哈尔滨合力投资控股有限公司与哈尔滨宝某某威软件有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告
哈尔滨合力投资控股有限公司，住所地哈尔滨经开区哈平路集中区双拥路3号。
法定代表人崔喜涛，该公司董事长。
委托代理人王峰，
黑龙江法同律师事务所律师。
被告
哈尔滨宝某某威软件有限公司，住所地哈尔滨经开区哈平路集中区松花路9号中国云谷软件园1号楼311、313房间。
法定代表人刘勤，该公司董事长兼总经理。
原告
哈尔滨合力投资控股有限公司（以下简称合力公司）与被告

哈尔滨宝某某威软件有限公司（以下简称宝某某威公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告合力公司的委托代理人王峰到庭参加诉讼，被告宝某某威公司经本院公告传唤,无正当理由未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告合力公司诉称：合力公司与宝某某威公司于2016年6月23日签订《工业厂房租赁合同》，宝某某威公司承租合力公司所有的座落于××开区××路××区松花路××中国××软件××楼××层一部分，租期一年，自2016年1月21日至2016年12月31日，使用面积302平方米，年租金60400元。2017年1月1日后，宝某某威公司仍继续使用合力公司的厂房，却未向合力公司支付任何租金，截至2017年9月27日拖欠租金44679.60元，虽经合力公司多次催要，宝某某威公司拒不给付至今。鉴于上述事实，合力公司认为宝某某威公司的上述行为已构成违约，严重侵害了合力公司的合法权益。现诉请：一、解除合力公司与宝某某威公司之间的《厂房租赁合同》，宝某某威公司从所承租的厂房中迁出；二、宝某某威公司给付自2017年1月1日至2017年9月27日的厂房租金44679.45元，自2017年9月28日至迁出之日止按照年租金60400元的双倍标准向合力公司支付房屋占有使用费；三、宝某某威公司赔偿合力公司违约金4892.40元（自2017年1月1日暂计算至2017年9月27日，自2017年9月28日至迁出之日止按照年租金60400元、以日万分之三的标准计算）；四、宝某某威公司支付合力公司律师代理费4000元；五、宝某某威公司承担本案的全部诉讼费用。
被告宝某某威公司经本院公告传唤未出庭应诉，亦未在法律规定的期限内提交书面答辩意见及证据。
经本院审理查明：2016年6月23日，合力公司与宝某某威公司签订《工业厂房租赁合同》（续租），约定：出租方为合力公司，承租方为宝某某威公司，租赁房屋坐落于哈尔滨经开区××路××区松花路××云××软件××楼××一部分，使用面积302平方米，租赁用途为办公；租期为一年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止；租金为每平方米每年200元，每年租金合计60400元。宝某某威公司应于2016年1月1日前，将第一年租金汇入合力公司指定的账户内。宝某某威公司应在签订本合同的同时向合力公司预交租金总金额的10%即人民币6040元作为房产使用保证金。租期届满，双方确认后，凭收据退还保证金。续租企业无需再次缴纳保证金。宝某某威公司必须严格依据合同的约定支付租金，如宝某某威公司未能如期按合同条款约定的期限支付租金超过30日，合力公司有权采取停水、断电等措施进行维权以督促宝某某威公司支付租金，因此造成经济损失的，宝某某威公司自行负担。宝某某威公司仍不支付租金的，经合力公司书面催告超过15日的，合力公司有权解除合同，宝某某威公司除仍需支付所拖欠租金外，每逾期一日还应按年租金的万分之三承担违约责任。双方在履行合同过程中，如一方违反本合同约定，应向另一方承担违约责任。根据相关法律规定，违约方应承担如下费用支出：包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、执行费、律师代理费（不超过合同标的5%）、差旅费、评估费、拍卖费、以及财产保险、鉴定、登记、过户、保管、公证、提存等费用。租赁期满，合力公司有权收回出租厂房，宝某某威公司应如期归还。宝某某威公司是否继续承租，应于租赁期满前三个月，向合力公司提出书面要求，如申请继续承租，需经合力公司同意后，租金按市场租金涨幅或特殊约定做适当调整并另行签订书面合同。如宝某某威公司没有向合力公司提出书面要求继续承租，而又拒绝将房屋交还给合力公司，宝某某威公司应按本合同条款中关于出租厂房的约定，双倍支付租金至迁出时止。任何一方不按本合同履行义务，构成违约的，另一方有权解除本合同。
