哈尔滨市南岗区鸿福茗某、中国人民解放军93199部队后勤部合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：哈尔滨市南岗区鸿福茗某，住所地哈尔滨市南岗区。经营者：张杰，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：邵晓艳，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军93199部队后勤部，住所地哈尔滨市南岗区中山路226号。法定代表人：李文明，部长。委托诉讼代理人：张春，黑龙江高盛律师集团事务所律师。

鸿福茗某上诉请求：1.（2017）黑0103民初9524号民事判决事实不清、适用法律错误，应当依法予以撤销；2.本案具备中止审理的条件，应当依法中止审理。事实与理由：1.鸿福茗某业主张杰的丈夫张正武与93199部队后勤部于2014年1月1日签订军队房地产租赁合同，由张正武自修自建从事经营活动。年租金20万元，口头约定租期20年，因限于部队审批在合同上体现租期为三年。同日，张正武与93199部队后勤部签订了车库、宿舍两份租赁合同，租期为2014年-2016年9月，且交付了三份合同的租金至2016年9月。张正武于2014年开始使用租赁房屋进行改造、装修，蓝天宾馆从2014年开始收取张正武租金，双方均按照合同约定履行义务，享有合同权利，如果是在履行部队方面提供的合同，部队收取2014年房租就缺乏事实依据；2.根据城乡规划法第40条第一款相关规定及最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条的规定，鸿福茗某的经营者张正武与93199部队后勤部所属空军哈尔滨蓝天招待所签订的军队房地产租赁合同无效。另外，根据双方签订的军队房地产租赁合同第十二条约定：“本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。”该合同未经审批而未生效。3.一审法庭不收取鸿福茗某提出的反诉材料，鸿福茗某另行提起诉讼要求确认合同无效并予以补偿，确认合同效力案件的审理结果会对本案处理方向产生影响，本案应中止审理。93199部队后勤部辩称，2015年双方签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合同到期后鸿福茗某继续占用该房屋但没有交租赁费用，其拖欠租金且未按期交付房屋已经构成违约，93199部队后勤部要求维持一审判决，驳回鸿福茗某的上诉请求。93199部队后勤部向一审法院起诉请求：1.判令鸿福茗某迁出位于哈尔滨市××国庆街××号的承租房屋；2.判令鸿福茗某支付自2016年9月1日至2017年11月31日的租金25万元及违约金7万元；3.判令鸿福茗某支付自2017年12月1日至迁出之日止的租金（按月租金16666.67元计算）及违约金（按拖欠租金百分之三十的标准计算）；4.判令鸿福茗某迁出之日结清取暖费、水费、电费等相关费用。一审法院认定事实：2014年12月初，93199部队后勤部下属部门空军哈尔滨蓝天招待所与鸿福茗某签订军队房地产租赁合同，合同约定鸿福茗某承租位于哈尔滨市××国庆街××号房屋（建筑面积530平方米），租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日，年租金20万元，按年结算，鸿福茗某应于合同签订之日起的十日内交付，付款方式为现金或支票。合同第五条规定，租赁期内的水、电、暖气、设备、物业等费用由乙方即鸿福茗某承担。合同第九条第（五）款规定，租赁期满，合同解除。合同第十一条第（二）款规定，逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，按滞交经费总额的千分之三加收违约金。合同期满后，双方并未续签房屋租赁合同，但房屋一直由鸿福茗某占有使用，仅向93199部队后勤部支付了2016年9月1日前的租金。另查明，租赁房屋登记的房屋所有权人为中国人民解放军86001部队后勤部，2000年沈阳军区空军司令部下发司通[2000]196号文件，撤销86001部队代号，授予93163部队代号。2012年5月4日，空军司令部撤销原部队代号93163，授予部队代号93199。一审法院认为，93199部队后勤部与鸿福茗某签订的军队房地产租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法律的强制性规定，合法有效。租赁期限届满，双方未续签合同，鸿福茗某继续使用租赁房屋，双方对租赁期限没有新的约定，应视为不定期租赁，原租赁合同继续有效。