周清与刘某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告(反诉被告）：周清，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住宜都市。
委托诉讼代理人：商卫华，湖北百思特律师事务所律师（特别授权）。
被告（反诉原告）：刘某某，女，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住宜昌市西陵区。
委托诉讼代理人：刘威，湖北西陵律师事务所律师（特别授权）。
第三人：桂实，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省宜昌市。
委托诉讼代理人：刘飞，湖北前锋律师事务所律师（特别授权代理）。

原告（反诉被告）周清诉被告（反诉原告）刘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月9日立案受理后，依法由审判员刘青春适用简易程序，于2015年11月5日公开开庭进行了审理，审理过程中，第三人桂实以刘某某、周清为被告，于2015年10月21日提起诉讼，本院于2015年11月4日向周清、刘某某送达《第三人参加诉讼通知书》。本院于2015年11月19日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周清及其委托诉讼代理人商卫华、被告（反诉原告）刘某某及其委托诉讼代理人刘威、第三人桂实及其委托诉讼代理人刘飞到庭参加诉讼。原被告及第三人申请庭外和解六个月。本案现已审理终结。
原告周清向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2014年8月24日签订的房屋租赁合同；2、判令被告向原告返还转让费3.8万元、押金2000元，并赔偿房屋装修损失3.5万元，合计7.5万元；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：2014年8月26日，原告和被告签订了《半山缘私房菜租赁协议》，双方约定，被告将位于宜昌市东山开发区城东大道38号即畔山林语21栋－151号面积约161.37平方米餐馆租赁给原告经营。原告交纳了转让费3.8万元、交付押金2000元，另产生装修费用3.5万元。原告在经营过程中，房东桂实通知原告腾退房屋，致使原告无法继续使用租赁房屋。原告认为，被告违约，应当返还原告交纳的转让费、押金，还应当赔偿原告产生的房屋装修损失。
原告向本院提交了下列证据：
证据一、房屋租赁协议，证明房屋租赁关系的存在，同时证明租赁协议中有一条，写明“是周清与刘某某合伙”，后来又签订了一个补充协议，说明不是合伙。
证据二、房东桂实与刘某某签订的房屋租赁合同，证明合同约定未经出租人同意，承租人刘某某不得转租。
证据三，房东桂实提供的房屋权属证书。证明被告擅自将房屋转租给原告是违约的。
证据四，房东向原告下达的腾退房屋通知书，证明房东明确下达书面通知，证实被告违约。
证据五，1、三份转账凭证，第一笔是肖传敏受原告委托向刘某某账户转账29900元，第二笔是肖传敏受原告委托向刘某某缴纳现金14000元，第三笔交了押金2000元，由刘某某出具的收据；2、刘某某打收条，收到现金2万元。
证据六，原告装修的证明材料，证明原告的装修损失为35000元。
证据七：视频及通话记录，证明38000元是转让费。
被告刘某某对原告的证据的质证意见为：对证据一的真实性不持异议，对原被告之间的关系是租赁而不是合伙，也不持异议。对证据二的真实性不持异议，对合同上的内容也不持异议。对原告的证明目的有异议。这份合同只能证明房东桂实与刘某某签订的合同上有违约条款，但不能证明刘某某有违约行为。对证据三、证据四的真实性有异议，邓玲不是合同当事人。刘某某和桂实是在中介的介绍下签订的合同。对证据五的真实性无异议，但认为在支付这笔款项之前，肖传敏没有说是受到周清的委托，对肖传敏支付的费用，我们予以认可，但不能证明是周清支付的。是肖传敏在经营过程中支付给刘某某的物品使用费，但不是房屋转让费。押金2000元和租金24000元，我们是收到了，对此没有异议，整个过程中我们没有收过3.8万元的转让费，我们仅收取了实际经营人肖传敏的款项，用于支付物品、食材、酒水等其他物品的使用费。
