咸宁市祥辉投资管理有限公司与方某某、咸宁市美美投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

咸宁市祥辉投资管理有限公司
余隆盛（湖北佳成律师事务所）
方某某
咸宁市美美投资管理有限公司

原告咸宁市祥辉投资管理有限公司（下称祥辉公司）。
法定代表人顾亚明，祥辉公司董事长。
委托代理人余隆盛，湖北佳成律师事务所律师。
被告方某某。
被告咸宁市美美投资管理有限公司（下称美美公司）。
法定代表人林海，美美公司执行董事。
原告祥辉公司诉被告方某某、美美公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告祥辉公司的法定代表人顾亚明、委托代理人余隆盛到庭参加了诉讼，被告方某某、美美公司经本院依法公告送达，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原告所提供的证据一、二、三、四经庭审质证与原件核对无异，形成了证据锁链，且符合证据的客观规律。本院依法予以采信。
经审理查明，原告祥辉公司、被告方某某于2013年3月8日签订一份《房屋租赁合同》约定:原告祥辉公司（甲方）将其所有的位于咸宁市永安大道36号福临天下第一层商铺（面积1533.92平方米）、车库（面积1169.6平方米）出租给被告方某某；房屋交付:本合同经双方签章生效后，甲方即将房屋交付给乙方使用；租赁期限、用途:该房屋租赁期限为15年零54天，自2013年3月8日至2028年5月1日止（2013年3月8日至2013年7月8日为装修免租期）。房屋租赁仅作服装、百货商场使用；租金及支付方式:第一年从2013年7月8日起至2014年7月7日止，年租金1134000元，第二年至2015年7月7日止，年租金1296000元，第三年至第七年，租金在第二租赁年的基础上每年递增5％，租赁期第八年至第十五年，租金在第七租赁年的基础上每两年递增5％。支付租金方式为一、二年租金每季度支付一次，需提前10天支付，从第三年开始租金每半年支付一次，需提前10天支付，先付后用；违约责任:拖欠房租累计三个月以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照合同当年租金的100％向甲方支付违约金；该合同还对消防、水电、房屋转租等其他方面均作出了约定。合同签订后，甲方向乙方交付了合同中所约定的位于咸宁市永安大道36号福临天下第一层房屋、车库。甲方于2013年4月1日收到美美衣街保证金10万元，至本院判决日即2014年7月7日止，被告欠原告租金1134000元分文未付，至今被告不知去向而诱发纠纷，原告诉至本院。
同时查明，经被告方某某申请，咸安区工商行政管理局于2013年4月1日发出了企业名称预先核准通知书，企业名称为:咸宁市美美投资管理有限公司。2013年5月27日，原告祥辉公司出具一份将其所有的福临天下1号楼一层物业租赁给美美公司用于经营服装、百货、办公等证明。2013年5月28日，被告方某某以法定代表人身份向咸安区工商行政管理局递交了公司设立登记申请书。2013年5月29日，咸安区工商行政管理局发出了企业法人营业执照，法定代表人方某某。公司有股东两人:方某某出资18万元，占60％；林子文出资12万元，占40％。然后，美美公司、法定代表人方某某于3013年5月31日、6月11日、6月19日、6月26日与黄小连、王玉群、黄双龙、徐杰等82位商户分别签订了联营合同将福临天下一层商铺进行了分别出租经营。2013年6月17日，美美公司向咸安区工商行政管理局递交了公司法人变更登记申请书，即美美公司法定代表人方某某变更为林海。
综上所述，被告方某某与原告祥辉公司签订了《房屋租赁合同》，经原告同意，被告以福临天下一层房屋为经营场所，向工商行政管局申请注册登记美美公司，法定代表人方某某。事后，以美美公司名义对外招商，并将福临天下一层房屋分别出租给82位商户。被告方某某以其名义与原告签订合同，拿到了经营场所注册登记美美公司及进行经营活动，且得到原告祥辉公司的同意，事实上就应当认定被告方某某就是发起人为设立公司以自己的名义订立合同，当然应以发起人作为合同主体。公司成立后，又以公司名义对外从事经营活动，就确认了该合同，公司已实际成为合同主体，同时也表明了合同相对人原告也愿意接受公司作为合同主体。即美美公司与被告方某某应当是共同被告。原、被告双方合同签订后，原告已按合同约定将其所有的福临天下第一层房屋使用权全部交付给两被告，就已全面履行了合同中所约定的义务。而两被告拿到福临天下第一层房屋已进行了经营活动，只向原告交纳了10万保证金，未按合同约定向原告交纳保证金和租金来履行合同中所约定义务，至今去向不明。两被告的行为就表明了不履行合同中所约定的义务，对该纠纷应当由两被告共同承担全部责任。故本院对原告要求与两被告解除合同、两被告承担合同解除前应支付的租金、承担不履行合同违约金的诉讼请求予以支持。但违约金约定过高，违约金应从按合同约定支付租金起的日万分之五计算，被告向原告交纳10万元保证金应冲减其租金，租金计算至本院判决之日止。为了维护诚实信用原则，保护当事人的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条  第二款  、第九十七条  、第九十八条  、第一百一十四条  第一、二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  之规定，缺席判决如下:
一、原告祥辉公司与被告方某某、美美公司于2013年3月8日签订的《房屋租赁合同》予以解除。
二、限被告方某某、美美公司在本判决生效后10日内冲减其已交纳保证金10万元后，向原告祥辉公司支付按合同约定金额计算至本判决生效日止的房屋租金。
三、被告方某某、美美公司按其应向原告祥辉公司给付租金的日万分之五计算承担违约金向原告祥辉公司支付，从2013年9月29日按合同中约定分季度计算至支付日止。
