双方协商不成的情况下，原判决考虑案涉房屋最初不属于商品房性质的历史成因等诸多因素，自刘某某主张权利之日即2012年9月19日起算逾期办证的违约金并无不当。
综上，运华公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条  第二、六项规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条  第一款  之规定，裁定如下:

驳回哈尔滨运华房地产开发集团有限公司的再审申请。

审判长：闫谦逊
审判员：于效国
审判员：王雪杉

书记员：赵璞