哈尔滨市南岗区创维美术学校与黑龙江中皓淀粉基生物降解材料有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告哈尔滨市南岗区创维美术学校，地址哈尔滨市南岗区文库街10号。
法定代表人沈荣斌，该单位董事长。
委托代理人赵丽，黑龙江文龙律师事务所律师。
被告黑龙江中皓淀粉基生物降解材料有限公司，统一社会信用代码91230199696840234A，住所地哈尔滨高新技术产业开发区迎宾路集中区太行路2号406室。
法定代表人高丛，职务不详。

原告哈尔滨市南岗区创维美术学校（以下简称创维学校）与被告黑龙江中皓淀粉基生物降解材料有限公司（以下简称中皓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告创维学校的委托代理人赵丽到庭参加诉讼，被告中皓公司经本院公告传唤无正当理由未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告创维学校诉称：2015年10月21日，创维学校与中皓公司签订《厂房办公楼租赁合同》，约定：中皓公司将位于哈尔滨市开发区××路××区××路1号全部办公楼及厂房租赁给创维学校用于办学，租期为5年，租金起算日为每年1月15日，年租金800000元，按年支付；创维学校并向中皓公司支付保证金50000元，合同期满中皓公司将50000元保证金一次性退还给创维学校。合同签订后，创维学校将租金及保证金全额支付给中皓公司。2017年1月15日，创维公司将第二年房屋租金交付给中皓公司，共计800000元，但在2017年7月，创维学校接到哈尔滨市香坊区人民法院传票，要求创维学校于2017年8月21日到香坊区法院执行局处理执行案件，创维学校应诉才知道，中皓公司租赁给创维学校的房屋涉及借贷纠纷，已经进入执行阶段。因该房屋涉及诉讼，经常有相关执法部门人员前往，给创维学校的经营造成影响，创维学校在通知中皓公司后，于2017年8月27日搬出涉案房屋。依据双方签订的《厂房办公楼租赁合同》第七条之约定，如果甲方（中皓公司）所出租的房产在乙方（创维学校）租赁期间发生资产变化、法律诉讼等（不包括出卖和股权转让等），中皓公司应提前二个月通知创维学校，创维学校有权利选择是否继续租用；如创维学校不继续租用，双方可按租赁时间进行结算。现中皓公司并未按照合同约定提前二个月将出租的厂房涉及法律诉讼的情况告知创维学校，而是创维学校接到法院执行传票后才知道租赁房屋涉及诉讼。中皓公司的行为严重违反了合同约定，创维学校有权选择不继续租用并解除合同。中皓公司应按照合同约定退还创维学校搬出房屋后即自2017年8月27日至2018年1月5日的房屋租金268000元及创维学校交纳的保证金50000元。故诉请：1、请求判令中皓公司退还创维学校自2017年8月27日起至2018年1月5日止的房屋租金268000元；2、请求判令中皓公司返还创维学校保证金50000元；3、请求判令解除创维学校与中皓公司签订的《厂房办公楼租赁合同》；4、诉讼费由中皓公司承担。
被告中皓公司经本院公告传唤未出庭应诉，亦未在法律规定的期限内提交书面答辩状及证据。
经本院审理查明：2015年10月21日，创维学校与中皓公司签订《厂房办公楼租赁合同》，约定：本合同项下租赁厂房坐落地点为哈尔滨市开发区××路××区××路1号，全部办公楼及厂房区，包括整个庭院（不包括地下室）。租赁用途为办学。租赁期限为五年。2015年11月5日后的60天内不计算租金，首次交付租金日为签订本合同的当日，次年交付租金日为每年的1月5日前，以此类推。租金标准为每年800000元。双方签订此合同的当日，创维学校以现金或转账等方式向中皓公司支付租金、保证金及合同约定的其它费用，中皓公司收到以上款项后出具收款凭证。本合同签订后，创维学校须向中皓公司缴付5万元保证金作为创维学校在租赁期间完全履行本合同各项条款的保证；按本合同要求履行合同期满，中皓公司将5万元保证金一次性退还创维学校。该保证金只作为创维学校违反合同约定义务之保证，但不包括拖欠租金的支付、影响办公楼及厂房的另行租赁造成的损失、创维学校的债权人向中皓公司行使追索权所造成的损失等费用。本合同项下所约定的通知，均以书面形式向对方送达，方为有效；创维学校通知以电话通知中皓公司“法人”（法定代表人）或中皓公司指定负责人员后书面确定为准。如果中皓公司所出租的厂房在创维学校租赁期间发生资产变化、法律诉讼等（不包括出卖和股权转让等），中皓公司应提前二个月通知创维学校，创维学校有权利选择是否继续租用，如创维学校不继续租用，双方可按租赁时间进行结算，中皓公司不属违约。双方终止本合同应以书面形式提前一个月通知对方，并征得对方同意和确定后方可终止履行本合同，双方不承担违约责任。
2015年10月22日，创维学校向中皓公司交付2016年1月5日至2017年1月4日的房屋租金800000元及租房保证金50000元。2016年1月5日，创维学校向中皓公司交付2017年1月5日至2018年1月4日期间的房屋租金800000元。
2017年8月18日，创维学校接到哈尔滨市香坊区人民法院执行局传票，传唤事由是（2014）香执字第164号案件，应到时间为2017年8月21日9时。2017年8月26日，创维学校从其承租的房屋中搬离。创维学校分别于2017年8月27日、2017年9月20日、2017年10月27日在原承租房屋处张贴搬迁通知。2017年10月8日，创维学校向中皓公司的住所地邮寄解除合同通知函，但以原址查无此人（单位）被退回。
另查明，2015年5月5日，哈尔滨市香坊区人民法院作出（2014）香执字第164-2号执行裁定书，载明：“一、查封被执行人黑龙江中皓淀粉基生物降解材料有限公司坐落于哈尔滨市开发区××路××区烟台××栋，建筑面积为1993.02平方米，房产证号为哈房权证开字第××号办公楼房产档案；二、查封被执行人黑龙江中皓淀粉基生物降解材料有限公司坐落于哈尔滨市开发区××路××区烟台××栋，建筑面积为3927.76平方米，房产证号为哈房权证开字第××号工业仓储用房房产档案；三、查封被执行人黑龙江中皓淀粉基生物降解材料有限公司坐落于哈尔滨市开发区××路××区××路东侧，使用权面积为4520平方米，地号为3-14-49-4-1、土地使用权证号为哈国用（2010）第01000076号工业用地土地档案；四、查封期限为二年；五、查封期间不得转移、出租或变卖”。
2016年9月13日，哈尔滨市香坊区人民法院执行局发布公告，载明中皓公司拒不履行生效法律文书确定的义务，该院已于2013年5月13日依法查封了被执行人中皓公司坐落于哈尔滨开发区××路××区烟台××房产及土地，责令该房屋内办公、居住人员于2016年10月8日前从位于哈尔滨开发区哈平路集中区烟台三路1号1栋、2栋房屋中迁出，逾期拒不迁出，将依法强制执行。
2017年4月22日，哈尔滨市香坊区人民法院作出（2014）香执字第164-3号执行裁定书，载明：“一、继续查封被执行人黑龙江中皓淀粉基生物降解材料有限公司坐落于哈尔滨市开发区××路××区烟台××栋，建筑面积为1993.02平方米，房产证号为哈房权证开字第××号办公楼房产档案；二、继续查封被执行人黑龙江中皓淀粉基生物降解材料有限公司坐落于哈尔滨市开发区××路××区烟台××栋，建筑面积为3927.76平方米，房产证号为哈房权证开字第××号工业仓储用房房产档案；三、查封期限为三年”。
以上事实，有厂房办公楼租赁合同、收据、（2014）香执字第164-2号执行裁定书、香坊区法院公告、（2014）香执字第164-3号执行裁定书、解除合同通知函、快递单以及当事人当庭陈述等证据载卷为凭，并经当庭审查，予以认定。

