周英华与绿地集团牡丹江置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

周英华
姜云龙
绿地集团牡丹江置业有限公司
王秋菊（黑龙江国大律师事务所）
；张睿（黑龙江国大律师事务所）

原告:周英华，女，1964年7月出生，汉族，现住址黑龙江省牡丹江市西安区。
委托诉讼代理人:姜云龙，男，1964年3月出生，汉族，现住址黑龙江省牡丹江市东安区。
被告:绿地集团牡丹江置业有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。
法定代表人:樊华，男，该公司总经理。
委托诉讼代理人:王秋菊，黑龙江国大律师事务所律师。
委托诉讼代理人；张睿，黑龙江国大律师事务所律师。
原告周英华与被告绿地集团牡丹江置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月24日立案后，于2016年10月13日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。
原告周英华及其委托诉讼代理人姜云龙、被告绿地公司的委托诉讼代理人王秋菊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告周英华向本院提出诉讼请求:1、要求被告绿地公司依据合同约定向原告支付逾期交房违约金39609元；2、要求被告依据合同约定向原告支付逾期不能取得房地产权属证书的违约金2870元；3、要求被告承担本次诉讼形成的所有诉讼费用；4、要求尽快将验收合格的商品房交付原告。
被告绿地公司未向本院提交答辩意见。
本案的争议焦点是:1、被告是否负有给付原告逾期交房违约金及逾期办照违约金的民事责任，如负有给付责任，具体数额的确定；2、在原告没有接收房屋的情况下，同时要求逾期交房违约金及逾期办理产证照违约金是否应当得到法院的支持。
原告周英华为证明案件事实，向本院举证如下:
证据一，商品房买卖合同一份，意在证明:原、被告存在商品房买卖合同关系，原告给付被告房屋价款287024元，被告没有按合同约定的第九条于2012年9月30日前交付房屋。
被告绿地公司对该份证据的形式要件没有异议，但对意在证明的问题有异议，称被告方已组织五方进行峻工验收，于2013年1月份已通知原告收房，但原告拒绝接收房屋，由此产生的相关责任应当由原告自行承担。
根据合同中的第七条约定，属于市政因素被告可以延期交房；同时根据合同中的约定，逾期产证违约金要求支付的前提是在收房后，被告逾期办理产证的前提下才会产生，而本案原告主张该违约金不符合合同约定。
本院认为，该份证据系书证，具有客观真实性，故本院对该份证据予以采信。
被告绿地公司向本院举证如下:
证据一，工程峻工验收报告一期和二期各一份，意在证明:本案诉争房屋系国际花都一都、二期工程，已于2012年12月30日验收合格。
原告周英华对该份证据需要证明的问题有异议，称此报告上没有显示19号楼已通过验收。
我们已经到质检站、质检站告诉我们的房屋还没有验收。
本院认为，经庭审调查，原告居住的房屋没有通过质检部门的验收，故本院对原告居住的房屋尚没有通过正式验收的事实予以确认。
证据二，商品房买卖合同一份，意在证明:《商品房买卖合同》第八条约定:如遇以下特殊原因，除双方协商解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期，其中包括市政因素等情形。
同时该合同第十五条第一款约定:出卖人应当在交付使用后360日内，不能取得产权证照的，才会产生产证违约金，本案原告至今未收房，主张权利不符合合同约定。
原告周英华对该份证据有异议，称至于是什么原因和原告没有关系，我们主张违约金是按合同约定。
本院认为，因被告绿地公司至今未将房屋交付给原告，故本院对绿地公司违约的事实予以确认。
证据三，牡丹江市国土资源局与被告签订的国际花都《国有建设用地使用出让合同》和被告缴纳土地出让金后，国土资源局出具的土地出让专用票据五张及牡丹江市开发区管委会出具的证明一份，意在证明:国际花都项目土地局没有按照双方签订的土地出让合同交付土地，其逾期交付近三年，是市政因素直接影响到项目的进度，延误了峻工备案等手续的完成。
根据双方合同第八条，属于市政因素，应予以免责。
开发区管委会也出具了证明，证实了该事实。
原告周英华对该份证据的形式要件没有异议，对需要证明的问题有异议，称土地局是否向被告提供土地，与原告无关，被告不能以此以此对抗违约的事实。
本院认为，因被告至今未将房屋交付经原告，故本院对被告违约的事实予以确认。
本院经审理认定事实如下:
2010年9月23日，原告周英华与被告绿地公司就购买绿地公司开发的位于牡丹江市东安区乌苏里路西、兴隆街南国际花都×期×号楼×单元×号、建筑面积81.31平方米的商品房签订了商品房买卖合同，合同约定:“……第三条:买受人所购买商品房的基本情况。
