周某某、葛某某等与湖北强华房地产开发有限责任公司等合同纠纷一审民事判决书

原告：周某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省通城县人，户籍地址本县。原告：葛某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省通城县人，户籍。系周某某之妻。委托诉讼代理人：方奇，通城县石南法律服务所法律工作者，系两原告特别授权代理人。被告：湖北强华房地产开发有限责任公司住所地：通城县隽水镇民主路343号法定代表人：汪耀贤，董事长。被告：易三会，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省通城县人，住本县。委托诉讼代理人：黎岳来，湖北德馨律师事务所律师，特别授权代理人。

原告周某某、葛某某的诉讼请求：1、判决二被告履行2016年5月11日协议约定；2、二被告为原告办理房产证、土地证及水电开户并承担相关费用；3、判决二被告承担违约责任支付违约金100000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年12月27日，被告易三会以被告强华房地产公司的名义与原告协商拆迁原告房屋搞房地产开发，并签订协议补偿原告一套房及一个不小于20平方米的车库。2013年10月12日，原、被告签订新协议并作废之前所签协议，约定由被告补偿两个套间及两个车库给原告，由被告负责原告405号房的国有土地证、房产证过户及水电开户相关费用，并约定任何一方违约支付对方10万元违约金。可当被告建成房屋后，并未按合同约定补偿原告车库，仅补偿两个套间给原告，并且至今未办理房产证、土地证及水电开户。原告多次找被告易三会协商补偿车库及过户事宜，直至2016年5月11日，被告易三会将金泉花园1号楼物业办公室偿还原告折抵原告两个车库，可当原告拿到钥匙后，物业不退房，并称物业办公室是属物业所有。综上所述，原告认为被告严重违反合同约定，侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判决如请求事项。被告强华房地产公司未答辩。被告易三会辩称，1、合同未全部履行的原因是原告还建的土地有纠纷，被告无法在拆迁后的土地上建房；2、被告没有违约，不存在违约责任；3、由于原告没有处理好纠纷问题，被告要去退房。经审理查明，2012年12月，被告易三会以湖北强华房地产开发有限责任公司金泉花园项目部的名义开发“金泉花园”，原告周某某、葛某某用房屋进行置换，于12月27日以原告周某某、葛某某为甲方与被告易三会为乙方达成“协议书”，主要内容：一、甲方因其旧房建造时间太久，结构老化，屋面严重漏水，无法进行正常生活，自愿将土地证及房屋转交乙方，由乙方统一安排。一、乙方负责在建筑公司院内（金泉花苑）安排甲方住房一套，第四层五单元，面积147.12平方米。三、乙方负责安排甲方地下车库一个，设计图出来之后，由甲方优先选择（如甲方土地建商品房，乙方应安排甲方一个车库，面积20平方米左右，上面车位不予安排）。四、乙方负责在开工日十四个月内将房交付甲方。五、协议签订时，甲方将国有土地证交付乙方，该地归乙方所有。六、甲方享有建筑公司危房改造同等待遇。乙方负责提供土地证给甲方办理房产证。2013年8月2日，原告周某某、葛某某为甲方与被告易三会为乙方达成“补充协议”。主要内容：一、还最大面积套房一套，147.12平方米405房，在建筑公司院内。二、地下车位一个，地上车库一个，在建筑公司院内，地上车库面积不少于20平方米，地上车库应安排在405房下面。三、收回上面第二条地下车位一个，在甲方土地上安排相邻两个车库，由甲方优先选择。四、每月补300元房租费，补至交房日止。五、搬迁费壹仟元，损失费二千元，共三千元给甲方。六、乙方应包房产证过户给甲方，甲方不承担任何经济费用。七、此协议如有违约，违约方应承担违约金，违约金为十万元整。八、此合同一式两份，甲乙双方各执一份。补充协议生效，不得反悔。2013年10月12日，原告周某某、葛某某为甲方与被告易三会为乙方签订“房屋拆迁补偿协议书”。主要内容：一、甲方将土地证及房屋转交乙方开发使用，由乙方统一安排。二、乙方负责在建筑公司院内（金泉花苑）住宅楼1号楼无条件优先安排，甲方住房两套其中第一套为电梯房405房，面积147.12平方米，第二套房安排在甲方原有土地上，楼层为第三层（包括车库第三层）面积不少于130平方米。三、乙方必须补偿给甲方地上车库一间（405房下面），地上车库面积不少于15平方米。