咸宁市天某投资有限公司、任某某商品房销售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：咸宁市天某投资有限公司，住所地咸宁市贺胜路特1号。
法定代表人：关雨斌,系该公司董事长。
委托诉讼代理人：游甜，女，系该公司工作人员。
委托诉讼代理人：黄鹏，女，系该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：任某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖南省平江县。
委托诉讼代理人：王煜、湖北得伟君尚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈强，湖北得伟君尚律师事务所律师。

上诉人咸宁市天某投资有限公司（以下简称天某投资公司）因与被上诉人任某某商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2017）鄂1202民初2211号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
天某投资公司上诉请求：撤销原审判决第三项、第四项中确认上诉人天某投资公司“支付逾期退货购房款的违约金及第二、第三期房款的违约金”部分；本案一、二审案件受理费由任某某负担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。天某投资公司与任某某签订的《协议书》是合同当事人的真实意思表示，应认定合法有效。二、一审判决增加第二、第三期退款违约金没有事实和法律依据。《协议书》第三条约定了退房违约金：“首期退房款112000元，如不能如期支付，逾期则按年利率12%支付违约金。”而本案第二、三期退款没有约定逾期退款违约金。依照法律规定，违约金的本质是对守约方的经济补偿，按照12%计算利息足以补偿任某某购房款占用期间的损失，因此，一审判决对第二、第三期退房款部分增加12%的年利率标准计算损失，没有事实依据和法律依据。三、任某某第三期购房款退回没有到达退款期限，天某投资公司向任某某退款条件尚不成就。按照《协议书》第三条第三款约定，待解除购房合同备案手续完成后当天支付保留的购房款30000元。一审超前判决天某投资公司履行退款义务没有法律依据。请求二审依法裁判。
任某某未提交书面答辩。诉讼中口头提出答辩意见：天某投资公司的上诉请求依法不能成立，应予以驳回。1.天某投资公司所称《协议书》约定的违约利息不足以弥补任某某的经济损失。协议约定的损失补偿与天某投资公司占用购房款期间的利息损失计算标准不对等，守约方可以申请增加，一审判决对此作出调整，符合法律规定。2.天某投资公司自始违约，判决其支付违约金的条件已成就。3.天某投资公司至今没有按照《协议书》的约定办理撤案手续。一审判决认定事实清楚，请求依法予以维持。
任某某向一审法院起诉请求：解除2016年10月3日签订的关于分期退款的《协议书》；判令天某投资公司向任某某一次性退还所支付的购房款共计280000元；判令天某投资公司支付逾期付款的违约金共计9456元；判令天某投资公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实，2015年4月25日，任某某与天某投资公司签订了一份编号为XN201504820的《商品房买卖合同》，合同约定，任某某购买天某投资公司开发的天某财富中心3号楼D馆2层2286号商铺，该商铺建筑面积为30.47平方米、单价为9189.37元/平方米，总价款为280000元，出卖人应于2016年12月31日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。合同签订后，任某某一次性向天某投资公司支付了全部购房款280000元。后因天某公司未能按期向任某某交付房屋，经双方及案外人湖北奥莱商贸有限公司三方协商，于2016年10月3日签订一份解除《商品房买卖合同》的《协议书》，该协议约定：双方自愿解除于2015年4月25日签订的《商品房买卖合同》。甲方（天某投资公司）分三期全额退还乙方（任某某）支付的购房款280000元，首期即2016年10月31日前退还购房总款的40%合计112000元，如逾期付款甲方按年利率12%支付违约金；第二期除保留30000元暂不退还外，于2017年4月30日前退还购房总款60%的剩余款项部分138000元；第三期30000元待解除购房合同备案手续完成后当天支付，双方约定于2017年5月10日前办理解除购房合同备案手续，因办理撤案手续的相关费用由天某投资公司承担。但约定的退款时间到期后天某投资公司仍未能按约履行购房款的给付义务。
一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》、《协议书》系双方真实意思，且不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。现天某投资公司逾期交房，经双方协商一致解除合同，并签订了协议书，天某投资公司未按约退还购房款及支付违约金，显属违约，应承担产生本纠纷的全部责任，故对于任某某主张天某投资公司退还购房款及支付违约金的诉求，应予以支持。《协议书》中，双方约定分期退款期限均已到期，天某投资公司实际违约，《协议书》不符合法定解除条件，任某某可以直接要求天某投资公司承担违约责任，因而对于任某某要求解除《协议书》的诉求，不予支持。任某某认为《协议书》仅约定首期逾期付款支付违约金实际低于天某投资公司占用任某某购房款所造成的损失，要求增加，即天某投资公司除按年利率12%支付首期逾期付款违约金外，还应当对逾期退还第二期、第三期款项支付违约金，增加的标准参照首期年利率12%的标准计算，应予以支持。据此判决：一、天某投资公司应于本判决生效之日起十日内退还任某某购房款280000元，并支付逾期退还购房款的违约金（第一期退还购房款逾期违约金以112000元为基数，按年利率12%从2016年11月1日起计算至实际付清之日止；第二期退还购房款逾期违约金以138000元为基数，按年利率12%从2017年5月1日起计算至实际付清之日止；第三期退还购房款逾期违约金以30000元为基数，按年利率12%从2017年5月11日起计算至实际付清之日止）。二、驳回任某某其他诉讼请求。案件受理费2761元，由天某投资公司负担。
二审中，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定的事实，本院予以确认。

本院认为，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。上诉人天某投资公司属依法登记设立的企业法人，依法独立享有民事权利和承担民事义务。被上诉人任某某属可以独立实施民事法律行为的完全民事行为能力的成年人。因此，双方之间所作出的民事法律行为对当事人具有法律约束力。涉案争议焦点问题为：天某投资公司与任某某于2016年10月3日以协议方式约定解除双方之间于2015年4月25日所签订的《商品房买卖合同》的民事法律行为所签订的《协议书》效力的认定问题。经审查，天某投资公司作为适格的企业法人与具备完全民事行为能力的自然人任某某之间所达成的《协议书》，双方所作出民事法律行为，符合民法规定的成立条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。故双方所作出的上述民事法律行为有效。合法有效的民事法律行为对设立该民事权利义务的当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。天某投资公司应依照法律规定或者合同约定全面履行自己的义务。但天某投资公司未按照双方设立签订的《协议书》所约定，履行向任某某给付因解除《商品房买卖合同》应当返还所支付的购房款义务，并怠于办理解除《商品房买卖合同》备案撤除手续，已构成违约，天某投资公司应当承担因迟延履行解除《商品房买卖合同》应当向任某某返还购房款给付义务，支付占用购房款期间给任某某所造成的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”故一审判决天某投资公司分期承担逾期向任某某返还购房款占用该资金期间的利息损失并无不当。因天某投资公司没有按照《协议书》的约定向任某某履行分期返还购房款的义务，构成天某投资公司应当先履行债务而未按期履行，必然导致任某某对天某投资公司自动履行债务的不信任和债务履行不能的不安，故任某某行使不安抗辩的权利，请求判令天某投资公司向其一次性返还购房款并承担违约责任，符合法律规定。天某投资公司上诉提出返还购房款的条件不成就的理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，天某投资公司上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由咸宁市天某投资有限公司负担。
本判决为终审判决。

审判长　　徐金美 审判员　　涂海兰 审判员　　陈　飚

书记员：夏子涵