哈尔滨江某宾馆有限责任公司诉龙江纸箱厂租赁合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审原告）哈尔滨市江某宾馆有限责任公司，住所地哈尔滨市道里区西十道街58号。
法定代表人纪淑贤，董事长。
委托代理人李玖婷，黑龙江朗信律师事务所律师。
委托代理人段蓓蕾，女，xxxx年xx月xx日出生，哈尔滨市江某宾馆有限责任公司法律顾问被上诉人（原审被告）张宏德（曾用名张红德），男，xxxx年xx月xx日出生，无固定职业
被上诉人（原审被告）邱亚利，女，xxxx年xx月xx日出生，哈尔滨市房地局直属公司房管员
二被上诉人委托代理人陈川、刘英伟，黑龙江龙房川律师事务所律师。
原审被告哈尔滨市龙江纸箱厂，住所地哈尔滨市道里区安道街81号。
法定代表人车盛芝，厂长。

上诉人哈尔滨市江某宾馆有限责任公司（以下简称江某宾馆）因与被上诉人张宏德、邱亚利，原审被告哈尔滨市龙江纸箱厂（以下简称龙江纸箱厂）解除租赁合同纠纷一案，
不服哈尔滨市道里区人民法院（2009）里民一初字第719号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人江某宾馆的委托代理人李玖婷、段蓓蕾，被上诉人邱亚利及张宏德的委托代理人刘英伟、陈川到庭参加诉讼，原审被告龙江纸箱厂经合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
经质证，张宏德、邱亚利认为对真实性、合法性有异议，该材料存在缺页，不完整。如该证据真实，该证据证明原审法院认定事实清楚的。
本院认证意见为，江某宾馆举示的三份证据中证据一、二不能直接证明张宏德、邱亚利对争议房屋进行拆改，并导致房屋承重结构被破坏的待证事实，证据三系江某宾馆自行委托有关部门做的鉴定，在行政处罚被撤销的前提下，亦不能直接证明其待证事实，本院对该三份证据不予采信。江某宾馆依法院要求举示的江某旅社产权制度改革相关材料系相关政府部门主持下做出的，本院予以采信。
二审查明，1998年9月23日哈尔滨市道里区商业委员
会江某旅社取得哈房权证里字第00001223号房屋所有权证，地址道里区西十道街58号，产别全民单位自管产，楼上5层、地下1层，1999年1月19日哈尔滨市江某旅社取得国有土地使用证，使用权类型为划拨，2004年5月哈尔滨市江某旅社有限责任公司取得房屋所有权证，产别为其它产。
1977年12月哈尔滨市第二轻工业局下发哈二轻计财字（1977）第51号批复将哈尔滨市旭光纸盒厂改名为哈尔滨市龙江纸箱厂，1980年10月1日黑龙江省工商行政管理局为哈尔滨市龙江纸箱厂颁发的营业执照哈里工字0360号，企业地址在道里区西十四道街43号，
哈尔滨市房地产管理局于1987年6月19日为省商业安装公司、道里区江某旅社下发了《关于同意拨给用地修建的函》哈房地字第42号中称“你单位申请道里区西十道街32号土地修建旅店、商店问题，经研究，根据城市规划结合你单位修建需要，同意在该地占用土地922平方米等”，江某宾馆在原址翻建了现拥有的房产。1988年经道里区商委协调，江某宾馆将原江某旅社房产西十道街30号门市房（诉争房屋），建筑面积64平方米，由龙江纸箱厂承租使用，双方签订了租赁协议书。
1996年7月2日龙江纸箱厂与张宏德、邱亚利签订抵押协议书，约定龙江纸箱厂为解决退休职工的买断工龄资金，经职代会讨论通过，以40万元的价格将坐落于道里区西十道街50号，使用面积58.50平方米的门市房抵押给张宏德、邱亚利，如龙江纸箱厂在签字之日起半年内不能将抵押金及其20%的利息全额付给张宏德、邱亚利，此房使用权将属于张宏德、邱亚利。
1998年7月，经哈尔滨市道里区国有资产管理委员会（哈里国资发（1998）1号关于哈尔滨市江某旅社改组为有限责任公司的批复）批准，道里区商委作为出售方，吕俊奇为代表的江某旅社职工作为购买方签订了一份产权交易合同，将企业性质从国营改组为有限责任公司，采取先售后股的办法，将企业净资产中的绝大部分向吕俊奇为代表的企业内部职工出售，购买形式为现金形式一次性出资购买，即由本企业职工出资81.2万元一次性买断企业净资产中的101.5万元，该批复第4条特别提出企业房产中被一楼发廊（争议之房）占用的房产（评估值）11万元，不作账面扣除，改组后的企业仍拥有财产权，企业应向承租单位收取租金。协议签订后，江某宾馆办理了自然人投资或控股的有限责任公司企业法人营业执照。
除上述事实外，本院二审查明的其他事实与原审判决认定的事实相同。

