周某与李某某、孙某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：周某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。
　　委托诉讼代理：张嘉君，上海精文律师事务所律师。
　　委托诉讼代理：孙瑞文，上海精文律师事务所律师。
　　被告：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地福建省。
　　被告：孙某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地广东省陆丰市。
　　原告周某诉被告李某某、孙某某房屋租赁合同纠纷,本院于2018年2月5日立案后，依法适用简易程序。因无法向两被告直接送达民事起诉状、开庭传票等应诉材料，本院依法予以公告送达。本院于2018年4月28日依法组成合议庭进行审理。本案于2018年9月27日公开开庭进行审理，原告周某委托诉讼代理人张嘉君到庭参加诉讼。被告李某某、孙某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告周某向本院提出诉讼请求：1、确认原告与两被告之间的《租赁合同》(编号：XXXXXXX)自2017年5月4日解除；2、判令两被告支付原告租金人民币(以下币种均为人民币)153,370.60元(2015年12月2日至2016年7月9日期间的租金为77,853.20元；2016年7月10日至2016年12月1日期间的租金为30,928.50元，按照日租金213.30元，计算145天；2016年12月2日至2017年5月4日期间的租金为44,588.85元，按照日租金287.67元，计算154天)；3、判令两被告支付原告房屋修理费80,000元；4、判令两被告支付原告2014年1月1日至2017年5月4日期间的物业管理费(每个月377.34元，计算40个月)；5、判令两被告支付原告违约解除租赁合同的违约金18,667元；6、判令两被告支付原告房屋损坏赔偿金50,000元；7、判令两被告支付原告逾期租金的利息损失(2015年12月2日至2016年7月9日期间的租金利息损失为5,371.87元；2016年7月10日至2016年12月1日期间的租金利息损失金额为2,616.16元，以租金30,928.50元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%的标准，自2016年6月25日计算至实际支付之日止；2016年12月2日至2017年5月4日期间的租金利息损失，以应付租金44,588.85元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%的标准，自2016年11月17日起计算至实际支付之日止)；8、判令两被告支付原告违约退租的租金损失26,250元；9、判令两被告支付原告律师费27,600元。事实与理由：2013年12月，原告与被告李某某签订《租赁合同》，原告将其所有的上海市青浦区新凤中路XXX号XXX区XXX幢房屋出租给被告李某某使用，合同约定了租期、租金及支付方式等。2016年7月9日，因被告李某某拖欠房租，并造成房屋严重损坏，经过协商，被告孙某某加入到租赁合同中成为共同承租人，原告与两被告签订了《房屋租赁合同补充协议》，确认截止到2016年7月9日，被告拖欠租金77,853.20元及利息5,371.87元。《补充协议》确认被告给出租房屋造成严重损坏，由被告负责修复完善直至原告满意，除此另外赔偿原告5万元。当天，原告与两被告签订了《租赁合同》(编号XXXXXXX)，约定租赁期限延长至2021年12月1日，自2016年12月2日其租金调整为每年105,000元,押金为2万元。合同约定，如果任何一方违约解除合同需向对方支付违约金1万元。如果承租人违约，出租人不退还押金。另外补充约定，违约方承担对方律师费、利息损失等费用。上述协议签订后，两被告未履行协议约定的义务，并且继续拖欠租金。到2017年3月份后，两被告更是拒绝见面，出租房屋也处于无人管理的状况，两被告用行为明示其不继续履行合同。原告为减少损失，自己垫付费用对房屋进行修理并寻找新的承租人。原告认为两被告违反自己的合同义务应当承担违约责任，并赔偿原告的损失，故原告诉至法院作如上诉请。
　　被告李某某、孙某某未作答辩。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