2017年6月30日，宝某某威公司出具《承诺函》，载明：宝某某威公司关于租赁哈尔滨经济技术开发区哈平路集中区松花路9号中国云谷软件园A1栋1101室房屋事宜承诺函。宝某某威公司经与资产中心商议，允许宝某某威公司延期搬离现用办公室，在此承诺于2017年8月31日之前缴纳费用，如逾期未缴，宝某某威公司愿承担合同中规定的法律责任。
2017年9月25日，哈尔滨经济技术开发区国有资产管理局出具书面《证明》，载明：宝某某威公司所承租的涉案房屋位于哈尔滨经开区××路××区松花路××云××软件××楼，合力公司对该房屋有土地使用权证，虽没有房屋所有权证，但合力公司对该房屋有所有权，并且一直行使所有权人的权利对上述房屋进行管理，同时也接受相关部门审计、检查。
2017年9月25日，
哈尔滨徐虎（上海）物业经营有限责任公司（以下简称徐虎物业公司）出具书面《证明》，载明：徐虎物业公司系哈尔滨市经开区哈平路集中区松花路9号“中国云谷”的
物业管理公司，哈尔滨市经开区哈平路集中区松花路9号中国云谷软件园1号楼11层一部分，自2016年1月1日起至今一直由宝某某威公司占有、使用，并向徐虎物业公司交纳物业费。合力公司举示的徐虎物业公司出具的2013年4月16日、2014年6月22日、2015年3月22日、2016年7月3日的发票载明宝某某威公司支付数额不等的物业费。经庭审核实，合力公司自述双方于2015年6月23日前即存在租赁合同关系，并且宝某某威公司交纳的物业费系2013年3月15日至2016年12月31日期间的，宝某某威公司已经支付2016年12月31日之前的租金，尚未支付2017年1月1日至其承诺的搬离之日2017年8月31日期间的租金及物业费。合力公司自述宝某某威公司于2017年9月起不再有人员在涉案房屋办公。
2017年9月24日，合力公司与
黑龙江法同律师事务所签订《委托代理合同》，约定：
黑龙江法同律师事务所指定张心明、王峰律师作为合力公司的委托代理人，参加与宝某某威公司的诉讼，律师代理费4000元。2018年4月，
黑龙江法同律师事务所为合力公司出具增值税普通发票，载明律师代理费4000元。
以上事实，有厂房租赁合同、土地登记卡、书面证明、承诺函、物业费发票、委托代理合同、增值税普通发票以及当事人当庭陈述等证据载卷为凭，并经当庭审查，予以认定。

本院认为：合力公司与宝某某威公司签订的《厂房租赁合同》系双方自愿订立，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按约定履行各自的合同义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”合力公司与宝某某威公司于2016年6月23日签订的书面《工业厂房租赁合同》（续租）约定租期至2016年12于31日届满，期满后双方未续签书面合同，但宝某某威公司仍继续占有使用原租赁房屋，并于2017年6月30日出具《承诺函》，承诺延期搬离并于2017年8月31日之前缴纳费用，故双方原租赁合同继续有效，但自2017年1月1日起的租赁期限为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。合力公司自述于2017年3月31日书面催告宝某某威公司交纳拖欠的租金15100元，但并未举示证据证实宝某某威公司已经收到其催告函；合同公司自述没有向宝某某威公司提出解除合同。现因宝某某威公司拖欠合力公司2017年1月1日之后的租金，致使双方后续的合同目的不能实现，合力公司诉请解除双方的租赁合同，具有事实根据及法律依据，本院予以支持。