四、驳回原告祥辉公司的其他诉讼请求。
案件受理费15006元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人在提交副本时，根据不服判决的上诉请求数额及《诉讼费交纳办法》第十三条的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专用名称:湖北省咸宁市中级人民法院；开户行:中国农业银行温泉支行；帐号:17×××89-222；汇款用途:XXX的上诉费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，原告所提供的证据一、二、三、四经庭审质证与原件核对无异，形成了证据锁链，且符合证据的客观规律。本院依法予以采信。
经审理查明，原告祥辉公司、被告方某某于2013年3月8日签订一份《房屋租赁合同》约定:原告祥辉公司（甲方）将其所有的位于咸宁市永安大道36号福临天下第一层商铺（面积1533.92平方米）、车库（面积1169.6平方米）出租给被告方某某；房屋交付:本合同经双方签章生效后，甲方即将房屋交付给乙方使用；租赁期限、用途:该房屋租赁期限为15年零54天，自2013年3月8日至2028年5月1日止（2013年3月8日至2013年7月8日为装修免租期）。房屋租赁仅作服装、百货商场使用；租金及支付方式:第一年从2013年7月8日起至2014年7月7日止，年租金1134000元，第二年至2015年7月7日止，年租金1296000元，第三年至第七年，租金在第二租赁年的基础上每年递增5％，租赁期第八年至第十五年，租金在第七租赁年的基础上每两年递增5％。支付租金方式为一、二年租金每季度支付一次，需提前10天支付，从第三年开始租金每半年支付一次，需提前10天支付，先付后用；违约责任:拖欠房租累计三个月以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照合同当年租金的100％向甲方支付违约金；该合同还对消防、水电、房屋转租等其他方面均作出了约定。合同签订后，甲方向乙方交付了合同中所约定的位于咸宁市永安大道36号福临天下第一层房屋、车库。甲方于2013年4月1日收到美美衣街保证金10万元，至本院判决日即2014年7月7日止，被告欠原告租金1134000元分文未付，至今被告不知去向而诱发纠纷，原告诉至本院。
同时查明，经被告方某某申请，咸安区工商行政管理局于2013年4月1日发出了企业名称预先核准通知书，企业名称为:咸宁市美美投资管理有限公司。2013年5月27日，原告祥辉公司出具一份将其所有的福临天下1号楼一层物业租赁给美美公司用于经营服装、百货、办公等证明。2013年5月28日，被告方某某以法定代表人身份向咸安区工商行政管理局递交了公司设立登记申请书。2013年5月29日，咸安区工商行政管理局发出了企业法人营业执照，法定代表人方某某。公司有股东两人:方某某出资18万元，占60％；林子文出资12万元，占40％。然后，美美公司、法定代表人方某某于3013年5月31日、6月11日、6月19日、6月26日与黄小连、王玉群、黄双龙、徐杰等82位商户分别签订了联营合同将福临天下一层商铺进行了分别出租经营。2013年6月17日，美美公司向咸安区工商行政管理局递交了公司法人变更登记申请书，即美美公司法定代表人方某某变更为林海。
综上所述，被告方某某与原告祥辉公司签订了《房屋租赁合同》，经原告同意，被告以福临天下一层房屋为经营场所，向工商行政管局申请注册登记美美公司，法定代表人方某某。事后，以美美公司名义对外招商，并将福临天下一层房屋分别出租给82位商户。被告方某某以其名义与原告签订合同，拿到了经营场所注册登记美美公司及进行经营活动，且得到原告祥辉公司的同意，事实上就应当认定被告方某某就是发起人为设立公司以自己的名义订立合同，当然应以发起人作为合同主体。公司成立后，又以公司名义对外从事经营活动，就确认了该合同，公司已实际成为合同主体，同时也表明了合同相对人原告也愿意接受公司作为合同主体。即美美公司与被告方某某应当是共同被告。原、被告双方合同签订后，原告已按合同约定将其所有的福临天下第一层房屋使用权全部交付给两被告，就已全面履行了合同中所约定的义务。而两被告拿到福临天下第一层房屋已进行了经营活动，只向原告交纳了10万保证金，未按合同约定向原告交纳保证金和租金来履行合同中所约定义务，至今去向不明。两被告的行为就表明了不履行合同中所约定的义务，对该纠纷应当由两被告共同承担全部责任。故本院对原告要求与两被告解除合同、两被告承担合同解除前应支付的租金、承担不履行合同违约金的诉讼请求予以支持。但违约金约定过高，违约金应从按合同约定支付租金起的日万分之五计算，被告向原告交纳10万元保证金应冲减其租金，租金计算至本院判决之日止。为了维护诚实信用原则，保护当事人的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条  第二款  、第九十七条  、第九十八条  、第一百一十四条  第一、二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  之规定，缺席判决如下:

一、原告祥辉公司与被告方某某、美美公司于2013年3月8日签订的《房屋租赁合同》予以解除。
二、限被告方某某、美美公司在本判决生效后10日内冲减其已交纳保证金10万元后，向原告祥辉公司支付按合同约定金额计算至本判决生效日止的房屋租金。
三、被告方某某、美美公司按其应向原告祥辉公司给付租金的日万分之五计算承担违约金向原告祥辉公司支付，从2013年9月29日按合同中约定分季度计算至支付日止。
四、驳回原告祥辉公司的其他诉讼请求。
案件受理费15006元，由被告负担。

审判长：梁劲松
审判员：朱仲民
审判员：樊启演

书记员：曾淦宁