本院认为，各方当事人对江某宾馆与张宏德、邱亚利签订房屋租赁协议事实无异议，对张宏德、邱亚利在房屋租赁期间是否存在拖欠房屋租金和房屋拆改结构及是否构成根本违约产生争执。
一、关于江某宾馆与张宏德、邱亚利房屋租赁合同的性质问题。
江某宾馆与龙江纸箱厂于1988年签订的房屋承租租赁
协议，该协议是基于上级主管部门的指令，江某宾馆将其门市房（争议房屋）租赁给龙江纸箱厂永久租赁使用，双方上级部门是同意的，江某宾馆与龙江纸箱厂的承租租赁关系是特定时期形成的承租租赁关系。因张宏德、邱亚利与龙江纸箱厂1996年签有抵押协议书，龙江纸箱厂到期未偿还张宏德、邱亚利40万债务，双方于2000年7月17日签订房屋转兑协议书，龙江纸箱厂将争议房屋转兑给张宏德、邱亚利承租，并经产权单位江某宾馆同意，江某宾馆在协议书上盖章。同日，江某宾馆收取了“同意龙江纸箱厂转让承租费2万元”，并由张宏德代龙江纸箱厂交纳93-94年龙江纸箱厂欠房费和包烧费12，800元，将龙江纸箱厂拥有的承租权转移到张宏德、邱亚利名下，龙江纸箱厂与张宏德、邱亚利之间的承租租赁关系不同于普通的房屋承租租赁关系，是对历史遗留问题的延续。1998年江某宾馆进行改制，在哈尔滨市道里区国有资产管理委员会对哈尔滨市江某旅社改组为有限责任公司的批复中第4条特别提出企业房产中被一楼发廊（争议之房）占用的房产（评估值）11万元，不作账面扣除，改组后的企业仍拥有财产权，企业应向承租单位收取租金，也表明了张宏德、邱亚利与江某宾馆的承租关系，并非普通的房屋租赁关系。
二、关于江某宾馆与张宏德、邱亚利之间的承租租赁关系是否应解除问题。
基于以上对双方之间租赁关系的分析，双方之间租赁关系的解除，应以出现重大影响合同继续履行的情况为前提，在对此前历史遗留问题予以解决后进行。本案中，江某宾馆主张张宏德、邱亚利拖欠房屋租赁费、包烧费以及张宏德、邱亚利改变房屋结构影响房屋安全，但未举示充分证据证明张宏德、邱亚利的行为致使双方合同目的不能实现，合同已无法继续履行，故原审判决张宏德、邱亚利给付江某宾馆2006年-2008年拖欠的房屋租金和供热费，对江某宾馆解除双方租赁合同的请求未予支持得当，江某宾馆上诉请求解除双方租赁合同依据不足，本院不予支持。
三、关于张宏德、邱亚利是否应给付2009年至今的房屋租赁费和包烧费问题。
因2009年1月江某宾馆对张宏德、邱亚利租赁的房屋停止供热、供水、供电，张宏德、邱亚利没有在争议房屋经营，故江某宾馆要求张宏德、邱亚利给付2009年至今的房屋租赁费和包烧费依据不足，本院不予支持。
综上，江某宾馆上诉请求依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

审判长 马韧
审判员 满丽霞
代理审判员 徐东

书记员： 李晶