哈尔滨科某某教育科技有限公司与哈尔滨汇丽投资有限公司、哈尔滨百联德某物业管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：哈尔滨科某某教育科技有限公司，住所地哈尔滨高新技术产业开发区。
法定代表人：王旭，总经理。
委托诉讼代理人：彭广彬，黑龙江天辅律师事务所律师。
被告：哈尔滨汇丽投资有限公司，住所地哈尔滨市道里区。
法定代表人：焦书玲，总经理。
委托诉讼代理人：于奇，北京大城（哈尔滨）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭善志，北京大城（哈尔滨）律师事务所律师。
被告：哈尔滨百联德泓物业管理有限公司，住所地哈尔滨市道里区。
法定代表人：侯淑玲，经理。
委托诉讼代理人：于奇，北京大城（哈尔滨）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭善志，北京大城（哈尔滨）律师事务所律师。

原告哈尔滨科某某教育科技有限公司（简称科某某公司）与被告哈尔滨汇丽投资有限公司（简称汇丽公司）、哈尔滨百联德泓物业管理有限公司（简称百联德泓公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告科某某公司委托诉讼代理人彭广彬，被告汇丽公司、百联德泓公司委托诉讼代理人于奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
科某某公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令汇丽公司、百联德泓公司返还租赁押金15万元；2、依法判令汇丽公司、百联德泓公司返还租金75053元；3、依法判令汇丽公司、百联德泓公司赔偿营业收入损失20万元；4、依法判令汇丽公司、百联德泓公司赔偿装修损失30万元；5、依法判令汇丽公司、百联德泓公司赔偿其他损失10万元；6、依法判令汇丽公司、百联德泓公司赔偿解除合同违约金600424元；上述费用总计1425477元。事实和理由：2012年6月28日，哈尔滨品智科技有限公司（简称品智公司）与哈尔滨百联德泓商业广场有限公司签订《商服租赁合同》，合同约定：品智公司租赁汇丽公司哈尔滨市道里区房屋，计租面积为1180.62平方米。租赁期限自2012年7月16日起至2017年6月30日止。租期届满后，品智公司享有三年续租权，至2020年6月30日止。租金在2012年7月至2015年7月间为月租金68230元，2015年7月至2017年6月间月租金为75053元；剩余租期月租金为80080.47元。品智公司在合同签订时，一次性支付定金15万元整，此款自装修结束期结束日起，全部转为租赁押金，在租赁期满后返还。合同签订后，品智公司如约履行付款义务，进场装修并营业。2012年12月6日，品智公司、科某某公司、百联德泓公司三方共同签署《合同主体变更三方协议》，约定由科某某公司取代品智公司成为既有协议一方，科某某公司获得品智公司原来所拥有的各种权利和利益以及承担品智公司各种义务和责任；并按既有协议约定履行品智公司未履行的协议和义务，并享品智公司还没享受的权利。《合同主体变更三方协议》签订后，科某某公司正式接替品智公司成为承租方，遵守《商服租赁合同》的全部条款，履行承租方全部义务。哈尔滨百联德泓商业广场在经营中因故被注销，百联德泓公司及其出资方汇丽公司继续履行《商服租赁合同》中出租方全部义务，并收取科某某公司支付的租金。2016年1月19日，科某某公司正常经营期间，汇丽公司向科某某公司发来函件，以科某某公司擅自转租为由，威胁将在3日内对租赁物实施断水、断电、堵门等措施，迫使科某某公司解除合同，搬离租赁物。2016年2月22日，汇丽公司即强行采取断水、断电、封闭大门、停止电梯等非法措施，阻止科某某公司工作人员等进入租赁物。科某某公司被迫中止经营，无奈之下搬离该租赁商服。科某某公司认为：双方签订《商服租赁合同》，合同履行期间，汇丽公司使用违法手段强行终止合同，其行为已经构成违约，因其行为已经给科某某公司造成巨大损失。
汇丽公司辩称：科某某公司违反《商服租赁合同》约定，擅自将承租的部分房屋转租，改变经营项目，属重大违约，汇丽公司依据合同约定终止租赁合同，科某某公司无权要求汇丽公司承担损失或返还租金、押金。一、科某某公司未经汇丽公司同意，擅自转租房屋，已构成严重违约，汇丽公司有权终止租赁合同。科某某公司与汇丽公司双方是从原租赁合同当事人哈尔滨百联德泓商业广场有限公司、品智公司处，承接合同权利义务，成为本案租赁合同的出租方和承租方。科某某公司后续在经营中，因自身经营困难，拟变更经营项目及范围，将承租的房屋经营金融投资等行业，向汇丽公司提出申请。但在未取得汇丽公司同意的情况下，科某某公司即擅自将房屋转租给大庆恒利联合投资管理有限公司哈尔滨分公司（简称恒利公司），由恒利公司从事投资理财等金融行业经营。科某某公司时任法定代表人王旭的妻子张佳佳在2015年9月30日与恒利公司签订合伙协议，由张佳佳提供经营场地，恒利公司自2015年10月1日起进驻科某某公司租赁的房屋并开始经营。汇丽公司依据合同约定，在2016年1月19日向科某某公司发出限期整改经营项目的通知函，要求科某某公司3日内终止向恒利公司的转租，要求恒利公司迁出租赁物业。同时告知，如科某某公司未能按要求整改，汇丽公司将按合同约定，采取断水、断电、封门等措施，终止租赁合同。而科某某公司在接到通知后，仍未停止转租行为，严重违约，为此，汇丽公司在2016年2月22日依据合同约定采取了断水断电等措施，科某某公司终止经营，在2016年2月末搬离租赁场地。