　　2013年12月2日，原告(出租方、甲方)与被告李某某(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的上海市青浦区新凤中路XXX号XXX区XXX幢房屋出租给乙方使用，租赁用途为商业使用。租赁期为五年，自2013年12月17日起至2018年12月16日止。该房屋的年租金为68,000元,租金以现金方式支付。双方议定首期付6个月，另付2个月押金以后按每月计算一次，提前15天内支付下次房租，押金不变，甲方在收到乙方租金(包括押金后，必须开具收据于乙方)。租金第二年递增7%以后每年在递增的基础上再递增7%，以此类推。租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息返还给乙方。乙方在租赁期内，实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、保安保洁费、有线电视费等费用由乙方承担，并如期按单据复印件交于甲方。房屋及附属设施如非乙方的过失或错误使用而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担相关的费用。合同另对其他内容作出了约定。该合同中还载有以下内容：“今收到承租人从2013年12月2日至2014年6月6日房屋租金(人民币)叁萬肆仟元，大写叁萬肆仟元(押金人民币壹万壹仟叁佰叁拾叁元)总计收到肆萬伍仟叁佰叁拾叁元正，免租期15天(2013.12.2-2013.12.17)”。
　　当日，原告(出租人)与被告(承租人)李某某就上述租赁合同还签订了一份《租赁合同(2013.12.17)附件(一式贰份)》，约定本合同中的押金不能抵租金，拖延租金视作违约，押金一律不退。若出租违约以双倍押金赔偿给承租人。该房屋是全新房屋，自2013年12月2日开始水、电费、公用事业费、物业管理费(13年度物业费由房东支付)均由承租人支付。房东协助房客开通各种通信设施，但开通费及使用费均由承租人承担。被告孙某某在该协议上签字“本补充协议认同孙某某2016年9号”。
　　2016年7月9日，原告(出租方、甲方)与被告李某某、孙某某(承租方、乙方)签订《租赁合同》一份，约定甲方将其合法拥有的上海市青浦区新凤中路XXX号XXX区XXX幢114和208室房屋出租给乙方使用。租期为五年，自2016年12月2日起至2021年12月1日止。房屋的月租金(此处的月租金应为笔误，实为年租金)为拾万伍仟元整，租金以现金(转账)方式支付。双方议定首期付一年，另付8,667元押金(总押金为贰万元整)以后按每年结算一次，提前十五天支付下次房租，押金不变，甲方在收到乙方租金(包括押金后，必须开具收据予乙方)。租金第二年递增1万，以后每年在递增的基础上再递增，以此类推到租期届满。租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施。并付清所付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方。乙方在租赁期内，实际使用的水费、电费、煤气费、物业费、电话费、保安保洁费、有线电视费等费用由乙方承担，并如期按单据复印件交于甲方。房屋及附属设施如非乙方的过失或错误使用而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担相关的费用。甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前三个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金壹万元整。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。《租赁合同2013-12-17》附件、2016.7.9签订的房屋租赁合同补充协议2页、本合同签订后任何一方必须严肃履行，违约方承担由此引发的法院诉讼费、律师费、差旅费及一切打官司费用，并承担经济损失引起的利息按银行最高利息计算。
　　同日，原告(出租人、甲方)与被告李某某(承租人、乙方)签订《房屋租赁合同补充协议》约定由于李某某个人原因造成于2013年12月2日与甲方签订的租赁合同严重违约，违约责任全由李某某承担。具体违约如下：一、擅自破坏、拆除甲方出租房一楼商场，把所有装修、阁楼、墙体、电器全部破坏、拆除，目前(2016年7月9日)还是废墟一堆。二、李某某从2015年12月2日开始至2016年7月9日没交付租金，总共欠付租金77,853.20元、利息5,371.87元，总计83,225.07元，已构成严重违约。三、由于李某某对租赁的该房不够关心，将承租时全新的房子造成四楼屋面瓦片缺损、四楼阳台(南北阳台)围板全部脱落，还有三楼、四楼下水道损坏、造成污水外溢，由此造成三楼、四楼墙体发霉发黑，给一幢全新的房子造成相当的损失。甲乙双方于2016年7月9日友好协商，具体解决如下：一、违约方李某某承诺，将已破坏的底楼商场在2016年7月份之内修复完善，并让甲方出租人验收，做到甲方满意，另作伍万元人民币的赔偿。赔偿款和所欠的租金、利息一起一次性付清。款到本协议成立，否则以违约论处。二、违约方李某某承诺将所欠的租金77,853.20元、利息5,371.87元在2016年7月19日前一次性本息总计83,225.07元一起付给出租人周某，否则以违约论处。