哈尔滨普某某哈南仓储有限公司与哈尔滨诸某天下信息技术有限公司、诸某天下（北京）信息技术股份有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）哈尔滨普某某哈南仓储有限公司，统一社会信用代码，住所地哈尔滨市哈南工业新城核心区。
法定代表人莫志明，该公司董事长。
委托代理人叶全峰，该公司员工。
委托代理人王秋瑞，上海市锦天城律师事务所律师。
被告（反诉原告）哈尔滨诸某天下信息技术有限公司，统一社会信用代码，住所地哈尔滨市道里区。
法定代表人王帅，该公司总经理。
委托代理人许立明，该公司员工。
委托代理人谭永世，黑龙江鼎凡律师事务所律师。
被告诸某天下（北京）信息技术股份有限公司，统一社会信用代码，住所地北京市通州区。
法定代表人祁庆，该公司董事长。
委托代理人李久霖，黑龙江学楷律师事务所律师。

原告（反诉被告）哈尔滨普某某哈南仓储有限公司(以下简称普某某公司）与被告（反诉原告）哈尔滨诸某天下信息技术有限公司(以下简称哈尔滨诸某公司)、被告诸某天下（北京）信息技术股份有限公司（以下简称诸某北京公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告（反诉被告）普某某公司于2016年8月15日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年2月15日公开开庭审理此案。原告（反诉被告）普某某公司的委托代理人王秋瑞，被告（反诉原告）哈尔滨诸某公司的委托代理人许立明、谭永世，被告诸某北京公司的委托代理人李久霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：涉案房屋坐落于哈尔滨市哈南工业新城核心区哈南第十二大道1号3栋，建筑面积17,766.50平方米。2016年2月4日，普某某公司取得该房屋所有权产权证照，系该涉案房屋房屋所有权人。
2015年11月19日，普某某公司与哈尔滨诸某公司、诸某北京公司签订《房屋预留预租租赁合同》（以下简称《租赁合同》），合同约定：普某某公司提供其位于哈尔滨市哈南工业新城哈南十二大道1号的普某某哈南物流园的B5号库U1号单元、计租面积6,457.56平方米的房屋A，B5号库U2号单元、计租面积5,328.42平方米的房屋B，B5号库U3号单元、计租面积5,328.42平方米的房屋C，给哈尔滨诸某公司租赁使用。房屋A、房屋B、房屋C总计计租面积为17,114.40平方米。普某某公司提供给哈尔滨诸某公司使用的房屋A、B、C租赁期限均为3年，合同确定移交日为2016年1月23日，到期日为2019年1月22日。租赁期限自移交日起算至到期日届满。
诸某北京公司为其担保，保证期间为合同生效之日起至承租人哈尔滨诸某公司支付义务及其他债务履行期限届满之日起二年内，诸某北京公司向出租人普落斯公司承担连带保证责任。
关于房屋A的租金，《租赁合同》约定：综合管理服务费及其他费用计租计算方式:（2016.1.23-6.6）为租金每月0.0000元/㎡，综合管理服务费每日单价0.0700元/日，免租期136天;（2016.6.7-2017.1.22）为租金每月0.875元/㎡，综合管理服务费每日单价0.0700元/日；（2017.1.23-6.6）为租金每月0.000元/㎡，综合管理服务费每日单价0.0750元/日,免租期135天;（2017.6.7-2018.1.22）为租金每月0.9170元/㎡，综合管理服务费每日单价0.0750元/日；（2018.1.23-6.10）为租金每月0.0000元/㎡，综合管理服务费每日单价0.0800元/日，免租期139天；（2018.6.11-2019.1.22）为租金每月0.9620元/㎡，综合管理服务费每日单价0.0800元/日。免租期总计410天。