经审理查明，第三人桂实（合同甲方）于2013年9月27日与被告刘某某（合同乙方）签订一份租赁合同，约定桂实将位于宜昌市城东大道××号房屋租赁给刘某某做餐饮。租赁期限为36个月，即从2013年9月28日起至2016年10月27日止。第一年租金为20000元，第二、三年的租金为22000元。双方同时约定，合同生效之日乙方向甲方支付保证金3000元，合同期满，若乙方无违约行为，甲方应当在合同到期当日将保证金无息退还给乙方，未经甲方同意，乙方擅自转租房屋的甲方有权单方面解除合同并要求乙方在7天内退还房屋，同时没收保证金。保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿。合同期满，乙方将装修遗留给甲方，甲方与乙方协商一致恢复房屋格局事宜，若甲方要求恢复，乙方有义务恢复（原文如此）。甲方给乙方一个月装修期，时间为2013年9月28日-2013年10月28日，交房时间顺延一个月为2016年10月27日。双方同时对房屋现状及室内物品进行了交接，并有交接清单。2014年9月4日，桂实向刘某某出具收据，载明“今收到2014-2015年畔山林语租金￥22000”（即2014年10月27日至2015年10月28日）。刘某某接收房屋后，即对房屋进行了装修，取名“半山缘私房菜”，进行餐饮经营。
2014年8月26日，刘某某与周清签订一份租赁合同，约定将刘某某所租的宜昌市城东大道××号“半山缘私房菜”转租给周清，租赁期限为2014年8月26日至2017年8月25日，租金及交付方式为：第一年48000元，第二年50400元，第三年52800元，每年采取先交后使用的原则。关于租赁房屋的装修装饰，双方约定，乙方根据其经营需要，需对所承租的房屋进行装饰、装修的，需将装修方案报甲方备案，经甲方同意方可实施，但不能破坏房屋的主体结构，合同到期，乙方需将其所承租的房屋地板、墙面、墙纸、电线、水管、等、水池、便池、抽油烟机交还甲方，甲方任何情况下，均不对乙方的装饰、装修予以补偿（原文如此）。合同到期后，乙方如未能将所有承租房屋按规定返还而导致甲方自行恢复而产生的费用及租金损失，甲方有权向乙方追偿。甲乙双方在合同上签字，其中周清所持有的合同上有手写的“附加：如甲方收取乙方房租未交由原房东则一切法律责任和损失由甲方承担。刘某某、2014.8.26”。合同最后有打印的“合伙经营，对半分成，合伙人刘某某，周清”。刘某某持有的合同上有手写的“冰柜（一个）、条桌（一个）、鱼缸、花盆、店牌、门牌、电脑一套，不用后退还甲方。周清。2014.8.26”。合同最后打印的“合伙经营，对半分成，合伙人刘某某，周清”被划去。双方于同日签订一份“协议”，甲方为刘某某，乙方为周清，协议约定：“甲乙双方就半山缘私房菜达成补充协议，就合同上写的，合伙经营，对半分成，合伙人刘某某、周清，只作合同形式，不形成实际合同，也不具有合同约束力”。合同签订当日，刘某某向周清出具“收据”,载明“今收到现金弍万元整”，同时出具“收据”，载明“刘某某今收到肖传敏房租壹万肆仟元整”。2014年8月28日，案外人肖传敏向刘某某的账户转款10000元，8月29日转款10000元，8月30日转款9900元。2014年9月4日，肖传敏向刘某某出具“欠条”，载明“欠弍万肆仟元，12月1号支付。肖传敏”。2014年9月29日，刘某某再次出具“收据”，载明“刘某某今收到半山缘肖传敏房屋押金2000元。凭此收据退还押金”。周清共支付刘某某各项款项合计65900元。周清接手后开始对该房屋进行了部分装修，并经营。
2015年2月26日，桂实之妻邓玲向周清发出《关于腾退房屋的通知》，载明：“周清，你现租赁的宜昌市东山开发区畔山林语半山缘私房菜馆房屋，我系该房屋的权利人。我于2013年9月27日与刘某某签订有房屋租赁合同，在该合同中明确约定，该房屋未经我同意，不得转租。现发现，刘某某将该房屋私自转租给你使用，现通知你腾退房屋，我将收回使用，逾期将承担赔偿责任，你与刘某某因此产生的纠纷与我无关。特此通知！房东邓玲桂实（邓玲代）”。
