哈尔滨拖拉机厂与哈尔滨市伽某营销策划有限责任公司租赁合同纠纷一审民事判决书

哈尔滨市道里区人民法院判决书
（2013）里民一初字第1263号
原告哈尔滨拖拉机厂，代码1270601-4，住所地哈尔滨市道里区工农大街144号。
法定代表人陈建伟，厂长。
委托代理人马文良，该厂副厂长。
委托代理人付德滨，黑龙江焦点律师事务所律师。
被告哈尔滨伽某营销策划有限责任公司，代码73864298-2，住所地哈尔滨市南岗区汉祥小区2栋352。
法定代表人梁禹，总经理。
委托代理人吴伟，该公司职员。
原告哈尔滨拖拉机厂与被告哈尔滨伽某营销策划有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月28日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。
原告哈尔滨拖拉机厂及委托代理人马文良、付德滨，被告哈尔滨伽某营销策划有限责任公司委托代理人吴伟到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告诉称:2004年12月3日和2005年11月30日，原告下属单位哈拖工贸总公司（没有办理营业执照的分支机构）与被告分别就哈尔滨市道里区民庆街17号和19-21号房产签订了《房屋承租合同》。
合同约定:民庆街17号承租期限为五年，前三年租金为人民币四万五千元，后两年每年按前一年租金额的5.5%速增，每年提前两个月全部一次性交齐租金，否则原告有权终止合同；民庆街19-21号承租期限为五年，前三年租金为人民币五万八千元，后两年每年按前一年金额的5.5%递增，每年提前两个月全部一次性交齐租金，否则原告有权终止合同。
上述两份合同均约定被告在承租期内，不得将房屋自行转让或转租，否则原告有权终止合同。
截至到2013年6月份，被告累计拖欠原告房屋租金230806元、应当由原告代缴的供热费143925.08元。
原告多次催要，被告均以各种理由推托，另外被告有将其租赁的房屋转租给他人的违约行为。
故请求法院判令:一、原、被告解除租赁合同；二、被告支付原告哈尔滨市道里区民庆街17号和19-21号房屋租金230806元（17号、19-21号自2010年12月至2011年12月欠费33049元、2011年12月至2012年12月欠费134564元，2012年12月至2013年6月份欠费70982元）；三、被告支付原告供热费143925.08元；四、被告按照银行存款利率支付所欠租金利息7133.32元。
原告为证明其主张的成立，在举证期内向本院提供并当庭出示了以下主要证据:
证据一、原、被告签订的房屋租赁合同。
证明:一、原、被告之间关于哈尔滨市道里区民庆街17号、19-21号房屋存在租赁关系事实；二、原、被告双方关于房屋租赁期限、价款、租金交付期限、迟延履行后果、转租后果等作出约定的的事实；三、被告应当在供热期前一个月将供暖费交给原告的事实。
证据二、哈尔滨市劳动服务公司文件、商业网点产权移交书、门市房情况说明。
证明:一、原告对哈尔滨市道里区民庆街17号、19-21号房屋拥有管理和使用权；二、原告下属单位哈拖工贸总公司为管理性公司，其不具备独立法人资格事实。
证据三、中共哈尔滨拖拉机厂委员会文件。
证明哈尔滨拖拉机厂是哈拖工贸总公司主管单位的事实。
证据四、哈拖工贸总公司收房租明细表。
证明:一、被告历年缴纳房租情况、欠缴房租230806元和房租利息7133.32元的事实；二、被告最后一次缴纳房租1万元为2013年1月18日的事实。
证据五、哈尔滨物业供热集团有限责任公司供热用户热费查询表。
证明被告欠缴应当由原告代缴的供热费及滞纳金143925.08元的事实。
证据六、催收拖欠房租款的“函”。
证明:一、原告曾于2013年5月10日向被告发出催收拖欠房租款的函，告知其拖欠房租数额及法律后果；二、特福莱汽车装饰用品商店同意将该函转达给被告；三、被告将房屋转租给特福莱汽车装饰用品商店的事实。
证据七、2009年10月1日白春林与贝光明签订的合作经营合同和2003年5月23日王敏与李明哲、白冰签订的协议。
证明两份协议名为合作协议，实为租赁协议，被告将所租房屋转租的事实。
证据八、白春林出具的收条。
证明2012年9月2日白春林收到特福莱汽车装饰用品商店20万元租金的事实。