关于房屋B的租金，《租赁合同》约定：综合管理服务费及其他费用计租计算方式:（2016.1.23-6.6）为租金每月0.0000元/㎡，综合管理服务费每日单价0.0700元/日，免租期136天;（2016.6.7-2017.1.22）为租金每月0.875元/㎡，综合管理服务费每日单价0.0700元/日；（2017.1.23-6.6）为租金每月0.000元/㎡，综合管理服务费每日单价0.0750元/日，免租期135天;（2017.6.7-2018.1.22）为租金每月0.9170元/㎡，综合管理服务费每日单价0.0750元/日；（2018.1.23-6.10）为租金每月0.0000元/㎡，综合管理服务费每日单价0.0800元/日，免租期139天；（2018.6.11-2019.1.22）为租金每月0.9620元/㎡，综合管理服务费每日单价0.0800元/日。免租期总计410天。
关于房屋C的租金，《租赁合同》约定：综合管理服务费及其他费用计租计算方式:（2016.1.23-6.6）为租金每月0.0000元/㎡，综合管理服务费每日单价0.0700元/日，免租期136天;（2016.6.7-2017.1.22）为租金每月0.875元/㎡，综合管理服务费每日单价0.0700元/日；（2017.1.23-6.6）为租金每月0.000元/㎡，综合管理服务费每日单价0.0750元/日，免租期135天;（2017.6.7-2018.1.22）为租金每月0.9170元/㎡，综合管理服务费每日单价0.0750元/日;（2018.1.23-6.10）为租金每月0.0000元/㎡，综合管理服务费每日单价0.0800元/日，免租期139天；（2018.6.11-2019.1.22）为租金每月0.9620元/㎡，综合管理服务费每日单价0.0800元/日。免租期总计410天。
关于房屋租金的支付方式《租赁合同》5.2款约定：承租人应于本合同签署日后10日内支付“租赁期限”内第一个月的租金。承租人保证在“移交日”之后的每个月的第一天的当日或当日之前，向出租人预先支付该月租金，并不得作任何扣减或抵消（但本合同明确规定可以或出租人明确同意的扣减或抵消除外）。对于承租人使用房屋不满一个月的，其租金应按比例结算，即用当月使用房屋的实际天数除以当月的日历天数在乘以该期间所适用的每月租金计得。其中，第一个月经结算后的租金与预付月租金的差额应在第二个月的租金中予以扣减。
关于保证金《租赁合同》6.1款约定：承租人应在本合同签署后10日内向出租人支付保证金。哈尔滨诸某公司需支付给普某某公司保证金为1.5个月的本合同的租金和综合管理服务费之和即人民币727,789.86元。
该《租赁合同》还约定了违约责任等相关事项。
该合同于2015年11月19日签订后，哈尔滨诸某公司按照合同约定，在10个工作日内，即2015年11月26日，由其员工齐凤革向普某某公司通过工商银行网银转账人民币727,789.86元，普某某公司收到该笔保证金后为哈尔滨诸某公司出具收款《收据》，并在此《收据》上加盖普某某公司财务公章。
合同履行后，自2016年6月7日计租日起，哈尔滨诸某公司并未按约定支付租金。
2016年7月26日，普某某公司委托上海市锦天城律师事务所下发《律师函》，要求哈尔滨诸某公司、诸某北京公司于3日内，向普某某公司支付截止至2016年7月15日拖欠的租金、综合管理服务费、水电费及相应的滞纳金总计人民币954,805.32元,否则普某某公司将终止《租赁合同》。
2016年7月31日，普某某公司再次委托上海市锦天城律师事务所，下发《律师函》及终止合同书，书面通知哈尔滨诸某公司、诸某北京公司，要求其与哈尔滨诸某公司解除《租赁合同》，同时普某某公司声明扣留哈尔滨诸某公司在《租赁合同》项下的全部保证金727,789.86元，不予退还。并要求哈尔滨诸某公司于终止日后的3天内全部搬离房屋，并将房屋恢复原状返还普某某公司。此后双方未签订解除合同协议。
庭审中，哈尔滨诸某公司表示同意双方解除《租赁合同》。双方也均认可2016年7月31日为双方解除合同之日。