本院认为：创维学校与中皓公司签订的《厂房办公楼租赁合同》系双方自愿订立，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按约定履行各自的合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。双方在合同第七条中明确约定“如果甲方（中皓公司）所出租的厂房在乙方（创维学校）租赁期间发生资产变化、法律诉讼等（不包括出卖和股权转让等），甲方（中皓公司）应提前二个月通知创维学校，乙方（创维学校）有权利选择是否继续租用，如乙方（创维学校）不继续租用，双方可按租赁时间进行结算，甲方（中皓公司）不属违约。”经庭审查明，中皓公司在出租该厂房期间已经被法院依法查封并进入执行程序，但并未提前通知创维学校，创维学校无法继续占有使用该承租厂房致使不能实现合同目的；同时根据双方约定，合同的解除条件成就。故创维学校诉请解除双方签订的《厂房办公楼租赁合同》、由中皓公司按租赁时间进行结算房屋租金并退还剩余租期的租金的诉讼请求，具有事实根据及法律依据，本院予以支持。关于应退还租金的数额。双方约定每年租金为800000元，创维学校于2016年1月5日向中皓公司交付了2017年1月5日至2018年1月4日期间的房屋租金800000元，创维学校于2017年8月26日从其承租的房屋中搬离，故中皓公司应退还创维学校自2017年8月27日起至2018年1月4日止的共计130天的租金285714.29元（800000元÷364天×130天）；但创维学校主张退还该期间的租金268000元，系当事人在法律规定的范围内处分自己的民事权利，本院予以准许。故中皓公司应退还创维学校剩余租金268000元。关于保证金50000元。创维学校于2015年10月22日向中皓公司交付租房保证金50000元。根据双方约定，该保证金只作为创维学校违反合同约定义务之保证；合同履行期满，中皓公司将50000元保证金一次性退还创维学校。现因中皓公司的原因导致其出租房屋被法院查封，致使创维学校无法再继续承租该房屋，双方约定的合同解除条件成就，且无证据证实创维学校有违反合同约定的情形，故创维学校主张返还该保证金合理合法，本院予以支持。中皓公司经本院公告传唤无证理由未出庭应诉，亦未在法律规定的期限内提交书面答辩状及证据，视为其放弃相应抗辩权利，并自行承担由此产生的法律后果。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、解除原告哈尔滨市南岗区创维美术学校与被告黑龙江中皓淀粉基生物降解材料有限公司于2015年10月21日签订的《厂房办公楼租赁合同》；
二、被告黑龙江中皓淀粉基生物降解材料有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告哈尔滨市南岗区创维美术学校自2017年8月27日起至2018年1月4日止的租金268000元；
三、被告黑龙江中皓淀粉基生物降解材料有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告哈尔滨市南岗区创维美术学校租房保证金50000元。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6070元（原告预交），由被告黑龙江中皓淀粉基生物降解材料有限公司负担，此款与判决主文一并给付原告哈尔滨市南岗区创维美术学校。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。

审判长 王立立
人民陪审员 吕向东
人民陪审员 昌晶

书记员： 李丹