合同解除系因科某某公司自身存在重大过错，科某某公司无权要求汇丽公司支付营业收入损失、装修损失、解除合同违约金等各项违约损失，况且科某某公司主张的前述损失无任何事实依据及证据支持。二、合同终止后，科某某公司未能及时返还租赁场地，应按约定承担场地占用费，无权要求返还租赁押金及剩余租金。根据合同第15条第5款约定，合同提前终止时，科某某公司应在不超过10日内结清全部欠款并将租赁场地恢复至移交条件。合同第16条第6款约定，合同提前终止的，如科某某公司未按期向汇丽公司归还租赁场地，科某某公司应支付场地占用费。逾期归还天数超过三十天的，场地占用费为当期三个月的租金和物业管理费。合同第六条第4款约定，“如乙方违反、不遵守或不履行本合同或甲方有关规定，甲方有权从租赁押金中扣除相应金额以补偿任何损害或损失”。而科某某公司在收到汇丽公司整改通知函3日内，未按期整改，双方合同自2016年1月22日终止，而科某某公司迟迟未能归还租赁场地，直至2016年2月末搬离，逾期天数超过30天，应承担的场地占用费为241380.72元[（租金75053元/月+物业费5407.24元/月）×3]。根据前述合同约定，汇丽公司有权扣除租赁押金及科某某公司剩余租金以折抵场地占用费，弥补因科某某公司违约给汇丽公司造成的损失。综上，科某某公司在未取得汇丽公司同意的情况下，即擅自将承租的商服转租他人，属严重违约，汇丽公司有权解除合同并要求科某某公司赔偿损失。而科某某公司在违约后又逾期归还租赁商服、占用场地，汇丽公司有权扣除其租赁押金及剩余租金，以挽回损失。
百联德泓辩称：已经不是租赁合同的主体，不是租赁合同的出租方，因此不应作为本案的被告，更不应该承担返还租金和赔偿损失的责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
科某某公司举示的证据一至证据七真实合法且与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。证据八、证据九真实性无法确定，本院不予采信。
汇丽公司举示的证据一、证据三真实合法且与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。证据二中的合伙协议及宣传册，无法核实其真实性，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年6月28日，哈尔滨品智科技有限公司（简称品智公司）与哈尔滨百联德泓商业广场有限公司签订《商服租赁合同》，合同约定：甲方为哈尔滨百联德泓商业广场有限公司，乙方为品智公司；乙方租赁汇丽公司哈尔滨市道里区房屋，计租面积为1180.62平方米。租赁期限自2012年7月16日起至2017年6月30日止。租期届满后，乙方享有三年续租权，至2020年6月30日止。租金在2012年7月至2015年7月间为月租金68230元，2015年7月至2017年6月间月租金为75053元；剩余租期月租金为80080.47元。乙方在合同签订时，一次性支付定金15万元整，此款自装修结束期结束日起，全部转为租赁押金，在租赁期满后返还。合同同时约定，乙方经营行业为教育、培训，经营品牌为科某某（乐高及其他能力教育品牌），店招为科某某（乐高）能力教育中心；乙方在租赁场地使用的店招、经营的品牌和品种不得超越合同规定（第三条）；乙方未经甲方书面同意，转租、分租、转借租赁物业，或擅自改变租赁物业用途、经营范围的，甲方有权解除合同，收回租赁物业，同时向乙方主张损害赔偿（第十五条）；因乙方原因致使物业租赁合同终止，乙方又拒不执行合同终止行为，甲方有权对乙方租赁场地停止提供水、电、煤气、采暖等的供应以及相关的服务，因此给乙方带来的损失，甲方不负赔偿责任（第十六条）。
2012年12月6日，品智公司、科某某公司、百联德泓公司三方共同签署《合同主体变更三方协议》，约定由科某某公司取代品智公司成为既有协议一方，科某某公司获得品智公司原来所拥有的各种权利和利益以及承担品智公司各种义务和责任；并按既有协议约定履行品智公司未履行的协议和义务，并享品智公司还没享受的权利。《合同主体变更三方协议》签订后，科某某公司正式接替品智公司成为承租方，遵守《商服租赁合同》的全部条款，履行承租方全部义务。哈尔滨百联德泓商业广场在经营中因故被注销，百联德泓公司及其出资方汇丽公司继续履行《商服租赁合同》中出租方全部义务，并收取科某某公司支付的租金及物业费。
科某某公司在经营期间向百联德泓公司提出申请，表示因经营困难，申请变更部分合同内容，包括：“1、将原租赁位置六层同五层分开结算，开具相应发票；2、六层更改经营行业、范围；3、六层的租赁经营管理权由张佳佳（科某某公司法定代表人之妻）负责。”2016年1月19日，汇丽公司向科某某公司发出函件，称由于科某某公司违反合同第三条第5款、第十五条第2款规定，故驳回其提出的申请，并要求科某某公司在收到函件后的3日内，终止与恒利公司的转租，要求恒利公司迁出；要求恒利公司与汇丽公司签署租赁合同，按照招商租赁标准交纳租金。并要求科某某公司收到函件后3日回复最终解决办法，否则将对租赁物业采取断水、断电、封门等措施。2016年1月22日，汇丽公司对科某某公司所租赁的物业采取了断水断电措施。此后，科某某公司迁出所租赁的物业，双方租赁合同解除。
另查明，科某某公司已向汇丽公司交纳了2016年1月1日至2016年3月31日的房租225159元（每月75053元），向百联德某公司交纳了2016年1月1日至2016年3月31日的物业费16221.72元（每月5407.24元）。