庭审中，双方确认哈尔滨诸某公司欠缴租金计算期间为2016年6月7日起至2016年7月31日，共计55天。欠缴租金金额为823,630.50元{其计算标准是0.875/平方米×55天×17,114.40/平方米（房屋A6,457.56+房屋B5,328.42+房屋C5,328.42）}。欠缴2016年5、6、7月份综合管理费110,216.74元{其中2016年5月的综合管理服务费37,138.25元(0.07元×17,114.4平方米×31天）；2016年6月综合管理服务费35,940.24元(0.07元×17,114.4平方米×30天）；2016年7月1日综合管理服务费37,138.25元（0.07元×17,114.4平方米×31天）}，上述哈尔滨诸某公司欠缴普某某公司自2016年6月7日起至2016年7月31日止，租金823,630.50元及综合管理服务110,216.74元，合计人民币933,847.24元，双方无争议。
另查，哈尔滨诸某公司于2016年8月19日与普某某公司办理退租后相关事宜；于2016年9月7日交付全部钥匙；于2016年9月14日，办理房屋交接验收等相关事宜。
上述事实，有双方当事人陈述及相关书面证据予以证实，并经本院庭审查证所认定。
根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：1、《房屋预留、预租、租赁合同》的效力认定及普某某公司主张确认其与哈尔滨诸某公司、诸某北京公司签订的《房屋预留、预租、租赁合同》于2016年7月31日解除是否成立；2、普某某公司主张哈尔滨诸某公司向其支付租金823,630.50元，综合管理服务费110,216.74元，水电费14,065.32元,基数合计947,810.76元及以947,810.76元为基数按合同约定每日万分之五标准支付滞纳金是否合理；3、普某某公司主张哈尔滨诸某公司向其交还房屋，并返还其向哈尔滨诸某公司移交的15把钥匙是否应予支持；4、普某某公司主张哈尔滨诸某天公司按日租金两倍的标准（32,346.22元/日），从2016年8月1日计起至按合同要求实际交还房屋之日止向其支付延期占有房屋使用费是否应予支持；5、普某某公司主张哈尔滨诸某天公司向其支付房屋物品清理、拆除及房屋恢复原状的必要费用（暂预估为人民币10万元，以实际发生金额为准）是否应予支持；6、普某某公司主张哈尔滨诸某公司按501,366.39元/月的标准，自2016年8月1日计起，至房屋再行租赁之日止，向其支付房屋空置期间“租金现值”，并向其支付将房屋再次出租所产生的费用是否应予支持；7、普某某公司主张哈尔滨诸某公司向其支付律师费60,000.00元是否应予支持；8、哈尔滨诸某公司反诉主张返还保证金727,789,86元及能否折抵普某某公司拖欠租金；9、普某某公司主张诸某北京公司对哈尔滨诸某公司在上述诉请上的支付义务及债务承担连带责任是否成立。
一、1.关于普某某公司与哈尔滨诸某公司、诸某北京公司签订《租赁合同》的效力认定问题。本院认为，普某某公司与哈尔滨诸某公司、诸某北京公司签订的《租赁合同》，系各方当事人真实意思表示，其内容不损害国家、集体和第三人的合法权益，且已实际履行，应认定已经成立。《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。哈尔滨诸某公司、诸某北京公司抗辩普某某公司违反法律强制性规定，所租赁的房屋在使用、营业前未经消防安全检查，消防设施、消防批文均未达到法定条件，不符合《消防法》第十五条规定、《城市房屋租赁管理办法》第六条规定以及《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》(民一他字[2003]第11号)中的精神，应当认定《租赁合同》无效之主张，因普某某公司已举证证明涉案房屋建设工程经过哈尔滨市公安消防支队综合评定该工程竣工验收消防备案复查合格，虽然租赁房屋时未经过消防验收，但《城市房屋租赁管理办法》第六条的规定，应理解为对未经消防验收或验收不合格的房屋进行出租违反了房屋使用条件的相关强制性规定是解除合同的法定条件，而不是租赁合同无效的法定情形；关于《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》(民一他字[2003]第11号)文件，已于2013年被明文废除，故不应适用；另根据《合同法》司法解释（二）的精神，关于《消防法》第十五条的规定应属于管理性强制性规定，而不属于效力性强制规定，即管理性强制性规定是解除合同的法定要件，而不应属于导致合同无效的法定理由。故哈尔滨诸某公司、诸某北京公司抗辩主张《租赁合同》无效的理由不能成立，本院不予支持。另哈尔滨诸某公司主张其并非涉案仓储的真正履行主体，仅为名义承租方的代签人，此仓储真正使用人为诸某北京公司及其新设成立的哈尔滨诸某云仓储服务有限公司，因证据不足，本院不予支持。