鸿福茗某占有使用租赁房屋，但未依约支付房屋租金，93199部队后勤部要求其迁出租赁房屋的诉请合理，予以支持；双方在租赁合同中约定年租金20万元，现鸿福茗某未按合同约定支付租金，已属违约，应承担给付房屋租金的责任及违约责任，故93199部队后勤部要求其按照合同约定支付自2016年9月1日至实际迁出之日止的房屋租金的诉请符合合同约定，亦不违反法律规定，予以支持；合同中约定租赁期内的水、电、暖气、设备、物业等费用由鸿福茗某承担，故93199部队后勤部要求鸿福茗某于迁出之日结清水、电、暖气、设备、物业等相关费用的诉请，予以支持。关于93199部队要求鸿福茗某支付违约金的诉请，合同中约定按滞交经费总额的千分之三加收违约金的标准过高，明显高于实际损失，不予支持，依法予以调整，按中国人民银行同期贷款利率计算违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、鸿福茗某于判决生效之日起十日内从位于哈尔滨市××国庆街××号房屋（建筑面积530平方米）迁出，并将租赁房屋交付93199部队后勤部；二、鸿福茗某于判决生效之日起十日内给付93199部队房屋租金（自2016年9月1日起至2017年11月31日止，房屋租金为25万元，自2017年12月1日起至实际迁出之日止，按年租金20万元的标准计算）；三、鸿福茗某于判决生效之日起十日内给付93199部队后勤部违约金（以实欠房屋租金为基数，自2016年9月1日起至实际迁出之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、鸿福茗某于迁出之日结清租赁房屋内的水、电、暖气、设备、物业等相关费用。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5850元，减半收取2925元，由93199部队后勤部承担400元，鸿福茗某承担2525元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。鸿福茗某举示证据一、蓝天招待所给鸿福茗某开具的租金发票，拟证明：双方形成的租赁关系是2014年1月，鸿福茗某在一审提交的三年租赁期限的租赁合同真实存在。证据二、南岗区人民法院诉讼费票据、民事起诉状、立案交费通知书，拟证明：一审法院审理期间鸿福茗某主张合同无效并提起反诉，一审法官没有受理，2017年11月14日鸿福茗某在南岗区法院立案要求确认双方存在的房屋租赁关系无效，本案应中止审理。93199部队后勤部质证意见：证据一根据最高院的证据规则不属于新证据，票据的缴款单位不是鸿福茗某，与本案没有关联性。证据二也不属于新证据，与本案没有关联。所以不应当作为本案的定案依据。本院认证意见：对证据一、证据二的真实性予以确认，证据一不是开具给鸿福茗某的票价，本身不能单独证明待证事实，本院不予采信。证据二能够证明鸿福茗某向南岗区法院提起确认合同无效并赔偿损失的诉讼，是否应中止本案审理，应综合其他证据分析认定。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。另查明：2017年11月鸿福茗某向南岗区人民法院提起诉讼，请求依法确认鸿福茗某经营者张正武与93199部队后勤部所属空军哈尔滨蓝天招待所签订的军队房地产租赁合同无效。判令93199部队后勤部赔偿鸿福茗某经济损失260万元。
上诉人哈尔滨市南岗区鸿福茗某（以下简称鸿福茗某）因与被上诉人中国人民解放军93199部队后勤部（93199部队后勤部）合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2017）黑0103民初9524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人鸿福茗某委托诉讼代理人邵晓艳、被上诉人93199部队后勤部委托诉讼代理人张春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案系93199部队后勤部依据2014年12月初，93199部队后勤部下属部门空军哈尔滨蓝天招待所与鸿福茗某签订军队房地产租赁合同已到期提起的诉讼，该合同双方盖章并于2015年1月13日经过了军队房地产管理部门的审批，真实有效。鸿福茗某一审举示的案外人张正武与空军哈尔滨蓝天招待所于2014年1月1日签订军队房地产租赁合同未经93199部队认可且未进一步举示证据证明该合同真实存在及该合同与93199部队后勤部举示的案涉合同是否由关联。鸿福茗某在本次上诉及另案起诉均主张确认鸿福茗某经营者张正武与93199部队后勤部所属空军哈尔滨蓝天招待所签订的军队房地产租赁合同无效，另案亦未请求确认本案中93199部队后勤部提交的合同无效，另案审理结果尚不构成本案的裁判依据，本案不具备中止审理的法定事由。综上所述，鸿福茗某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2525元，由哈尔滨市南岗区鸿福茗某负担。本判决为终审判决。

审判长　　宋彦辉
审判员　　梁红玉
审判员　　王晓东

书记员：周小倩