咸宁市枫叶置业有限责任公司与中国建银投资有限责任公司、中国建设银行股份有限公司咸宁分行房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告咸宁市枫叶置业有限责任公司（以下简称枫叶公司）。
住所地：咸宁市温泉滨河东路77号。
法定代表人彭有志，枫叶公司执行董事。
委托代理人邹鄂军，湖北尹泽律师事务所律师。一般代理。
被告中国建银投资有限责任公司（以下简称建银投公司）。
住所地：北京市东城区建国门内大街28号民生金融中心C座11层。
法定代表人仲建安，建银投公司董事长。
委托代理人易中华，湖北华隽律师事务所律师。特别授权代理。
被告中国建设银行股份有限公司咸宁分行（以下简称建行咸宁分行）。
住所地：咸宁市温泉潜山路32号。
负责人刘志伟，建行咸宁分行行长。
委托代理人易大文、晏兴，均系湖北宁华律师事务所律师。一般代理。

原告枫叶公司与被告建银投公司、建行咸宁分行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告枫叶公司委托代理人邹鄂军、被告建银投公司委托代理人易中华、被告建行咸宁分行委托代理人易大文、晏兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，被告建银投公司将其从被告建行咸宁分行剥离取得的位于咸宁市淦河大道48号“建行咸宁分行”门面楼委托北京中拓国际拍卖有限公司公开拍卖。该拍卖公司对外公开了“拍卖标的信息”、“湖北省资产拍卖会拍卖规则”，原告枫叶公司法定代表人彭有志（拍卖时竞买人）在上述拍卖文件中签名确认，并与该拍卖公司签订了“竞买协议”。2011年7月23日，原告枫叶公司法定代表人彭有志以竞买人身份竞买取得该栋门面楼，并于同日与该拍卖公司签订了“拍卖成交确认书”，支付了拍卖标的款人民币550万元，并依法进行了公证。同年8月26日，原告枫叶公司法定代表人彭有志向被告建银投公司等递交书面“声明”，声明其以人民币550万元竞拍成功第25标的建行咸宁分行门面楼一栋，自愿将此门面楼的买受人更名为枫叶公司。2011年11月21日，被告建银投公司与原告枫叶公司签订一份“房地产转移契约”，2012年1月26日，二被告协助原告枫叶公司办理了该栋门面楼的房屋所有权证、证号为咸宁市房权证温泉字第××号。2012年3月1日，被告建行咸宁分行与原告枫叶公司签订一份“协议书”，该协议书约定将该栋门面楼的水表户主由建行咸宁分行变更为枫叶公司。2011年8月17日，被告建银投公司向建行湖北省分行致函，请求协助原告枫叶公司办理讼争门面楼房的土地使用权证分割过户。2012年5月25日、2014年9月19日、2015年1月8日，原告分别向被告建银投公司、建行咸宁分行、咸宁市国土资源局呈送“关于申请土地过户报告”、“关于请求协助土地过户的被告”、“关于再次申请土地过户的报告”。2015年2月15日，被告建行咸宁分行向原告枫叶公司致“答复函”，认为处分国有划拨土地使用权须由有批准权的人民政府决定，不是因为该行怠于配合，是因为其无权处分。因原告枫叶公司在取得讼争门面楼房屋所有权后，因该房屋及附属设施占用范围内的土地使用权仍为被告建行咸宁分行。原告枫叶公司多次请求二被告协助办理和请求有关部门办理土地使用权无果的情况下，向本院提起诉讼，请求依法处理。
根据双方当事人的诉辩主张和庭审查明的事实，归纳本案的争议焦点为：一、原告枫叶公司诉讼主体资格问题；二、讼争房屋土地使用权办理过户登记的义务承担问题；三、讼争房屋所占土地使用权界址如何确定问题；四、原告枫叶公司请求赔偿损失问题；五、本案是否属于人民法院民事审判受案范围；六、拍卖机构应否追加为当事人问题。
关于争议焦点一。本院认为，枫叶公司法定代表人彭有志以其名义在拍卖会公开竞得拍卖物讼争的门面楼房。在签订了“成交确认书”和支付了全部标的款取得了讼争门面楼房标的物后，以书面“声明”形式给被告，其自愿将其竞买的门面楼房的买受人变更为原告枫叶公司，并实际上得到了二被告的认可，被告建银投公司与原告枫叶公司签订的书面《房地产转移契约》、《2011年7月23日湖北省资产拍卖会成交款到账证明》（湖北省咸宁市淦河大道48号“咸宁市分行门面楼”现状房屋一套）证明买受人为原告枫叶公司，拍卖成交后，被告将标的物讼争门面楼实际交付给了原告枫叶公司控制管理，并协助原告枫叶公司办理了房屋所有权证、被告建行咸宁分行与原告枫叶公司签订《协议书》，协助原告枫叶公司办理水表变更过户、书面对原告要求办理土地使用权过户致《答复函》等。因此，二被告对原告枫叶公司法定代表人彭有志自愿将其竞买的讼争门面楼的权利义务转移给原告枫叶公司，将买受人名称变更为原告枫叶公司是明知的和认可的，依照《合同法》第八十八条的规定，原告枫叶公司法定代表人彭有志以其个人名义竞得的讼争门面楼的权利义务一并转让给原告枫叶公司的行为，不违反我国法律的禁止性规定，合法有效。故原告枫叶公司的诉讼主体适格。