被告辩称:一、不同意解除租赁合同，因为被告一直严格履行租赁协议，没有对租赁房屋进行转租，被告的合作经营合同是经过原告同意签订，故被告的合作经营行为是合法有效。
在履行租赁合同过程中，真正违约方是原告，根据法律规定出租方对房屋有修缮义务，可原告一直未履行该义务，是原告代其修缮哈尔滨市道里区民庆街17号、19-21号房屋并垫付维修费用，双方关于维修费用一直未结算，如果双方清算后，被告应不欠原告的租金和供热费，而原告应该欠被告款。
二、被告为更好履行租赁合同，经原告同意，对房屋进行扩建并进行多次装修，被告从签订合同至今共投入装修款3200940元。
由于被告投入资金较大，双方于2006年签订了租赁合同的补充协议，协议约定若原告停止给被告承租，原告赔偿被告实际经济损失的5倍额度值。
如存在违约行为，也是原告违约在先，而被告在履行合同过程中未发生违约行为。
三、原告计算租金方法错误。
根据房屋承租合同补充协议第二条的约定，续租房屋合同按合同条款执行。
本案诉争的租金，系发生在续租期间。
因此应按照原合同的第二条计算租金。
道里区民庆街17号的租金计算方法为:“2009年12月16日至2012年12月15日每年租金45000元，按照合同约定后两年租金按前一年租金额的5.5%递增，2012年12月16日至2013年12月15日的租金为47475元，2013年12月16日至2014年12月15日的租金为50086元”。
道里区民庆街19-21号的租金的计算为:“2010年12月1日至2013年11月30日每年租金58000元，按照合同约定后两年租金按前一年租金额的5.5%递增，2013年12月1日至2014年11月30日租金为61190元，2014年12月1日至2015年11月30日租金为834626元”。
按此方法计算，被告自2004年至2013年六月份应向原告交租金834626元，现被告已交租金644600元，扣除租赁房屋维修费4600元，现被告实欠租金185426元。
四、因原告未履行房屋的修缮义务，被告为其垫付了巨额的维修费用，在被告承租的期间中，被告支付租赁房屋屋顶防水维修费264570元，支付下水疏通维修费268450元，这些费用已经超过被告欠原告的租金。
综上，原告提起的诉讼请求证据不足事实不清，请求人民法院驳回原告起诉，从而维护被告合法权益。
被告为证明其抗辩理由的成立，在举证期内向本院提交并当庭出示了以下主要证据:
证据一、房屋租赁合同。
证明:一、前两份租赁合同明确约定了租赁房屋的维修、通下水应由原告承担；二、被告没有缴纳热费的义务；三、租赁合同补充协议约定，如原告提前解除合同，应当赔偿被告承租期内所造成的经济损失，包括装修、停止营业费用并向被告支付损失五倍的违约金。
证据二、供暖费票据。
证明被告将费用交给原告，原告一直没有返还给被告缴纳费用的票据，由于原告是租赁房产的所有人，被告是租赁房屋的实际使用人，所以2009年以后一直由被告缴纳的供暖费，但原告一直没有返还被告缴纳的供热费。
证据三、装修费收据。
证明原告曾于2005年、2006年、2012年对哈尔滨市道里区民庆街17号、19-21号房屋进行装修，投入费用3200940元。
证据四、防水、通下水费用票据。
证明被告维修哈尔滨市道里区民庆街17号、19-21号房屋的费用。
被告对原告出示的证据质证意见:对证据二、证据三无异议；对证据一的真实性无异议，对证明内容有异议，根据2004年原、被告签订的租赁合同的第五条规定，热费承担义务不在被告，该合同载明了热费由原告协助办理手续返还被告；证据四恰恰说明被告一直缴租金，发生争议不是欠租金，而是由于双方互欠债务，一直没有结算清楚，还证明原告对租赁房屋有维修义务，2010年原告给被告返还4000元维修费，说明原告具有维修义务；证据五证明不了被告欠热费，热费应由实际产权人来承担，不应由被告承担；对证据六有异议，该份证据被告公司未收到；对证据七有异议，原告未提交原件，被告不予质证；对证据八有异议，此证据是被告公司内部财务周转的收据，2013年装修时此票据与供暖费票据遗失了，该证据不能证明被告有转租行为。
