周某某与闵某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：周某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住福建省。
　　委托诉讼代理人：陈琪，上海市六角城律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：闵某某，女，xxxx年xx月xx日出生，满族，住辽宁省沈阳市。
　　委托诉讼代理人：穆道彦，上海宇钧律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：沙元义，上海宇钧律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)周某某与被告(反诉原告)闵某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。周某某及其委托诉讼代理人陈琪、闵某某的委托诉讼代理人沙元义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　周某某向本院提出诉讼请求：要求闵某某返还押金人民币28,000元(以下币种均为人民币)，返还转让费2万元，返还电路维修费28,000元。事实和理由：2017年9月20日，双方签订《租房合同书》，约定闵某某将上海市宝山区共和新路XXX弄XXX号一层门面房(以下简称系争房屋)出租给周某某，租期2017年10月1日至2019年9月30日，月租金28,000元，押金28,000元。合同签订后，周某某在闵某某要求下又支付转让费2万元，因系争房屋交付时是毛坯房，没有装潢和设施，该笔款项实质是进场费。之后，周某某将系争房屋转租给他人经营葱油饼店。2018年11月29日，系争房屋电线被剪断，周某某要求闵某某修复未果，只能自行修复并垫付修理费28,000元。2019年4月16日，闵某某强行将周某某赶出系争房屋。周某某多次要求闵某某返还押金等未果，故起诉至本院。
　　闵某某辩称并反诉称，2018年11月29日断电的原因，是周某某拖欠2018年4月至11月电费，所以系争房屋的电线被剪断，但并不是闵某某所为，闵某某代周某某向大房东垫付电费17,000元。闵某某没有强行将周某某赶走，2019年4月17日，闵某某到现场，发现周某某已经自行搬离，并欠付2019年4月1日后的租金。周某某违约，所以不同意返还押金。周某某将商铺转租给他人，收取转让费16万元，所以闵某某也不同意向周某某返还转让费。周某某支付的28,000元是电力增容的费用，该费用是交给电力公司的，与闵某某无关，应由周某某自行承担。综上，不同意周某某的全部诉请，并反诉要求周某某支付2019年4月1日至2019年4月15日的租金14,000元，支付电费17,000元。
　　周某某针对反诉辩称，闵某某将周某某强行退场，构成违约，造成周某某经济损失，所以不同意支付租金。周某某的次承租人已按月付清电费。综上，不同意闵某某的全部诉讼请求。
　　本院经审理认定事实如下：2017年9月20日，闵某某与周某某签订《租房合同书》，主要约定闵某某将系争房屋出租给周某某，租期2017年10月1日至2019年9月30日；月租金28,000元，每三个月付一次；押金28,000元；周某某有权对租赁进行改善或增加他物；闵某某同意转租等。合同签订后，闵某某将系争房屋交给周某某使用，使用面积约12平方米，周某某又将系争房屋转租给他人，经营葱油饼店。2019年4月16日，周某某及次承租人退出系争房屋，闵某某遂收回系争房屋。
　　租赁过程中，周某某向闵某某付清2019年3月31日前的全部租金，未支付2019年4月1日后的租金。另外，周某某还向闵某某支付押金28,000元、转让费2万元。
　　另查明，系争房屋的权利人为屠益葵。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　双方当事人有争议的事实和证据：
　　关于转让费。周某某自认向次承租人收取12万元，但其中包含了中介费、空置费、隔墙费等费用。闵某某表示，系争房屋交给周某某时确实是毛坯房，向周某某收取的转让费2万元是承租权转让费用，是商业惯例。
　　关于电路维修费。周某某向本院提供施工合同、付款凭证，证明以下事实：2018年11月29日，系争房屋的电线是被二楼租户(开火锅店的)剪断的，当时二楼租户告诉周某某，是闵某某让他剪的，因为电不够用了。后来周某某经人介绍找到自称是供电所的顾亚洲，双方签订施工合同，为系争房屋新拉一根电缆，总费用28,000元已经支付给顾亚洲。闵某某表示，对上述证据以及新装电缆的事实均认可，当时周某某也跟闵某某说过，但双方未谈及费用承担的问题，所以相关费用应由周某某自行承担。
　　关于闵某某垫付电费。闵某某向本院提供微信聊天及转账记录，证明以下事实：2018年12月19日，大房东刘军要求闵某某支付一楼门面2018年4月至12月的电费12,000元、押金5,000元，闵某某当天向大房东手下人员陆捷支付17,000元，刘军于2018年12月30日出具收条写明收到上述款项；系争房屋用电是从二楼接下来的，安装了独立分电表。周某某表示，不认可上述证据。
　　关于退房。周某某向本院提供视频，证明闵某某强制清场的事实，该视频时长6秒钟，显示闵某某站在房屋门口处。闵某某对该证据的真实性无异议，但表示这是闵某某发现周某某退场后的情况。闵某某对周某某自行退房的事实未举证。
　　本院认为，闵某某与周某某签订的《租房合同书》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。关于退房的事实，周某某提供的视频不足以证明闵某某强行清场的事实，闵某某也未举证证明周某某自行退场的事实，本院难以确定合同终止的责任由谁承担，但可以确定周某某于2019年4月16日退房的事实，并认定租赁合同已在当日实际解除。合同解除后，闵某某应退还押金。闵某某要求没收押金的意见，没有合同依据，本院不予采纳。周某某要求闵某某返还押金28,000元的请求，本院予以支持。根据查明的事实以及交易惯例，周某某向闵某某支付的转让费2万元，应属于为获得承租权而支付的相关费用，鉴于周某某已实际承租了系争房屋，也向次承租人收取了转让费用，故周某某要求闵某某返还该笔转让费的请求，本院不予支持。根据周某某提供的证据，其请求的电路维修费，实质是安装电缆的费用，应认定为周某某在系争房屋内增加的固定添附，如果合同正常履行完毕，固定添附应归出租方所有。鉴于本案租赁合同提前解除，周某某安装电缆的成本还未在租期内摊销完毕，闵某某在收回房屋同时获得添附利益，应给予周某某相应补偿。至于具体金额，本院根据案情，酌情确定闵某某向周某某支付14,000元。
　　关于反诉部分。周某某于2019年4月16日退房，但仅付清2019年3月31日前的租金，故闵某某要求周某某支付2019年4月1日至4月15日租金14,000元的反诉请求，本院予以支持。闵某某对其主张的电费，提供陆捷、刘军的相关转账记录和收条为证，但未举证证明陆捷、刘军的身份，其称刘军为大房东也与系争房屋实际产权人为屠益葵的事实不符；即使上述情况属实，也只能证明闵某某向上家拖欠并支付电费及押金的事实，与周某某没有关联。因闵某某未能提供2018年4月至合同解除之日期间系争房屋用电量的相关依据，本院难以确定闵某某主张电费的具体金额，闵某某要求周某某支付电费17,000元的请求，依据不足，本院不予支持。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
　　一、被告(反诉原告)闵某某于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)周某某返还押金28,000元；
　　二、被告(反诉原告)闵某某于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)周某某支付电路维修费14,000元；
　　三、原告(反诉被告)周某某于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)闵某某支付2019年4月1日至2019年4月15日的租金14,000元；
　　四、驳回原告(反诉被告)周某某的其余诉讼请求；
　　五、驳回被告(反诉原告)闵某某的其余反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取850元，由原告(反诉被告)周某某负担425元，被告(反诉原告)闵某某负担425元；反诉案件受理费减半收取287.50元，由原告(反诉被告)周某某负担75元，被告(反诉原告)闵某某负担212.50元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陈亮亮

书记员：陈霞君