关于争议焦点二。本院认为，被告建银投公司根据国家当时相关的政策精神取得了建行咸宁分行剥离的讼争门面楼的账面资产，并委托拍卖机构以公开拍卖方式进行处置。拍卖机构是以格式合同方式对外公示“拍卖标的信息”、“拍卖会拍卖规则”、与竞买人签订“竞买协议”，并未对讼争门面楼的真实状况进行核实。被告建银投公司在取得了被告建行咸宁分行剥离的讼争门面楼账面资产后，并未与被告建行咸宁分行对资产的权属进行分割移交，在委托拍卖机构拍卖时未将拍卖的讼争门面楼的房地产登记状况的真实情况进行公示，而是在格式的拍卖文件合同中以“瑕疵问题”进行提示，由于拍卖时讼争的门面楼实际具有“房屋所有权证”和“国有土地使用权证”（国有划拨），不存在任何瑕疵，因此，格式合同中的“瑕疵问题”提示不影响合同履行。二被告不得以此作为其依法应当协助原告枫叶公司办理讼争门面楼权属过户登记义务的抗辩理由。依照《合同法》第四十四条第一款、第一百三十条的规定，被告建银投公司委托拍卖机构拍卖成交后，与原告枫叶公司形成的买卖合同关系合法有效，双方应当按照合同约定和法律规定履行合同义务。原告枫叶公司按约定支付了被告建银投公司出售门面楼全部价款550万元，二被告协助原告枫叶公司办理了讼争门面楼的房屋所有权过户登记，原告枫叶公司取得了该房屋的所有权。依照《城市房地产管理法》第三十二条、《物权法》第九条、第一百四十七条的规定和查明该讼争门面楼的土地使用权证不存在瑕疵的客观事实，二被告协助原告枫叶公司办理讼争门面楼的国有土地使用权过户登记手续，是二被告应当履行的法定义务；所需费用应当由原告枫叶公司承担。
关于争议焦点三。本院认为，讼争房屋所占土地界址的确定，即是该房屋及其附属设施占用范围内土地使用权的确定。在我国土地使用权的确定只有两种情形，一种是依合同约定，即合同当事人对交易的房屋所占用的土地范围的四至界址或交易的土地使用权面积范围的四至界址明确约定，经土地登记机关登记生效；另一种是依法确定，即法定情形，由于我国明确实行的是房、地分开登记模式，为了避免出现房屋所有权和土地使用权登记主体不一致的情形，我国《城市房地产管理法》、《物权法》对土地使用权与地上建筑物、构筑物及附属设施的登记规定的是主体一体化原则，即“地随房走，房随地走”。其范围是建筑物、构筑物及附属设施占用范围内的土地面积。《城市房地产管理法》第六十一条第三款规定“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或更改土地使用权证书”，因此，讼争房屋所占用土地使用权界址应当由双方当事人补充协商确定或由原告枫叶公司凭变更登记后的“房屋所有权证”向咸宁市人民政府土地管理部门申请核实确定界址变更登记。
关于争议焦点四。本院认为，合同当事人一方请求对方赔偿损失的条件是对方在履行合同中违约或不履行合同义务。本案中，被告建银投公司在取得了被告建行咸宁分行剥离的账面资产（讼争门面楼）并委托拍卖机构进行拍卖时，未对委托拍卖的门面楼权属证书进行核实作出说明，只是在拍卖文件合同中以“瑕疵问题”进行提示，原告法定代表人彭有志以其名义在竞买时未对“拍卖信息”、“竞买协议”中提示的“瑕疵问题”进行审慎调查核实，虽然依法不能以上述格式合同文件来免除二被告协助原告枫叶公司办理讼争门面楼的权属证义务，但可以确认竞买人彭有志当时是明知和认可当时拍卖物现状条件的。且双方亦未在拍卖合同中和事后双方签订的《房地产转移契约》中对办理权属证书约定违约责任的承担。客观上，原告枫叶公司按约向被告建银投公司交清了全部标的款，二被告按约向原告枫叶公司交付了标的物，并协助办理房屋所有权证。原告枫叶公司实际接受和控制了标的物，并进行了经营管理。二被告并未给原告造成经济损失。原告枫叶公司以土地出让金提高为由，要求被告赔偿经济损失的理由不成立。