原告对被告出示的证据的质证意见:对证据一真实性无异议，但对证明内容有异议:一、根据该合同第三条约定，维修义务在于被告，二、按照合同第五条的约定，被告有缴纳热费的义务，被告在取暖期前一个月交给原告，由原告协助办理，手续返还给被告，并非热费返还给乙方，三、关于补充协议同时适用民庆街17号、19-21号，被告有合同约定的解除合同的条件行为，原告有权解除合同；对证据二有异议，原告要求被告缴纳的是2009年度、2010年度、2012年度、2013年度热费，不包括2009年之前的，且该份证据恰恰证明热费的缴纳义务在于被告；对证据三真实性、关联性有异议，该收据属于法律意义上的白条，按照合同约定，装修房屋的费用应当由被告承担，房屋装修应当有明细；对证据四的真实性、关联性、证明内容有异议，没有正规发票，房顶防水和通下水均不符合常理，房顶防水频率及费用过高，故对真实性存在异议。
根据原、被告当庭陈述和辩解及对双方提供证据的分析认定，本院确认如下事实:
2004年12月3日，原告下属单位哈拖工贸总公司与被告就哈尔滨市道里区民庆街17号房屋签定租赁合同一份，合同约定的主要条款:“一、承租期限为五年，自2004年12月15日始至2009年12月15日止；二、前三年租金45000元，后两年每年按前一年租金的5.5%递增，每年提前两个月内全部一次性交齐租金，乙方（被告）可使用，否则甲方（原告）有权终止合同（第四年租金为47475元，第五年租金为50086元）；三、因乙方（被告）承租房屋时，根据需要对房屋进行暖气、保暖、水管防水维修、请电、装修等所需资金为乙方（被告）承担，待合同解除时无偿交给甲方，以保持房屋的完好性；四、乙方（被告）在承租期内，不得将房屋自行转让或转租，否则甲方（原告）有权终止合同；五、乙方（被告）承租期内，所发生的水、电、卫生、治安、市容、市政、国家政策性费用及一切对外费用全部由乙方（被告）负责。
取暖费乙方（被告）在取暖期前一个月交甲方（原告），由甲方（原告）协助办理手续返还乙方（被告）”。
2005年11月30日，原告下属单位哈拖工贸总公司与被告就哈尔滨市道里区民庆街19-21号房屋签定租赁合同一份，合同约定的主要条款:“一、承租期限为五年，自2005年12月1日始至2010年11月30日止；二、前三年租金58000元，后两年每年按前一年租金的5.5%递增，每年提前两个月内全部一次性交齐租金，乙方（被告）可使用，否则甲方（原告）有权终止合同（第四年租金为47475元，第五年租金为50086元）；三、因乙方（被告）承租房屋时，根据需要对房屋进行暖气、保暖、水管防水维修、请电、装修等所需资金为乙方（被告）承担，待合同解除时无偿交给甲方，以保持房屋的完好性；四、乙方（被告）在承租期内，不得将房屋自行转让或转租，否则甲方（原告）有权终止合同；五、乙方（被告）承租期内，所发生的水、电、卫生、治安、市容、市政、国家政策性费用及一切对外费用全部由乙方（被告）负责。
取暖费乙方（被告）在取暖期前一个月交甲方（原告），由甲方（原告）协助办理手续返还乙方（被告）”。
2006年9月29日，原告下属单位哈拖工贸总公司与被告就哈尔滨市道里区民庆街17号、19-21号房屋签定房屋租赁合同补充协议一份，协议主要条款为:“一、因乙方（被告）投资较大，租房合同期满，乙方提出继续承租房屋。
甲方必须将此房屋承租给乙方（被告），否则甲方赔偿乙方（被告）经济损失，其赔偿费用额度为乙方（被告）损失的十倍额度值；二、续租房屋合同按原合同条款执行；三、续租期限不少于五年；六、此协议为承租民庆街17号房屋及民庆街19-21号两处房屋承租合同的补充协议”。
2009年10月1日，被告股东之一白春林与贝光明就道里区民庆街17号、19-21号房屋签订合作经营合同一份，合同约定的主要条款:“经甲乙双方友好协商，甲方（被告）自愿将道里区民庆街17号及19-21号房屋交由乙方（贝光明）经营，乙方（贝光明）接受合同中的所有条款，并同意同甲方（被告）合作；二、合作期限为2009年10月1日至2014年9月30日”。
2010年7月14日，原告向哈尔滨市工商行政管理道里分局建国工商所出具证明一份，证明内容:“道里区民庆街17号是我单位房产，现租给汽车美容中心。
<注:特福莱汽车用品商店。
经营人:贝光明>”。
截止至2013年6月被告已向原告交纳道里区民庆街17号、19-21号房屋租金共计644600元。
截止至2013年6月19日，道里区民庆街17号房屋欠热费本金40332.89元，滞纳金23093.81元，合计63426.07元；道里区19-21号房屋欠热费本金51189.64元，滞纳金29309.37元，合计80499.01元。