三、违约方承租人李某某承诺将日前承租的该幢房子上所存在的损坏部位及问题(商场修复、屋面、阳台、下水道、墙体)均在2016年7月份之内全部修缮完毕，并得到甲方认可。李某某承诺，一切做到安全第一，若因有房子上的不安全因素或因修缮不妥等而造成的人员及其他一切事故与损失，一切责任均由李某某承担，与甲方出租人无关。四、本协议与原合同(2013年12月2日签订的租赁合同)具同等法律效力。若原合同因新签租赁合同而自然作废，本协议也独立成立具有法律效力。若本补充协议签订后，承租人再次违约而引发的法律和经济纠纷所产生的一切费用(律师费、诉讼费、差旅费、出差住宿、餐饮费、通讯费、交通费、误工费、误时费及其他一切相关费用均由李某某承担)。五、本协议所签订的各项事宜，若李某某有一条不履行，则视作彻底违约，新签订的租赁合同也无效，本协议也随之无效，只能以法律的手段解决李某某承租人因违约而造成的经济与法律问题，一切费用按本协议第四点规定的由李某某承租人承担。被告孙某某在该协议尾部签字“承租人：孙某某2016年7月9日”。
　　2017年10月20日，上海云熙物业管理有限公司开具2,552元的物业费发票，付款方是浙江慈严豪申海运有限公司，上面有手写备注“该物业费是华新商铺(周某房子)，让公司先垫付一下，该费用应该是租客李某某付的(2016年费用)”。
　　另查明，上海市青浦区新凤中路XXX号XXX区XXX幢房屋产权登记人为周某。
　　原告(甲方)与上海精文律师事务所(乙方)签订《聘请律师合同》，约定甲方因与被告房屋租赁合同纠纷一案，聘请张嘉君、孙瑞文作为委托代理人。经双方协商，首期律师费为27,600元,在合同签订时由甲方向乙方支付，无论本案和解、调解、撤诉、判决或其他方式结案，律师费不退。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，原告按约向上海精文律师事务所转账支付基本代理费27,600元。
　　审理中，原告表示：1、原告与被告签订的三份合同中的出租屋是青浦区新凤中路两套房屋，三份合同上添加的字均是签订合同当天经对方同意的情况下形成的。2013年12月2日的合同在实际履行中，被告李某某已经欠租，且房屋存在损坏了，双方经协商，被告李某某同意支付原告租金775,853.20元及房屋损坏赔偿费用5万元，但并未实际支付。2016年7月9日，三方签订新的租赁合同后，两被告并未支付任何租金。原告多次催讨两被告均未回复。被告实际支付租金至2015年12月1日。原告于2017年5月4日通过微信通知两被告解除租赁合同并实际收回房屋，系争房屋已于2017年7月另行对外出租。为证明上述事实，原告提供2017年5月4日微信聊天记录截屏一组。2、原告主张的物业费系自行计算的，两套房屋每个月是167.2元、210.14元，具体的标准没有依据。被告自承租之日起就未支付物业费，原告仅仅主张2014年1月1日至2017年4月30日期间的物业管理费，为此原告提供物业公司出具的物业费缴纳证明。3、关于押金，被告李某某在签订第一份租赁合同后只支付了部分押金11,333元,尚欠8,667元未支付，后原告与两被告签订第二份租赁合同时，该押金11,333元自动转为第二份租赁合同的押金，因此在第二份合同约定两被告还需支付8,667元押金，但两被告在实际履行过程中仍未支付该笔押金，故原告主张违约金的金额中还包括未付的押金8,667元。
　　本院认为：原、被告签订书面合同、建立房屋租赁合同关系是双方当事人真实意思的表示，未违反国家法律法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
　　2013年12月2日原告与被告李某某签订的第一份租赁合同履行至2016年12月1日，由原告与两被告另行签订的第二份租赁合同及补充协议替代，故2013年12月2日的租赁合同于2016年12月1日已经终止。后两被告在履行第二份租赁合同过程中存在拖欠租金的违约行为，针对两被告的违约行为，原告于2017年5月4日通过微信向两被告提出解除租赁合同，终止租赁关系，两被告亦未提出异议，两被告拖欠房租的行为符合法定的解除条件，因此本院确认原告与两被告就涉案房屋的租赁合同于2017年5月4日解除。
　　关于拖欠租金及利息、物业管理费问题。(1)2013年12月2日至2016年12月1日尚在第一份租赁合同的履行期间，合同的相对方系被告李某某，对于该期间承租人拖欠合同约定的租金及物业管理费，原告应当根据合同相对性原则向被告李某某主张，被告孙某某并非第一份合同的相对方，根据合同相对性原则不应承担上述费用的支付义务，虽被告孙某某在2016年7月9日的补充协议上签字，然该协议的义务人均明确为被告李某某，不能以此作为被告孙某某同意承担该期间支付拖欠款项的依据，对于原告要求被告孙某某支付第一份租赁合同拖欠的租金及物业管理费的诉讼请求不予支持。