周某某与邹某、叶家梅房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告周某某。
委托代理人张俊，湖北居正律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告邹某。
被告叶家梅。

原告周某某诉被告邹某、叶家梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后依法由审判员杨玲适用简易程序于同年2月29日公开开庭进行了审理。原告周某某及其委托代理人张俊，被告邹某、叶家梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2013年8月15日，原告周某某与被告邹某签订房屋租赁合同一份，将其所有的坐落在荆州城南开发区梅村六组五层房屋的一至四层出租给被告邹某，由被告邹某与其姑姐即本案被告叶家梅经营“九香阁”餐厅。合同约定租赁期限为2013年9月1日起至2015年9月1日止，年租金四万元，还约定“乙方（被告）合同期内不得转租、转让他人”，该合同由被告邹某签字。两被告租金付至2015年9月1日，租赁合同于2015年9月1日到期后，被告未将涉诉房屋退还给原告周某某。
另查明，涉诉房屋属原告周某某与其丈夫张明亮夫妻共有，位于荆州区梅村六组（御河路东侧），土地性质为农村宅基地，集体土地使用权证号为“荆州集用2010第201020129号”，2005年9月28日取得建设工程规划许可证，批准建设2层，实际建成5层。

本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效”，原告周某某的房屋未严格按照建设工程规划许可证建设，其作为出租人与承租人邹某就该房屋签订的房屋租赁合同因违反了法律法规的强制性规定而无效。因原告无证据证明被告邹某将房屋转租给被告叶家梅，本院对此不予认定，对两被告共同租赁原告房屋经营餐饮业的事实予以认定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，现原告主张两被告按照年租金4万元的标准支付2015年9月2日至实际返还房屋之日的占有使用费的请求应予以支持。因租赁合同无效，两被告占有租赁房屋不具有合法依据，形成了对租赁房屋的无权占有，应将租赁房屋返还给房屋所有权人即原告周某某。依照《中华人民共和国合同法》五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、被告邹某、叶家梅返还原告周某某所有的位于荆州区城南开发区梅村六组的房屋。
二、被告邹某、叶家梅向原告周某某按年租金四万元的标准支付房屋占有使用费（自2015年9月2日至本判决确定的履行之日止）。
上列第一、第二判项，于本判决生效之日起十日内履行。逾期履行的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条、第二百五十三条的规定办理。
本案受理费1800元，由被告邹某、叶家梅负担1000元，原告周某某负担800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件诉讼费，款汇（收款人：湖北省荆州市中级人民法院，帐号：17×××30，开户行：中国农业银行荆州市长江大学支行）。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

审判员　杨　玲

书记员：黄微微