审理中，原告认为诉争房屋租金应累计计算，扣除2010年原告应返还给被告的诉争房屋维修费4600元后，被告拖欠诉争房屋租金230806元，而被告认为诉争房屋租金应循环反复计算，扣除2010年原告应返还给被告的诉争房屋维修费4600元后，尚欠租金185426元。
原告认为诉争房屋热费按照原、被告签定的房屋租赁合同第五条的约定，应由被告承担，而被告认为诉争房屋热费应以原告曾经的主要负责人赵洪发承诺为准，即诉争房屋热费先由被告垫付，等原告内部办理完报销手续后返还给被告。
被告主张的诉争房屋维修费，原告认可4600元。
本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条  、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁房屋转租给第三人，承租人转租的，承租人与租赁人之间的租赁合同继续有效。
出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
在本案中，被告股东之一白春林与贝光明于2009年10月1日关于道里区民庆街17号、19-21号房屋签定合作经营合同后，原告作为出租人未提出异议并于2010年7月14日向哈尔滨市工商行政管理道里分局建国工商所出具证明，证明将争议房屋租赁给贝光明经营汽车美容中心，故原告现以被告存在转租行为为由要求与被告解除租赁合同，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第六十六条  、二百二十条、二百二十一条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。
先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。
出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。
本案原、被告依据租赁合同互负权利义务，被告作为承租人应当按合同约定交纳租金，原、被告在租赁合同中特别约定租赁房屋暖气、保暖、水管防水维修、请电、装修等费用由被告承担，但是租赁合同对租赁房屋屋顶防水维修费和下水疏通维修费没有明确约定，且原告在计算被告拖欠租赁房屋租金时承认返还被告2010年租赁房屋维修费4600元的事实，故被告以原告尚未全部返还被告垫付的租赁房屋维修费用作为拒绝全额支付租金的抗辩理由，本院予以认可，但被告未向法庭提供充分有效的证据证明其支付租赁房屋维修费533020元事实的存在，故本院对被告要求原告返还租赁房屋维修费533020元的抗辩主张予以部分采纳，支持4600元维修费的抗辩主张。
关于诉争房屋租金的计算方法，依据本案原、被告签定的房屋租赁合同补充协议，本院支持原告的诉讼主张，截止2013年6月被告应向原告交纳租金880006元，被告实际向原告交纳租金644600元，扣除原告应返还给被告的房屋维修费4600元，被告欠原告租金230806元。
原告主张被告因拖欠房屋租金而产生的利息，因原、被告双方在房屋租赁合同及补充合同中没有拖欠房屋租金利息的明确约定，且被告给付租金的方式为累计滚动给付，故本院支持从原告主张立案之日至判决之日期间的利息，且按照银行同期存款年利率计算。
依据《中华人民共和国合同法》第六十一条  的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
本案原、被告关于租赁房屋热费承担主体不能达成协议，且租赁合同约定的热费交纳流程与客观事实不符，故根据公平原则和交易习惯原则原告要求被告给付拖欠的热费诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，判决如下:
一、被告哈尔滨伽某营销策划有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告哈尔滨拖拉机厂租金230806元；租金利息3173.58元；