关于争议焦点五。本院认为，本案的性质是房屋买卖合同纠纷。双方对标的款、标的物的交付均无争议，只是因为双方在交易的合同中未对房屋占用的土地使用权范围界址进行约定。原告枫叶公司请求二被告指界并协助办理土地使用权证是实现合同目的的一部分。因此，本案属于人民法院民事审判受案范围。
关于争议焦点六。本院认为，北京中拓国际拍卖公司是基于被告建银投公司的委托对讼争门面楼进行拍卖，其按被告建银投公司委托拍卖合同的约定拍卖成交后，已履行了委托拍卖合同义务。原告枫叶公司请求二被告指界办证的诉讼请求与拍卖机构无关联。因此，依法不应追加拍卖机构为本案的当事人。

综上，本院认为，被告建银投公司合法取得被告建行咸宁分行剥离的账面资产所属的门面楼房后，委托拍卖机构公开拍卖处置，原告法定代表人彭有志以其名义竞得后，以声明方式告知被告，将其竞得的讼争门面楼房转移给原告枫叶公司，并得到了二被告的以书面合同形式的认可，原告枫叶公司与被告建银投公司形成的房屋买卖合同关系合法有效，本院予以确认。原告枫叶公司按约付清了被告建银投公司的全部购房款，被告亦实际向原告枫叶公司交付了讼争门面楼并协助原告办理交易门面楼房屋过户登记手续，原告枫叶公司合法取得了讼争门面楼的房屋所有权后，要求二被告对转让门面楼房屋所占土地面积的界址进行合理指定并协助其办理土地使用权变更登记的请求合理合法，本院予以支持。二被告以在拍卖过程中进行了“瑕疵”提示予以抗辩与查明被告建行咸宁分行持有讼争门面楼土地使用权证的事实不符，该讼争门面楼的房屋所有权证、土地使用权证根本不存在“瑕疵”，因此，二被告不协助原告枫叶公司办理该门面楼的土地使用权证的理由不成立，其抗辩意见，本院不予采纳。原告枫叶公司在诉中以土地使用权共有为由请求人民法院进行分割没有事实依据和法律依据，该请求的理由不成立，首先事实上，原告枫叶公司并未取得讼争门面楼房及附属设施占用范围内的土地使用权证，不存在与被告共有。其次，《民事通则》、《物权法》规定共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。原告枫叶公司以共有为由请求人民法院分割与事实不符，于法无据，本院不予支持。原告枫叶公司要求二被告赔偿经济损失200万元诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告建银投公司认为其接收被告建行咸宁分行剥离的资产为账面资产，讼争门面楼房屋占用范围内的土地使用权证登记的仍然是被告建行咸宁分行，应当由被告建行咸宁分行指界协助或由原告枫叶公司申请土地管理部门依法办理的意见符合法律规定，本院予以采纳；但被告建银投公司是本案讼争纠纷的当事人和实际受益人，不能免除其协助原告枫叶公司办理讼争门面楼房屋土地使用权变更过户登记的义务。因本案讼争门面楼房屋交易转让后，土地使用权未能随之办理变更过户登记，原、被告双方均有责任和义务配合解决，而不应相互推诿。本案虽经本院反复多次做调解工作，最终未能达成调解协议。为了维护经济社会秩序，促进公平交易，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第七十六条、第一百三十二条第一款、第一百三十三条、《中华人民共和国物权法》第十条、第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第六十一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告建银投公司、建行咸宁分行于本判决生效后十日内协助原告枫叶公司办理其合法取得的原建行咸宁市分行位于咸宁市淦河大道48号门面楼房及其附属设施占用范围内的国有土地使用权过户登记手续；所需费用由原告枫叶公司承担。
二、驳回原告枫叶公司的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由原告枫叶公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：农行咸宁市金穗支行；账号：17×××50。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　黄大湖 审　判　员　　陈新财 人民陪审员　　李汉华

书记员：毛爱