买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的:第×幢×单元×号房……该商品房建筑面积共81.31平方米。
……第四条:计价方式与价款。
1、按建筑面积计算，商品房单价为每平方米3530元，总金额287024元整……第八条:交付期限。
出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1、该商品房经验收合格……第九条出卖人逾期交房的违约责任。
除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理:（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。
买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。
买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。
……第十五条:产于产权登记的约定；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；……3、买受人不退房，出卖人按日向买方支付已交付房款的万分之0.5的违约金，合同继续履行，买受人同意出卖人支付违约金以已交付房款的百分之一为最高限额。
……”周英华分两次将购房款287024元交付给绿地公司，绿地公司至今未将本案诉争房屋交付给周英华使用，也未为周英华办理产权证照。
本院认为，原告周英华在与被告绿地公司履行商品房合同中发生争议，故本案的案由应为商品房销售合同纠纷。
《中华人民共和国合同法》第四十四条  第一款  规定:“依法成立的合同，自成立时生效……”本案中，原、被告双方签订的买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。
关于原告周英华要求被告绿地公司给付2012年10月1日至2016年7月30日期间逾期交房违约金39609元的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条  规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”本案中，原告周英华履行了全部合同义务，向被告绿地公司交纳了购房款，被告绿地公司具有按照约定期限将验收合格的房屋交付给周英华的义务；绿地公司未按合同约定向周英华交付房屋系违约行为，应承担相应的违约责任。
按照双方签订的《商品房买卖合同》第九条第二款的约定，绿地公司应向周英华赔偿违约金39609元（46个月×30天×287024×1÷10000=39069元），该数额未超出法律规定，本院予以支持。
庭审中，绿地公司辩称其不能如期交付房屋系土地局未及时向其交付土地导致，并称该原因系合同中的市政因素；因该因素并非不可抗力，本院对该抗辩意见不予支持；绿地公司赔偿后应向过错方主张权利。
关于原告周英华向本院主张逾期取得房屋权属证书违约金2870元的诉讼请求，本院认为，周英华与被告绿地公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定:“……出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；……3、买受人不退房，出卖人按日向买方支付已交付房款的万分之0.5的违约金，合同继续履行，买受人同意出卖人支付违约金以已交付房款的百分之一为最高限额。
……”据此，周英华向本院主张逾期取得房地产权属证书违约金的前提是房屋已交付，本案中，绿地公司至今未将房屋交付给周英华，故周英华向本院主张逾期取得房地产权属证书违约金不符合合同约定，本院不予支持。
综上，，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条  第一款  、第一百零七条  之规定，判决如下:
一、被告绿地集团牡丹江置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告周英华逾期交房违约金39069元（自2012年10月1日起至2016年7月30日止）；
二、驳回原告周英华的其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币862元，减半收取431元，由被告绿地集团牡丹江置业有限公司负担388.50元，由原告周英华负担42.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