二、驳回原告哈尔滨拖拉机厂其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6922元，原告哈尔滨拖拉机厂负担2681元，被告哈尔滨伽某营销策划有限责任公司负担4241元（此款原告哈尔滨拖拉机厂已预交，被告哈尔滨伽某营销策划有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告哈尔滨拖拉机厂）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。

本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条  、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁房屋转租给第三人，承租人转租的，承租人与租赁人之间的租赁合同继续有效。
出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
在本案中，被告股东之一白春林与贝光明于2009年10月1日关于道里区民庆街17号、19-21号房屋签定合作经营合同后，原告作为出租人未提出异议并于2010年7月14日向哈尔滨市工商行政管理道里分局建国工商所出具证明，证明将争议房屋租赁给贝光明经营汽车美容中心，故原告现以被告存在转租行为为由要求与被告解除租赁合同，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第六十六条  、二百二十条、二百二十一条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。
先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。
出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。
本案原、被告依据租赁合同互负权利义务，被告作为承租人应当按合同约定交纳租金，原、被告在租赁合同中特别约定租赁房屋暖气、保暖、水管防水维修、请电、装修等费用由被告承担，但是租赁合同对租赁房屋屋顶防水维修费和下水疏通维修费没有明确约定，且原告在计算被告拖欠租赁房屋租金时承认返还被告2010年租赁房屋维修费4600元的事实，故被告以原告尚未全部返还被告垫付的租赁房屋维修费用作为拒绝全额支付租金的抗辩理由，本院予以认可，但被告未向法庭提供充分有效的证据证明其支付租赁房屋维修费533020元事实的存在，故本院对被告要求原告返还租赁房屋维修费533020元的抗辩主张予以部分采纳，支持4600元维修费的抗辩主张。
关于诉争房屋租金的计算方法，依据本案原、被告签定的房屋租赁合同补充协议，本院支持原告的诉讼主张，截止2013年6月被告应向原告交纳租金880006元，被告实际向原告交纳租金644600元，扣除原告应返还给被告的房屋维修费4600元，被告欠原告租金230806元。
原告主张被告因拖欠房屋租金而产生的利息，因原、被告双方在房屋租赁合同及补充合同中没有拖欠房屋租金利息的明确约定，且被告给付租金的方式为累计滚动给付，故本院支持从原告主张立案之日至判决之日期间的利息，且按照银行同期存款年利率计算。
依据《中华人民共和国合同法》第六十一条  的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
本案原、被告关于租赁房屋热费承担主体不能达成协议，且租赁合同约定的热费交纳流程与客观事实不符，故根据公平原则和交易习惯原则原告要求被告给付拖欠的热费诉讼请求，本院不予支持。

综上所述，判决如下:
一、被告哈尔滨伽某营销策划有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告哈尔滨拖拉机厂租金230806元；租金利息3173.58元；
二、驳回原告哈尔滨拖拉机厂其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6922元，原告哈尔滨拖拉机厂负担2681元，被告哈尔滨伽某营销策划有限责任公司负担4241元（此款原告哈尔滨拖拉机厂已预交，被告哈尔滨伽某营销策划有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告哈尔滨拖拉机厂）。

审判长：吕琳
审判员：金鹏
审判员：戴月

书记员：姜鑫