2.关于普某某公司主张确认其与哈尔滨诸某公司、诸某北京公司签订的《租赁合同》于2016年7月31日解除是否成立的问题。本院认为，普某某公司于2016年7月31日书面向哈尔滨诸某公司发出律师函，告知双方所签《租赁合同》于2016年7月31日正式终止，其已履行了解除合同的通知义务，哈尔滨诸某公司收到律师函后，没有提出异议，应视为对普某某公司单方行使解除权的默认，但因哈尔滨诸某公司并未书面回复普某某公司同意解除合同，故普某某公司诉讼主张解除合同，根据《合同法》第九十三条规定，可以认定双方所签租赁合同已于2016年7月31日协商一致解除，对普某某公司主张双方已于2016年7月31日解除合同的效力进行确认，符合法律规定，本院予以支持。
二、关于普某某公司主张哈尔滨诸某公司向其支付租金823,630.50元，综合管理服务费110,216.74元，水电费14,065.32元,基数合计947,810.76元及以947,810.76元为基数按合同约定每日万分之五标准支付滞纳金是否合理的问题。本院认为，1.《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案《租赁合同》签订后，普某某公司按照合同约定履行了向哈尔滨诸某公司交付出租房屋的义务，而哈尔滨诸某公司未按照合同约定履行给付租金、综合管理服务费、水电费等合同义务，其行为属于违约。哈尔滨诸某公司理应承担对上述欠款合理部分的给付义务及违约责任。庭审中，哈尔滨诸某公司承认欠缴普某某公司租金起算时间是2016年6月7日起至2016年7月31日，共计55天，欠缴租金金额为823,630.50元，欠缴综合管理服务费110,216,74元,合计933,847.24元，普某某公司对此无异议，故本院予以认定。
2.关于普某某公司主张哈尔滨诸某公司欠缴水电费14,065.32元的问题。本院认为，根据《租赁合同》8.1条款约定，承租期间涉案房屋实际使用水电费应由哈尔滨诸某公司负担，由普某某公司代缴。因普某某公司已举示了其与哈尔滨诸某公司水表、电表交接记录表，其记载了哈尔滨诸某公司实际使用水、电实际用量的电表数、水表数，故普某某公司主张的截止至2016年7月31日解除合同前发生的水电费，本院应予支持。2016年8月1日之后发生的水电费，因双方合同已经解除，哈尔滨诸某公司抗辩已实际撤离租赁房屋，且普某某公司未举示实际代哈尔滨诸某公司缴纳水、电费的正式票据，其也未能提供证据佐证2016年8月1日之后的水电费确实由哈尔滨诸某公司实际使用，普某某公司已实际代缴，故其主的2016年8月1日以后发生的水、电费由哈尔滨诸某公司承担，证据不充分，本院不予支持。据此，普某某公司主张哈尔滨诸某公司负担水、电费的合理部分10,092.01元{经计算为2016年7月31日前实际发生的水电费：2016年5月水电费4,789.70元（水实际用量21吨、电实际用量4,336千瓦）、2016年6月水电费3,099.34元（水实际用量23吨、电实际用量2,880千瓦）、2016年7月水电费2,202.97元（水实际用量7吨、电实际用量2,400千瓦），合计10,092.01元}，本院予以支持。