本院认为，该份证据系书证，具有客观真实性，故本院对该份证据予以采信。
被告绿地公司向本院举证如下:
证据一，工程峻工验收报告一期和二期各一份，意在证明:本案诉争房屋系国际花都一都、二期工程，已于2012年12月30日验收合格。
原告周英华对该份证据需要证明的问题有异议，称此报告上没有显示19号楼已通过验收。
我们已经到质检站、质检站告诉我们的房屋还没有验收。
本院认为，经庭审调查，原告居住的房屋没有通过质检部门的验收，故本院对原告居住的房屋尚没有通过正式验收的事实予以确认。
证据二，商品房买卖合同一份，意在证明:《商品房买卖合同》第八条约定:如遇以下特殊原因，除双方协商解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期，其中包括市政因素等情形。
同时该合同第十五条第一款约定:出卖人应当在交付使用后360日内，不能取得产权证照的，才会产生产证违约金，本案原告至今未收房，主张权利不符合合同约定。
原告周英华对该份证据有异议，称至于是什么原因和原告没有关系，我们主张违约金是按合同约定。
本院认为，因被告绿地公司至今未将房屋交付给原告，故本院对绿地公司违约的事实予以确认。
证据三，牡丹江市国土资源局与被告签订的国际花都《国有建设用地使用出让合同》和被告缴纳土地出让金后，国土资源局出具的土地出让专用票据五张及牡丹江市开发区管委会出具的证明一份，意在证明:国际花都项目土地局没有按照双方签订的土地出让合同交付土地，其逾期交付近三年，是市政因素直接影响到项目的进度，延误了峻工备案等手续的完成。
根据双方合同第八条，属于市政因素，应予以免责。
开发区管委会也出具了证明，证实了该事实。
原告周英华对该份证据的形式要件没有异议，对需要证明的问题有异议，称土地局是否向被告提供土地，与原告无关，被告不能以此以此对抗违约的事实。
本院认为，因被告至今未将房屋交付经原告，故本院对被告违约的事实予以确认。
本院经审理认定事实如下:
2010年9月23日，原告周英华与被告绿地公司就购买绿地公司开发的位于牡丹江市东安区乌苏里路西、兴隆街南国际花都×期×号楼×单元×号、建筑面积81.31平方米的商品房签订了商品房买卖合同，合同约定:“……第三条:买受人所购买商品房的基本情况。
买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的:第×幢×单元×号房……该商品房建筑面积共81.31平方米。
……第四条:计价方式与价款。
1、按建筑面积计算，商品房单价为每平方米3530元，总金额287024元整……第八条:交付期限。
出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1、该商品房经验收合格……第九条出卖人逾期交房的违约责任。
除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理:（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。
买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。
买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。
……第十五条:产于产权登记的约定；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；……3、买受人不退房，出卖人按日向买方支付已交付房款的万分之0.5的违约金，合同继续履行，买受人同意出卖人支付违约金以已交付房款的百分之一为最高限额。
……”周英华分两次将购房款287024元交付给绿地公司，绿地公司至今未将本案诉争房屋交付给周英华使用，也未为周英华办理产权证照。
本院认为，原告周英华在与被告绿地公司履行商品房合同中发生争议，故本案的案由应为商品房销售合同纠纷。
《中华人民共和国合同法》第四十四条  第一款  规定:“依法成立的合同，自成立时生效……”本案中，原、被告双方签订的买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。
关于原告周英华要求被告绿地公司给付2012年10月1日至2016年7月30日期间逾期交房违约金39609元的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条  规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”本案中，原告周英华履行了全部合同义务，向被告绿地公司交纳了购房款，被告绿地公司具有按照约定期限将验收合格的房屋交付给周英华的义务；绿地公司未按合同约定向周英华交付房屋系违约行为，应承担相应的违约责任。
按照双方签订的《商品房买卖合同》第九条第二款的约定，绿地公司应向周英华赔偿违约金39609元（46个月×30天×287024×1÷10000=39069元），该数额未超出法律规定，本院予以支持。
庭审中，绿地公司辩称其不能如期交付房屋系土地局未及时向其交付土地导致，并称该原因系合同中的市政因素；因该因素并非不可抗力，本院对该抗辩意见不予支持；绿地公司赔偿后应向过错方主张权利。
关于原告周英华向本院主张逾期取得房屋权属证书违约金2870元的诉讼请求，本院认为，周英华与被告绿地公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定:“……出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；……3、买受人不退房，出卖人按日向买方支付已交付房款的万分之0.5的违约金，合同继续履行，买受人同意出卖人支付违约金以已交付房款的百分之一为最高限额。
……”据此，周英华向本院主张逾期取得房地产权属证书违约金的前提是房屋已交付，本案中，绿地公司至今未将房屋交付给周英华，故周英华向本院主张逾期取得房地产权属证书违约金不符合合同约定，本院不予支持。

综上，，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条  第一款  、第一百零七条  之规定，判决如下:
一、被告绿地集团牡丹江置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告周英华逾期交房违约金39069元（自2012年10月1日起至2016年7月30日止）；
二、驳回原告周英华的其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币862元，减半收取431元，由被告绿地集团牡丹江置业有限公司负担388.50元，由原告周英华负担42.5元。

审判长：郭彦军

书记员：王晶