乙方负责在甲方原有土地上第二套房下安排甲方第二个地上车库一间，面积不少于15平方米。四、乙方应负责甲方第一套电梯房405号房的国有土地证和房产证、过户费用，并保证水电开户费用，甲方不承担土地证、房产证、水电开户各项费用，费用全部由乙方承担。五、乙方每月补偿三百块房租给甲方（从2012年12月27日至交房日止）。六、乙方负责在开工日十四个月内将房交付甲方。七、协议签订时，甲方将其旧房国有土地证交付乙方，该地归乙方所有。甲方有义务配合乙方办理建房手续，费用由乙方负责。八、此协议一式两份，甲、乙各持一份，任何一方不得违约，违约金为十万元。自双方签字即日生效，同时废止以前签订的两份协议。2015年3月19日，原告周某某、葛某某为甲方与被告易三会为乙方，隽水镇湘汉社区为丙方签订“补充合同”。主要内容：因乙方拆除甲方位于建筑公司旁边房屋，甲、乙方已于2013年10月12日达成《房屋拆迁补偿协议书》，因考虑到落实上述《房屋拆迁补偿协议书》的时间问题，现甲、乙双方同意由丙方签订此补充合同。一、2013年10月12日甲乙双方签订的《房屋拆迁补偿协议书》中，乙方安排给甲方的第一套电梯房位于金泉花苑一号楼405房，面积147.12平方米不变。二、2013年10月12日甲乙双方签订的《房屋拆迁补偿协议书》中，乙方安排给甲方的第二套电梯房原安排在甲方原有土地上，楼层为第三层，现更改到金泉花苑一号楼1404房，面积136.75平方米。三、乙方安排给甲方的第一个车库位于金泉花苑一号楼405房下转角第一个车库；乙方安排给甲方的第二个车库按2013年10月12日达成的《房屋拆迁补偿协议书》不变。四、其他水电开户、土地证、房产证过户等按2013年10月12日达成《房屋拆迁补偿协议书》不变。五、甲、乙双方达成本合同签字、盖章后，乙方立即将405、1404两套电梯房的房门钥匙交与甲方。六、甲方装修405、1404房屋时，必须按照乙方统一要求进行。七、本补充合同一式三份，甲、乙、丙方一经签字立即生效，不得反悔，否则反悔方后果自负。被告易三会已按约定将405、1404两套电梯房交付给原告周某某、葛某某。因被告易三会不能按约定交付车库，于2016年5月22日与原告葛某某达成“协议”。主要内容：经易三会与葛某某协商同意，现金泉花园1号楼物业办公室已偿还给葛某某（进电梯大门口左），双方签字生效。同时查明，湖北强华房地产开发有限责任公司金泉花园项目部未办理工商登记，开发“金泉花园”属被告易三会的行为，“金泉花园”取得合法建筑手续。原告周某某、葛某某向被告易三会交付的房屋，系原告周某某、葛某某购买李林涛30.5平方米房屋和购买许国初40平方米房屋，未办理过户给原告周某某、葛某某手续。
原告周某某、葛某某与被告湖北强华房地产开发有限责任公司（以下简称强华房地产公司）、被告易三会合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周某某、葛某某及其委托诉讼代理人方奇、被告易三会的委托诉讼代理人桂水平到庭参加了诉讼，被告强华房地产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原告周某某、葛某某与被告易三会多次签订协议后，被告易三会已按约定将两套房屋交付给原告周某某、葛某某。因被告易三会未能办理“金泉花园”建筑的合法手续，其中包括原告周某某、葛某某未将房屋的土地过户给被告易三会等原因，导致被告易三会无法履行办理房产证、土地证、水电开户等事项，不能认定被告易三会违约，故原告主张违约金的请求不予支持。原告周某某、葛某某应将交付给被告易三会的房屋的土地过户给被告易三会，被告易三会亦应将“物业办公室”交付给原告周某某、葛某某。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

原告周某某、葛某某在协助被告易三会将交付的房屋的土地办理过户给被告易三会后，被告易三会将“物业办公室”交付给原告周某某、葛某某。驳回原告周某某、葛某某的其他诉讼请求。本案收取受理费2300元，由原告周某某、葛某某承担1150元，被告易三会承担1150元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院，并向咸宁市中级人民法院预交上诉案件受理费2300元（开户银行：农行咸宁市金穗支行，账号：17×××50，户名：湖北省咸宁市中级人民法院，用途：诉讼费）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可在规定履行期间的最后1日起计算，2年内向本院书面申请执行，否则，按自动放弃执行申请权处理。