2015年4月14日前，桂实、刘某某、周清三方因房屋再次转租问题没有达成一致，邓玲（桂实之妻，房屋共有人）向刘某某发出短信“刘某某、彭龙平：鉴于你将畔山林语38-21-151房未经房主桂实同意转租周清之事实，违反合同第七条第一款。现通知你与桂实签订的房屋租赁合同于2015年4月14日解除。限你7日内退换房屋，同时没收保证金。桂实保留对你追偿违约损失的权利”（原文如此）。
诉讼过程中，本院于2016年3月7日组织桂实、刘某某、周清三方对涉案房屋进行交接，经清点，桂实认为“交接清单上的东西都在”，刘某某认为“差船木根雕茶具”。周清认为“未拿根雕”，但双方的交接清单上并无“船木根雕茶具”。周清于2016年3月14日房屋交付刘某某。刘某某于2016年7月12日将房屋交付桂实。桂实之妻邓玲出具收据，载明“今已收到畔山林语38-21-151房屋钥匙。房内物品齐全，不多不差”。
上述事实，有各方当事人陈述、《租赁合同》、收据等证据证实。

本院认为：第三人桂实作为房屋出租人、被告刘某某作为房屋承租人、原告周清作为房屋次承租人，应根据法律规定及合同约定行使各自权利、履行相应的义务。
关于桂实解除合同的问题。
1、桂实有权解除其与刘某某之间的租赁合同。刘某某将承租房屋转租周清使用，其未能提供证据证实转租得到桂实的认可，应认定为擅自转租行为。依据双方合同的约定，刘某某未经同意转租房屋的桂实有权解除合同。
2、桂实解除合同的时间。2015年10月21日，桂实以刘某某、周清为共同被告，作为第三人参与本案诉讼请求确认其与刘某某之间的租赁合同于2015年4月14日解除。本院于2015年11月4日向刘某某送达了第三人参加诉讼申请书。桂实为证实其于2015年4月14日将解除合同的意思表示通知到刘某某提供了邓玲短信记录，但未提供证据证实刘某某确已收到该短信，且邓玲虽是桂实之妻但不是合同当事人，并非当然能代表桂实作出解除合同的意思表示。故，桂实应承担举证不能的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”，本院确认2015年11月4日（即刘某某收到本院送达的第三人参加诉讼申请书之日）双方之间的租赁合同解除。
二、关于刘某某与周清之间租赁合同效力及解除问题。
1、合同的效力。刘某某与周清于2014年8月26日签订的租赁合同是双方的真实意思表示，但因转租合同的租期长于租赁合同期限，对于超过的期间（2016年10月28日-2017年8月25日）本院认定为无效，其他内容并没有违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。
2、合同的解除。周清以桂实向其主张权利，导致无法继续使用租赁房屋为由诉至本院要求解除该合同，刘某某于2015年10月10日收到起诉状副本，并当庭（2015年11月5日）提出反诉请求以周清拖欠租金为由要求解除该合同。虽双方解除合同的理由各异，但终止合同的意思表示一致。故刘某某与周清之间租赁合同应于2015年11月5日解除，但因该时间晚于桂实与刘某某之间租赁合同的解除时间，故本院认定刘某某与周清之间租赁合同亦于2015年11月4日解除。
三、关于刘某某承担法律责任的问题。
1、刘某某应向桂实支付房屋租金及占有使用费。双方的合同于2015年11月4日解除，刘某某此前租金到期日为2015年10月27日，其应向桂实支付2015年10月28日至2015年11月4日租金为482元（（22000元/年÷365天/年*8天））。因刘某某的违约行为导致合同解除，依约其缴纳的保证金3000元不予退还，且应承担合同解除后的房屋占用使用费，桂实请求刘某某及周清参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，本院予以支持。合同解除后周清腾退房前的占有使用费应由周清支付，此后至刘某某将房屋交付当日的占有使用费应由刘某某支付，其应向桂实支付2016年3月15日至2016年7月12日房屋占用使用费为7233元（（22000元/年÷365天/年*120天））。故，刘某某应向桂实支付房屋租金及占有使用费共计7715元。
