哈尔滨哈电实业开发总公司与唐某某、杜某某占有物返还纠纷一审民事判决书

哈尔滨哈电实业开发总公司
王宪伟（黑龙江法融律师事务所）
唐某某
张凤
杜某某

原告哈尔滨哈电实业开发总公司,住所地哈尔滨市香坊区三大动力路99号。
法定代表人焦钢军，男，总经理。
委托代理人王宪伟，男，黑龙江法融律师事务所律师。
被告唐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市香坊区。
委托代理人张凤，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市香坊区。
被告杜某某，女，xxxx年xx月xx日出生，无职业，住哈尔滨市香坊区。
原告哈尔滨哈电实业开发总公司（以下简称哈电实业公司）与被告唐某某、杜某某占有物返还纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告哈电实业公司的委托代理人王宪伟、被告唐某某的委托代理人张凤到庭参加了诉讼。被告杜某某经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经庭审调查，本院对以下事实予以确认:2005年6月9日，原告与被告唐某某签订了《租房协议书》，约定原告将位于哈尔滨市香坊区东升家园小区原泵房的房屋租赁给被告唐某某使用，租期自2005年10月1日至2010年10月1日。该租赁合同期满后，双方又两次口头延续租房协议至2012年10月1日。此后，双方未就讼争房屋租赁问题签订新的协议。被告唐某某在使用房屋过程中将该房屋部分出租给被告杜某某经营洋洋仓买使用，每年向被告杜某某收取租金18,000元，在本院工作人员向被告杜某某核实情况时，被告杜某某对其在讼争房屋处实际经营洋洋仓买的事实予以确认，现二被告仍继续占有使用该讼争房屋。
本院认为，原告与被告唐某某在双方签订的《租房协议书》履行完毕后，双方又以口头方式延续了双方的租赁关系至2012年11月，在此期间被告唐某某按期向原告交纳了房屋租金，每年为18,000元。被告唐某某最后一次向原告支付租金是2012年10月12日，据票据显示，该笔租金为2011年11月至2012年11月的租金，根据我国合同法的相关规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，“+租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付”。现被告唐某某最后一次支付房屋租金是在2012年11月，此后双方未以任何形式确认双方租赁关系继续存在，且原告曾于2012年10月通知被告唐某某迁出房屋，故可认定双方租赁关系已经解除。被告唐某某在租赁房屋过程中对房屋进行了部分改造，并于2012年将房屋部分出租给了被告杜某某，但在原告与被告唐某某的《租房协议书》中明确约定，房屋“不得转租、转借……”、“如乙方（被告唐某某）不再续租，该房屋内原有设施和物品以及所有乙方修缮的物品及设施等，均归甲方所有，乙方不得带走、拆除或损坏”，故被告唐某某将该房出租给被告杜某某的行为构成违约，其主张要求原告支付补偿款的请求根据双方签订的协议亦无法支持。现被告唐某某与被告杜某某在未与原告形成任何书面或口头的房屋租赁协议的情况下占有使用该房屋，原告请求二被告迁出讼争房屋，本院予以支持。被告唐某某自2012年11月后至今未向原告交纳任何占有使用房屋的费用，该笔占有使用费用可比照双方此前签订的《租房协议书》所载明的租金进行计算，即18,000元/年、1,500元/月。被告杜某某相与原告间无任何合同关系，现原告要求被告杜某某支付占有使用该房屋期间使用费的请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条  、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条  、第二十条  、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条  、第十八条  及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  的规定，判决如下:
一、被告唐某某与被告杜某某于判决生效之日起十五日内迁出哈尔滨市香坊区东升家园小区原泵房；
二、被告唐某某于判决生效之日起十五日内向原告哈尔滨哈电实业开发总公司支付自2012年12月至判决生效之日止占用讼争房屋的占有使用费，该笔费用按1,500元/月计算。
案件受理费100元（原告已预交），由被告唐某某及被告杜某某负担，与上款一并给付原告。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。

本院认为，原告与被告唐某某在双方签订的《租房协议书》履行完毕后，双方又以口头方式延续了双方的租赁关系至2012年11月，在此期间被告唐某某按期向原告交纳了房屋租金，每年为18,000元。被告唐某某最后一次向原告支付租金是2012年10月12日，据票据显示，该笔租金为2011年11月至2012年11月的租金，根据我国合同法的相关规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，“+租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付”。现被告唐某某最后一次支付房屋租金是在2012年11月，此后双方未以任何形式确认双方租赁关系继续存在，且原告曾于2012年10月通知被告唐某某迁出房屋，故可认定双方租赁关系已经解除。被告唐某某在租赁房屋过程中对房屋进行了部分改造，并于2012年将房屋部分出租给了被告杜某某，但在原告与被告唐某某的《租房协议书》中明确约定，房屋“不得转租、转借……”、“如乙方（被告唐某某）不再续租，该房屋内原有设施和物品以及所有乙方修缮的物品及设施等，均归甲方所有，乙方不得带走、拆除或损坏”，故被告唐某某将该房出租给被告杜某某的行为构成违约，其主张要求原告支付补偿款的请求根据双方签订的协议亦无法支持。现被告唐某某与被告杜某某在未与原告形成任何书面或口头的房屋租赁协议的情况下占有使用该房屋，原告请求二被告迁出讼争房屋，本院予以支持。被告唐某某自2012年11月后至今未向原告交纳任何占有使用房屋的费用，该笔占有使用费用可比照双方此前签订的《租房协议书》所载明的租金进行计算，即18,000元/年、1,500元/月。被告杜某某相与原告间无任何合同关系，现原告要求被告杜某某支付占有使用该房屋期间使用费的请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条  、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条  、第二十条  、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条  、第十八条  及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  的规定，判决如下:

一、被告唐某某与被告杜某某于判决生效之日起十五日内迁出哈尔滨市香坊区东升家园小区原泵房；
二、被告唐某某于判决生效之日起十五日内向原告哈尔滨哈电实业开发总公司支付自2012年12月至判决生效之日止占用讼争房屋的占有使用费，该笔费用按1,500元/月计算。
案件受理费100元（原告已预交），由被告唐某某及被告杜某某负担，与上款一并给付原告。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

审判长：姚冰
审判员：李和宏
审判员：万淑珍

书记员：王雪