本院认为：科某某公司与汇丽公司、百联德泓公司签订的一系列关于商服租赁的合同合法有效，双方均应依约定履行自己的义务。科某某公司在租赁期间向百联德泓公司提出申请，欲变更部分经营范围而未获准许。汇丽公司向科某某公司发出函件，限期要求科某某公司对于违约行为予以整改并作出回复。在科某某公司没有如期对函件进行答复的情况下，汇丽公司对租赁场地停止供水、电，并就此解除合同，符合双方的合同约定。双方合同解除，科某某公司预付的租赁押金15万元，应当由汇丽公司予以返还。同时，因双方合同期限未届满而终止，对于未尽租期的房屋租金和物业费，应分别由汇丽公司和百联德泓公司予以返还。故科某某公司诉讼请求中要求返还租赁押金15万元、租金75053元，以及其他损失中的物业费10814.48元，本院予以支持。科某某公司诉讼请求中的收入损失、装修损失、解除合同违约金以及其他损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条及第九十七条的规定，判决如下：

一、被告哈尔滨汇丽投资有限公司于本判决生效后十日内向原告哈尔滨科某某教育科技有限公司返还租赁押金15万元；
二、被告哈尔滨汇丽投资有限公司于本判决生效后十日内向原告哈尔滨科某某教育科技有限公司返还租金75053元；
三、被告哈尔滨百联德泓物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告哈尔滨科某某教育科技有限公司返还物业费10814.48元；
四、驳回原告哈尔滨科某某教育科技有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费17629元，由原告哈尔滨科某某教育科技有限公司负担12883元，被告哈尔滨汇丽投资有限公司负担4676元，被告哈尔滨百联德泓物业管理有限公司负担70元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。

审判长 戴玥
人民陪审员 吴宇思
人民陪审员 赵春燕

书记员： 王悦