2、刘某某应赔偿周清的损失。刘某某将其不享有转租权的房屋出租给周清使用，导致桂实向周清主张权利，致使周清订立合同的目的不能实现而解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，周清有权要求刘某某赔偿其损失。周清主张刘某某赔偿装修费35000元的请求，因双方约定任何情况下刘某某均不对周清装饰装修进行补偿，本院不予支持。根据庭审查明的事实，刘某某共计收取周清款项65900元，其中，房屋租金24000元、押金2000元，剩余39900元其不能说明名目。结合交易习惯及行业惯例，周清主张向刘某某支付38000元转让费，本院依法予以采信。
关于周清要求返还转让费38000元及押金2000元的诉讼请求，本院认为，应根据合同履行情况及双方的过错程度予以综合认定。首先，周清作为具有完全民事行为能力的主体，其对刘某某有可能不具备转租权未尽到合理的审慎义务，存在一定过错。其次，租赁合同约定的租赁期限为3年，合同订立后至桂实主张权利已履行6个月。故，本院酌定刘某某应向周清返还转让费30000元及押金2000元。
关于周清承担法律责任问题。
1、周清应向刘某某支付房屋租金及合同解除后的房屋占有使用费。双方合同于2015年11月4日解除，在此之前的租金应按合同约定的租金标准进行计算。其中，2015年2月26日至2015年8月25日租金为24000元、2015年8月26日至2015年11月4日租金为9942元（50400元/年÷365天/年*72天），租金合计为33942元。
2、周清应向桂实支付房屋占有使用费。刘某某与桂实合同解除后至周清腾退房屋之日止，周清作为房屋实际占有人应向桂实承担给付房屋占用使用费的责任，此期间即2015年11月5日至2016年3月14日房屋占有使用费为7896元（22000元/年÷365天/年*131天）。
五、关于腾退房屋的问题。
周清于2016年3月14日将房屋腾退后交付给刘某某，故刘某某关于请求周清腾退房屋的诉求已实现。刘某某于2016年7月12日将房屋腾退后交付桂实，且桂实对附属物品及房屋现状并未提出异议，故桂实关于请求刘某某腾退房屋及附属物品，并恢复原状的诉求已实现。
综上，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、六十条、第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十四条第二款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：

一、确认原告周清解除合同的行为有效，其与被告刘某某于2014年8月24日签订的租赁合同已于2015年10月13日解除；
二、确认第三人桂实解除合同的行为有效，其与被告刘某某于2013年9月27日签订的租赁合同已于2015年11月5日解除；
三、被告刘某某于本判决生效之日后十日内退还原告周清款项人民币共计32000元（其中，转让费30000元、押金2000元）；
四、反诉被告周清于本判决生效之日后十日内支付反诉原告刘某某房屋租金人民币共计33942元；
五、被告刘某某于本判决生效之日后十日内向第三人桂实支付房屋租金及占有使用费共计人民币7715元；
六、原告周清于本判决生效之日后十日内向第三人桂实支付房屋占有使用费人民币7896元。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
七、驳回原告周清的其他诉讼请求；
八、驳回反诉原告刘某某的其他诉讼请求；
九、驳回第三人桂实的其他诉讼请求。
本案案件受理费888元（已减半，周清预交838元、桂实预交50元），反诉费305元（已减半，刘某某已预交），由周清负担838元、刘某某负担355元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员　　刘青春

书记员：陶文淦