周某某与朱某兵、刘某某、徐某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）周某某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，湖北省沙洋县人，无业。
委托代理人荣昌平，湖北同进律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人郑景龙，湖北省沙洋县沙洋法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。
被上诉人（原审被告）朱某兵，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，湖北省沙洋县人，无业。
被上诉人（原审被告）刘某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，湖北省天门市人，承包经营户。
委托代理人王璐，湖北今天律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）徐某某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，湖北省十堰市人，自由职业，系刘某某之妻。
委托代理人王璐，湖北今天律师事务所律师，代理权限为特别授权。

上诉人周某某因与被上诉人朱某兵、刘某某、徐某某房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省沙洋县人民法院（2013）鄂沙洋县民二初字第00007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月9日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月5日公开开庭审理了本案。上诉人周某某的委托代理人荣昌平、郑景龙，被上诉人朱某兵、刘某某及刘某某、徐某某的共同委托代理人王璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2000年4月21日，周某某与朱某兵协议离婚，双方约定本案诉争房屋归周某某所有，该房屋当时尚未办理房产证，该房屋所涉土地使用证登记在朱某兵名下。2008年12月，朱某兵向湖北省沙洋县房地产管理局提交其本人身份证复印件、土地使用权证复印件、规划许可证以及离婚证复印件，申请将诉争房屋初始登记到自己名下并获得房产证。2009年2月16日，朱某兵与刘某某签订一份《售房协议》，该协议约定朱某兵将其位于沙洋县荷花大道三巷的住房即本案诉争房屋出售给刘某某，房屋总价值为4万元，实际成交价格为6.3万元。同日，刘某某向朱某兵支付购房款4.3万元，刘某某、朱某兵、徐某某到房管部门办理了诉争房屋的所有权过户手续，将诉争房屋产权登记到刘某某、徐某某名下。刘某某与徐某某之间系夫妻关系。2009年11月，刘某某再次向朱某兵支付2万元购房款后，对诉争房屋进行了加层、装修。2010年5月，刘某某在朱某兵的协助下将诉争房屋土地使用证过户到刘某某名下。2013年4月，诉争房屋被沙洋县兴源佳运房屋拆迁有限责任公司拆除，刘某某、徐某某获得拆迁补偿款55.7712万元。事后，周某某以朱某兵无权处分该房屋，该房屋应归其所有为由，要求朱某兵、刘某某、徐某某返还诉争房屋未果，遂诉到法院，请求判令：1、确认朱某兵与刘某某所签的《售房协议》无效，由刘某某、徐某某向周某某返还拆迁补偿款45万元；2、由朱某兵返还刘某某的购房款，造成的损失由朱某兵与刘某某两人承担。
原判认为，周某某与朱某兵离婚时，双方协议约定诉争房屋归周某某所有，但当时该房屋尚无房产证，土地使用证亦登记在朱某兵名下，根据有关物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力，因此周某某依离婚协议对诉争房屋享有的还只是债权，并不享有物权，债权是相对的，而物权是绝对权利，朱某兵享有诉争房屋土地使用权，并进一步办理了属于自己的房产证，然后对该房屋进行出售处分，属有权处分。债权可以引起物权的变动，周某某依离婚协议可主张将诉争房屋产权过户到自己名下，但其怠于行使这一权利长达9年。朱某兵持自己的有效房地产证出售该房屋后，购买人刘某某在长达4年时间内，对诉争房屋加层、装修、进住，周某某仍未主张权利，本次起诉的主要原因是诉争房屋产生了拆迁补偿收益，房屋的拆迁补偿是对房屋所有权人的经济补偿，现诉争房屋所有权人是刘某某、徐某某，补偿款理应由刘某某、徐某某直接享有。朱某兵与刘某某所签《售房协议》的内容属双方当时真实意思表示，且不违反法律法规的规定，该协议合法有效，依该协议取得房屋产权合法。周某某与朱某兵离婚约定诉争房屋归周某某所有，周某某对诉争房屋享有的仅仅是债权，并不能排除朱某兵对诉争房屋的处分权，朱某兵在对诉争房屋进行初始登记和过户登记时，隐瞒了离婚协议的内容，并将产权过户到刘某某、徐某某名下，构成对周某某的违约，应承担违约责任，对此刘某某、徐某某并不知情，属于朱某兵的单方行为，刘某某、徐某某对此不应承担责任，周某某因此可向朱某兵主张赔偿。房地产管理部门依朱某兵和被告刘某某、徐某某的申请办理房产证过户登记手续并无不当，周某某称是刘某某单方所为的主张，无证据证实，该院不予支持。周某某认为朱某兵以明显低于市场价值的售价出售诉争房屋，但未提交任何证据，故对其该主张亦不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回周某某的诉讼请求。案件受理费11225元，由周某某承担。
本院经审理查明，原判认定的基本事实属实，依法予以确认。
本院另查明，1、本案诉争房屋坐落于沙洋县荷花大道三巷，砖混结构，总层数2层，建筑面积为154.88平方米。朱某兵与周某某于2000年4月21日离婚后仍然在诉争房屋内居住，但周某某至今未就诉争房屋向房屋、土地管理部门申请办理物权登记手续。同时，本案中无有效证据证实，2009年2月16日至2013年3月24日期间，周某某曾就朱某兵出售诉争房屋的行为向朱某兵或刘某某、徐某某提出过异议；
2、2013年3月25日至2013年5月8日，周某某未向一审法院提供原审被告朱某兵、刘某某、徐某某的具体地址及联系方式。2013年7月23日、2013年7月24日，一审法院就本案分别两次开庭。2013年7月29日，即一审法院法庭调查终结后，周某某将诉讼请求由65万元变更为45万元。