3.关于普某某公司主张哈尔滨诸某公司向其支付自2016年6月7日租人应在出租人要求时立即向出租人支付滞纳金，但本合同另有规定除外。该滞纳金应根据承租人欠交的款额按每日万分之五计算，从应付款应交日（包括应交日）起计算，直至承租人还清所有拖欠款项当日为止。根据上述合同约定，哈尔滨诸某公司未支付任何租金，构成根本违约，理应承担违约责任。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现普某某公司要求哈尔滨诸某公司按合同约定支付滞纳金应属于违约金的性质，关于逾期付款违约金的计算问题，虽然《租赁合同》中，双方约定了迟延支付租金日万分之五的滞纳金，但因哈尔滨诸某公司主张合同约定的违约金过高并请求调低，普某某公司也未举证证明其存在实际损失等相关证据，根据哈尔滨诸某公司主张《租赁合同》约定的支付租金日万分之五的违约金高于实际损失这一主张，并根据《合同法》解释二第二十九条之规定，当事人主张违约金过高请求减少的，人民法院应当以实际损失为基础。；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。据此，本院将哈尔滨诸某公司延期支付租金违约金调整为按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算，符合法律规定。其中943939.25元（823630.50元+110216,74元+10092.01元），可自2016年6月7日（即免租日后起算租金计租日开始的第一天）起至实际给付之日止计算。对普某某公司要求哈尔滨诸某公司给付逾期付款违约金的诉讼请求合理部分，本院予以支持。三、关于普某某公司主2016年6月7日（即免租日后起算租金计租日开始的第一天）起至实际给付之日止计算。对普某某公司要求哈尔滨诸某公司给付逾期付款违约金的诉讼请求合理部分，本院予以支持。
三、关于普某某公司主张返还租赁房屋及涉案房屋15把钥匙是否成立的问题。本院认为，《合同法》第二百五十三条约定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中双方已于2016年7月31日解除租赁合同，哈尔滨诸某公司理应返还租赁房屋。但普某某公司并未举示证据证明该房屋仍被哈尔滨诸某公司占有、使用，且哈尔滨诸某公司举证提交了退租工作清单、房屋交接验收书、普某某哈南仓储物流园钥匙交接记录、收条等证据可以证实，哈尔滨诸某公司已经撤离涉案租赁的房屋，并将房屋所属全部钥匙予以交付给普某某公司。故普某某公司主张哈尔滨诸某公司返还涉案房屋及15把钥匙的主张，无证据佐证，本院不予支持。
关于普某某公司向哈尔滨诸某公司主张自2016年8月1日起，按照两倍日租金标准（32,346.22元/日）支付延期占有使用费是否应予支持的问题。本院认为，根据《租赁合同》23.1条款约定，如果承租人在租赁期限届满或本合同提前终止之后对房屋延期占有，出租人可以随时终止该等占有，并且承租人仍应履行该延期占有期间本合同中规定的承租人义务和责任；同时承租人应按出租人要求的时间向出租人支付到期日或提前终止日适用的租金标准的两倍作为延期占有期间的租金。普某某公司基于三方签订的《租赁合同》中23条款向哈尔滨诸某公司主张按照两倍日租金标准支付延期占有使用费，应该举证证明哈尔滨诸某公司存在延期占有的客观事实。但本案庭审中，普某某公司仅举示了照片证据，该照片显示的图像，即不能体现屋内物品的所有人是谁，也不能明确照片拍摄的时间，该照片显示的房屋没有参照物，该照片证据不足以证明哈尔滨诸某公司在双方解除合同后仍延期占有、使用房屋的事实成立。故普某某公司向二被告主张按照按照两倍日租金标准支付延期占有使用费，因证据不足，理由不能成立，本院不予支持。
关于普某某公司向哈尔滨诸某公司主张租赁房屋物品清理、拆除及房屋恢复原状的必要费用（暂预估为人民币10万元，以实际发生金额为准）是否应予支持的问题。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，普某某公司并未举示证据证明由于哈尔滨诸某公司租赁房屋解除合同后，导致普某某公司实际发生了物品清理、拆除、恢复原状等相关费用及损失10万余元，仅以哈尔滨诸某公司为普某某公司出具的《恢复原样承诺书》主张权利，而该《恢复原样承诺书》只是哈尔滨诸某公司书面承诺服从普某某公司要求，自行承担拆除、恢复原状等费用的书面保证书，并不当然证明普某某公司主张的费用实际发生，故普某某公司主张哈尔滨诸某公司承担10万元的租赁房屋物品清理、拆除、恢复原状等费用，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。