关于2016年7月9日补充协议确认的欠付租金、利息的金额，虽未明确该金额对应的期间，但根据2013年12月2日租赁合同约定的租金标准，以及2016年7月9日租赁合同中关于租期的约定，本院有理由相信前述欠付金额对应2015年12月2日至2016年12月1日的租金及利息。因此，对于原告认为前述欠付金额仅为2015年12月2日至2016年7月9日的租金、利息的意见，本院不予采纳。2016年7月9日之后原告与两被告签订的第二份租赁合同替代了第一份租赁合同，两被告作为共同承租人应当按照第二份租赁合同的约定支付租金，对于拖欠合同约定的租金及物业管理费，两被告承担共同支付义务。(2)关于逾期付款利息问题，根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告与被告李某某在补充协议中约定了未付租金的利息金额，本院予以确认。至于2016年7月10日之后拖欠租金产生的利息标准双方虽未约定，原告按照中国人民银行贷款利率的标准主张利息损失与法无悖，本院亦予以确认。
　　关于违约金问题，两被告在履行第二份合同过程中存在拖欠租金的违约行为，理应按约向原告承担违约赔偿责任。合同中约定了若承租方违约则向出租方支付违约金1万元，且出租方有权不退还押金。故原告要求被告支付1万元违约金的诉请本院予以支持，原告主张被告实交押金之外的押金金额，无事实与法律依据，本院不予支持。
　　关于房屋损坏赔偿金，被告李某某在2016年7月9日的补充协议中对于自己在第一份租赁合同履行期间存在破坏涉案房屋行为以及支付原告房屋损坏赔偿金5万元已签字认可，本院对于原告要求被告李某某支付5万元房屋损坏赔偿金的诉请予以支持。被告孙某某并非该期间的合同相对方，原告要求其一并承担房屋损坏赔偿金的支付义务，无事实依据和法律依据，本院不予支持。
　　至于原告另行主张的房屋修理费8万元，原告自述在第一份合同到期之后原告与被告李某某均未对房屋损坏部分进行过维修。但对于当时的房屋状况，原告未进行固定并举证，故原告主张的维修费无法律依据，本院不予支持。
　　关于违约退租的租金损失，合同中虽约定如需提前终止合同，须提前三个月通知对方，但本案中两被告并未提出终止合同，系原告提出解除合同，且合同也未约定提前终止合同需要赔偿三个月的租金。故对于原告主张的违约退租的租金损失本院不予支持。
　　关于原告主张的律师代理费问题，合同约定违约方承担由此引发的律师费等费用，并承担经济损失引起的利息按银行最高利息计算。且原告与上海精文律师事务所签订《聘请律师合同》，并已向其支付基本代理费27,600元。故原告诉请要求被告支付律师代理费的诉请本院予以支持。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃自己的抗辩权利或诉讼权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条、第九十二条、第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：
　　一、确认原告周某与被告李某某、孙某某签订的《租赁合同》(编号为XXXXXXX)于2017年5月4日解除；
　　二、被告李某某应于本判决生效之日起十日内支付原告周某2015年12月2日至2016年12月1日期间的租金人民币77,853.20元及利息人民币5,371.87元；
　　三、被告李某某应于本判决生效之日起十日内支付原告周某房屋损坏赔偿金人民币50,000元；
　　四、被告李某某、孙某某应于本判决生效之日起十日内支付原告周某2016年12月2日至2017年5月4日期间的租金人民币44,301元；
　　五、被告李某某、孙某某应于本判决生效之日起十日内支付原告周某利息(2016年12月2日至2017年5月4日期间的利息以人民币44,301元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2016年11月17日计算至实际支付之日止)；
　　六、被告李某某应于本判决生效之日起十日内支付原告周某2014年1月1日至2016年12月1日期间的物业管理费人民币13,206.90元；
　　七、被告李某某、孙某某应于本判决生效之日起十日内支付原告周某2016年12月2日至2017年5月4日期间的物业管理费人民币1,886.70元；
　　八、被告李某某、孙某某应于本判决生效之日起十日内支付原告周某解约违约金人民币10,000元；
　　九、被告李某某、孙某某应于本判决生效之日起十日内支付原告周某律师代理费人民币27,600元；
　　十、原告周某的其余诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币7,037.99元，由被告李某某负担人民币4,079.95元，被告孙某某负担人民币496.87元，原告周某负担人民币2,461.17元。公告费人民币560元，由两被告负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　

审判员：袁  曙

书记员：汪宇婧