合力公司认可宝某某威公司已经交纳2016年12月31日前的租金，并且未举示证据证实双方对此后的租金标准作出明确约定，故宝某某威公司应按原租赁合同约定的租金标准给付合力公司2017年1月1日至实际搬出之日止的租金。但合力公司举示的宝某某威公司于2017年6月30日出具的《承诺函》仅承诺“延期搬离现用办公室，在此承诺于2017年8月31日之前缴纳费用”，并未明确承诺何时搬出涉案房屋，但从其出具的书面《承诺函》的日期及内容可见，宝某某威公司于2017年6月30日尚未搬离并继续占有使用涉案房屋；合力公司自述宝某某威公司于2017年9月就已无人在涉案房屋中办公，由此可知宝某某威公司于2017年9月起未继续占有使用涉案房屋；合力公司主张宝某某威公司仍有办公用桌椅及其他用椅存放在涉案房屋中，但未举示证据证实。故本院支持合力公司2017年1月1日至宝某某威公司至2017年8月31日期间的占有使用涉案房屋的租金，为40266.67元（60400元÷12个月×8个月）。对于2017年9月1日之后的租金，合力公司未举示证据证实宝某某威公司仍继续占有使用涉案房屋并“拒绝将房屋交还给合力公司”，故其主张双倍支付租金至迁出之日止的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。
关于合力公司主张宝某某威公司赔偿至给付之日止的违约金4892.40元。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”因宝某某威公司于2017年6月30日的《承诺函》中“承诺于2017年8月31日前缴纳费用，如逾期未缴，我司愿承担合同中规定的法律责任”，但宝某某威公司逾期未缴纳租金，故依据双方合同约定，逾期未支付租金超过30日，仍不支付租金的，经书面催告超过15日的，合力公司有权解除合同，宝某某威公司除仍需支付所拖欠的租金外，每逾期一日还应按年租金的万分之三承担违约责任；根据双方合同约定，合力公司主张逾期支付租金的违约金的前提是宝某某威公司逾期未付租金且经过书面催告后仍逾期未支付，但合力公司未举示有效证据证实其已经按合同约定的方式书面向宝某某威公司催告，并且宝某某威公司已经收到其书面催告，故其主张逾期支付租金的违约金，依据不足，本院不予支持。
关于合力公司主张律师代理费4000元。因双方在合同中明确约定，违约方应承担律师代理费（不超过合同标的5%），因本案宝某某威公司尚欠合力公司租金40266.67元，故在计算违约方支付律师代理费时应以本案确认的尚未给付的租金数额作为合同未履行部分的标的额，而不能仅以当事人主张的数额作为计算违约方支付律师代理费的依据，故根据合同约定律师代理费不超过合同标的5%即2013.30元（40266.67元×5%）；现合力公司主张律师代理费4000元已经超出合同标的5%，本院对于超出的部分不予支持；本院支持合力公司律师代理费2013.30元。
综上，依据《中华合同标的人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告
哈尔滨宝某某威软件有限公司与原告
哈尔滨合力投资控股有限公司于2016年6月23日签订的《工业厂房租赁合同（续租）》于本判决生效之日起解除；
二、被告
哈尔滨宝某某威软件有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告
哈尔滨合力投资控股有限公司2017年1月1日至2017年8月31日期间的租金40266.67元；
三、被告
哈尔滨宝某某威软件有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告
哈尔滨合力投资控股有限公司律师代理费2013.30元；
四、驳回原告
哈尔滨合力投资控股有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1140元（原告预交），由被告
哈尔滨宝某某威软件有限公司负担857元，由原告
哈尔滨合力投资控股有限公司负担283元。公告费560元（原告预交），由被告
哈尔滨宝某某威软件有限公司负担。被告
哈尔滨宝某某威软件有限公司将其负担的案件受理费、公告费与判决主文一并给付原告
哈尔滨合力投资控股有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。

审判长 王立立
人民陪审员 罗红艳
人民陪审员 杨艳

书记员： 李萌