关于普某某公司按501,366.39元/月的标准向哈尔滨诸某公司主张，自2016年8月1日起至房屋再行租赁之日止，向其支付房屋空置期间的“租金现值”及将房屋再次出租所产生的费用是否应予支持的问题。本院认为，虽然《租赁合同》第25.2条的约定：“承租人同意，一旦本合同或者房屋的任何一部分根据第25条被出租人终止，出租人可要求承租人在出租人要求日向出租人支付：按届时租金水平自该等终止日起至本合同规定的到期日止的房屋空置期间对应的租金现值，每十二个月预付一次；如十二个月期满后房屋仍空置，承租人应按每期对应的租金标准预付下一个十二个月的相应租金现值，以及将房屋的整体或者部分再次出租所产生的费用（包括但不限于出租人支付的中介费或租赁佣金）。本款所述现值应当以相当于中国人民银行在终止日颁布的90天期人民币存款利率作为折现率来计算。”但其条款的设立实质上是明显对一方不利。出租人普某某公司，要求承租人哈尔滨诸某公司，自涉案房屋一旦解除租赁关系，出现房屋空置期间，及再次出租他人所产生的费用，都由承租人承担。此种约定，双方的权利义务并不平衡，会出现承租人不能控制的风险，即如果双方《租赁合同》解除，即使哈尔滨诸某公司不再使用该房屋，也要支付“空置期间”租金和再次出租所产生费用总和，如果该房屋永远不能再行出租，哈尔滨诸某公司就永远要支付空置期间租金，这显然有违《合同法》公平原则，故对普某某公司按501,366.39元/月的标准向哈尔滨诸某公司主张，自2016年8月1日起至房屋再行租赁之日止，向其支付房屋空置期间的“租金现值”及将房屋再次出租所产生的费用，因不符合《合同法》第五条关于公平原则之规定，本院不予支持。
其代理人、雇员、承包商、分租人、转承租人或被邀请者违反本第27条的要求、权利主张、要求、仲裁、诉讼，损害赔偿金、支出，和费用（包括但不限于实际的律师费用、顾问费用或专家费用，）。承租人在本第27条项下的义务在本合同终止后仍存续。据此合同约定，律师费用应由违约方承担。普某某公司因本案发生了律师费用，且提供了支付律师费六万元的增值税发票，根据《合同法》第八条规定，当事人应当按照合同约定，履行自己的义务，故普某某公司主张律师费6万元，事实成立，符合法律规定，本院予以支持。关于哈尔滨诸某公司反诉主张返还保证金727789,86元及能否折抵普某某公司拖欠的租金问题。本院认为，根据《租赁合同》第一部分基本商业条款关于保证金事项约定：承租人支付给出租人的数额应为1.5
关于哈尔滨诸某公司反诉主张返还保证金727,789,86元及能否折抵普某某公司拖欠的租金问题。本院认为，根据《租赁合同》第一部分基本商业条款关于保证金事项约定：承租人支付给出租人的数额应为1.50个月的本合同项下的租金和综合管理服务费之和，即人民币727,789,86元。根据《租赁合同》6.2条款约定：保证金不是预付的租金押金，亦不是承租人违约时对出租人的损害赔偿的衡量。一旦承租人未履行其在本合同或法律规定的任何其它义务或责任，出租人可使用全部或承租人应承担的责任及其给出租人造成的任何损害、人身伤害、支出或债务。前述对保证金的规定不影响本合同或由法律规定的出租人的任何其它权利和救济。6.3款约定：在出租人按上述第6,2款对保证金作扣付后，承租人应立即向出租人支付相应差额，以使保证金回复至原有金额。在出租人持有保证金期间，该保证金不应计任何利息。在承租人履行完毕其在本合同项下的全部义务和责任后，出租人应将保证金全额或按本合同的规定扣付后的余额支付给承租人。根据上述合同约定，哈尔滨诸某公司已举证证明其于2015年11月24日，向普某某公司转账支付了该保证金人民币727,789,86元。虽然普某某公司否认该款项不是由哈尔滨诸某公司所属单位账户转来，但该转款凭据是由哈尔滨诸某公司授权代表齐文革以个人名义网银转账，且普某某公司于2015年11月26日，为哈尔滨诸某公司出具了收款收据，且该保证金款项，无论是金额，还是转款时间以及普某某公司出具的律师函中所提及的保证金款项，均与《租赁合同》约定吻合。故普某某公司反驳主张未收到哈尔滨诸某公司该笔保证金，没有任何反驳证据，其抗辩理由不能成立。普某某公司应按合同6.2款约定，在哈尔滨诸某公司逾期支付租金，存在违约行为的前提下，其应以该保证金727,789,86元先行进行扣付，折抵拖欠租金。因哈尔滨诸某公司拖欠普某某公司租金823,630.50元，其保证金少于拖欠租金，故哈尔滨诸某公司反诉请求返还保证金727,789,86元之请求，本院不予支持。对哈尔滨诸某公司已交付的保证金727,789,86元，应先行抵扣所拖欠普某某公司租金，本院予以支持。