本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，由此可见，除我国法律另有规定之外，不动产登记变动采纳了登记要件主义，未经登记，不动产物权的设立、变更、转让和消灭不发生效力。本案中，周某某虽于2000年4月21日与朱某兵签订离婚协议时约定，本案诉争房屋归周某某所有，但周某某始终未就诉争房屋在房屋、土地管理部门办理不动产物权登记手续。《中华人民共和国物权法》第十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，2008年12月10日，湖北省沙洋县房地产管理局向朱某兵颁发了诉争房屋的所有权证书，由此朱某兵对诉争房屋享有的物权经法定方式获得公示，产生登记公信力即产生对信赖公示的交易第三人刘某某、徐某某的保护效力。本案中，朱某兵将该诉争房屋及土地登记到自己名下并获得房产证、土地证，其成为诉争房屋的法律上认可的所有权人，对诉争房屋享有处分权。朱某兵与刘某某签订的《售房协议》是双方当事人真实意思表示，协议内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，该《售房协议》合法有效。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，周某某虽称朱某兵与刘某某恶意串通以明显低于市场价格买卖诉争房屋，但其未就此提供有效证据予以证实，其应对此承担不利后果。综上，周某某请求确认《售房协议》无效，并要求由刘某某、徐某某向其返还拆迁补偿款45万的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。同时，鉴于诉争《售房协议》合法有效且协议双方当事人均已实际履行，故不存在朱某兵需要返还刘某某、徐某某购房款及朱某兵、刘某某、徐某某三人需共同承担《售房协议》无效所造成损失的情形，一审法院据此驳回周某某该项诉请并无不妥。
另外，关于周某某上诉称一审法院存在拖延立案及多收取诉讼费用的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（二）项规定，起诉必须“有明确的被告”。有明确的被告，是指原告所起诉的对象应当特定化、具体化，以便于使受诉人民法院明确与原告争议的对方当事人。被告是公民的，应明确其姓名、年龄、民族、职业或工作单位和职务、住所等基本情况。经查，2013年3月25日至2013年5月8日，周某某未向一审法院提供原审被告朱某兵、刘某某、徐某某的具体地址及联系方式，导致被告不明确，故存在一审法院于2013年3月25日收到周某某的起诉状，但直到2013年5月8日才予以立案的情况，迟延立案的责任不在一审法院。《诉讼费用交纳办法》第二十一条第（二）项规定，“当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算退还”。经查，周某某在一审法庭调查终结后（即2013年7月29日），才将提出将诉讼请求由65万元减少为45万元，故一审法院按照65万元计收案件受理费并无不妥，并不需要按照减少后的诉讼请求数额向周某某计退案件受理费。
综上所述，上诉人周某某的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8050元（按上诉标的额45万元计收），由上诉人周某某负担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　向华波 代理审判员　　王　冉 代理审判员　　李园园

书记员：曾靖