关于普某某公司主张诸某北京公司对哈尔滨诸某公司在上述诉请的支付义务及债务承担连带责任是否成立的问题。本院认为，《租赁合同》明确约定：出租人普某某公司。承租人哈尔滨诸某公司。担保人诸某北京公司。且诸某北京公司在合同中签署：本公司愿意为承租人在本合同项下的支付义务及其他债务向出租人提供连带责任保证。保证期间为本合同生效之日起至承租人的支付义务及其他债务履行期间届满之日起两年止。根据《担保法》第十八条规定：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带保证责任。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。故本案中，普某某公司主张保证人诸某北京公司对哈尔滨诸某公司在上述诉请的支付义务及债务承担连带保证责任，符合上述法律规定及合同规定，本院应予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）哈尔滨普某某哈南仓储有限公司与被告（反诉原告）哈尔滨诸某天下信息技术有限公司、被告诸某天下（北京）信息技术股份有限公司于2015年11月19日所签《房屋预留、预租、租赁合同》于2016年7月31日解除。
二、被告（反诉原告）哈尔滨诸某天下信息技术有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）哈尔滨普某某哈南仓储有限公司租金95，840.64元（823,630.50元-727,789,86元）；
三、被告（反诉原告）哈尔滨诸某天下信息技术有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）哈尔滨普某某哈南仓储有限公司综合管理服务费110,216.74元；
四、被告（反诉原告）哈尔滨诸某天下信息技术有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）哈尔滨普某某哈南仓储有限公司水电费10,092.01元；
五、被告（反诉原告）哈尔滨诸某天下信息技术有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）哈尔滨普某某哈南仓储有限公司律师费60,000.00元；
六、被告（反诉原告）哈尔滨诸某天下信息技术有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）哈尔滨普某某哈南仓储有限公司自2016年6月7日起至实际给付之日止，以216,149.39元（95，840.64元+110,216,74元+10,092.01元）为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍支付逾期给付租金及其他费用的违约金；
七、被告诸某天下（北京）信息技术股份有限公司诸某天下（北京）信息技术股份有限公司对前述一、二、三、四、五项承担连带清偿责任；
八、驳回原告（反诉被告）哈尔滨普某某哈南仓储有限公司的其他诉讼请求。
九、驳回被告（反诉原告）哈尔滨诸某天下信息技术有限公司的反诉请求
如未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14,863.00元，普某某公司预交，由哈尔滨诸某公司负担5,442.24元，并与判决主文一并执行给付普某某公司;反诉费5,539.00元，哈尔滨诸某公司预交，由其自行负担。
如不服本判决，可在收到判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上述于哈尔滨市中级人民法院。

审判长　　刘恩君 审判员　　张　鑫 审判员　　冀宇慧

书记员：李丹