周淑芬、佳木斯市郊区农村信用合作联社金融借款合同纠纷再审民事判决书

再审申请人（案外人）:周淑芬，女，1959年8月21日出生，汉族，现住佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：商显锋，黑龙江商显锋律师事务所律师。委托代理人：接婷婷，黑龙江商显锋律师事务所律师。被申请人（一审原告）：佳木斯市郊区农村信用合作联社。住所地：佳木斯市圃东街***号。法定代表人：陈伟，系理事长。委托诉讼代理人：王建伟，黑龙江君德律师事务所律师。委托代理人:孙洪刚，黑龙江君德律师事务所律师。被申请人（一审被告）：宋守斌，男，1967年5月11日出生，汉族，现羁押于佳木斯监狱。

周淑芬申请再审请求：一、撤销佳木斯市郊区人民法院（2013）郊民商初字第30号民事判决，并判决确认位于佳木斯市郊区××小区××楼××号门市房屋归再审申请人所有。二、案件受理费由被申请人承担。事实与理由：一、周淑芬系涉案房屋的所有权人。2009年8月，再审申请人周淑芬购买由佳木斯海方房地产开发有限公司开发建设的、位于佳木斯市郊区××小区××楼××号门市房屋（即本案争议房屋），并已分三次交付了全部价款699452元，各种进户手续费用也已于2009年12月31日交齐，且自2009年12月31日起已实际占有使用至今。根据《物权法》第15条、39条的规定，再审申请人周淑芬系案涉房屋的所有权人。二、佳木斯市郊区人民法院（2013）郊民商初字第30号民事判决书存在错误。2015年1月，佳木斯市郊区人民法院根据被申请人信用社与被申请人宋守斌借款一案的佳木斯市郊区人民法院（2013）郊民商初字第30号民事判决，对申请人所有的案涉房产强制执行。在执行过程中，申请人首先提出了执行异议，佳木斯市郊区法院作出执行裁定书，在驳回异议的同时，并告知再审申请人提起执行异议之诉，但是未告知如认为判决存在错误，可以按照审判监督程序办理。再审申请人在提起执行异议之诉过程中，合议庭向再审申请人释明，（2013）郊民商初字第30号民事判决第二项严重损害了再审申请人的合法权益。于是再审申请人提起撤销权诉讼，但是在审理过程中，佳木斯市郊区人民法院以（2016）黑0811民初633号民事裁定书告知再审申请人应当通过申请再审的方式，启动审判监督程序。再审申请人认为，佳木斯市郊区人民法院（2013）郊民商初字第30号民事判决，在审理过程中，没有注意和考虑到案涉房产已经出卖再审申请人的事实，案件的处理结果严重侵害了再审申请人的合法权益，故根据《民事诉讼法》第200条的规定申请再审，请支持申请人所请，维护申请人的合法权益。被申请人信用社辩称，因（2017）黑0811民申3号民事裁定书所列明的再审申请人是原审原告，被申请人信用社为原审被告，宋守斌为原审被告，而且该裁定书倒数第三行载明再审申请人周淑芬因与被申请人信用社、宋守斌执行异议之诉一案，因此我们认为该裁定书是针对周淑芬与佳木斯信用联社、宋守斌执行异议之诉一案的裁定，本案的再审程序为执行异议之诉的再审。在（2016）黑0811民初第633号民事裁定书，并没有赋予周淑芬申请再审的权利，该裁定书只是援引的法条，不应认为援引法条视为给周淑芬再审申请的诉权。周淑芬再审申请应该符合民诉法再审申请的规定，在2014年周淑芬已经知道（2013）黑0811郊民商初第30号民事判决书的存在，申请再审的时间距离周淑芬知道该判决书存在的时间已经超过6个月，因此周淑芬没有申请再审的权利。民诉法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出执行异议的，案外人对裁定不服认为原判决错误的，依照审判监督程序处理，该条是对案外人周淑芬提起再审的程序性法律规定。而周淑芬提起再审的期限是在民诉解释第四百二十三条周淑芬应在执行异议裁定送达之日起6个月内，向作出原判决的法院再审，郊区人民法院于2014年12月26日作出（2015）郊法执异字第1号执行裁定，告知周淑芬另诉解决，周淑芬应该在2015年6月25日之前提出再审申请，其超出法定期限，人民法院不应予以受理。已经受理的，依法应驳回其起诉。实体上周淑芬购买房屋的时间是2010年4月8日，进户时间是2010年6月17日，根据物权法第二十条，预告登记之后，未经预告权利人的同意，处置不动产的不发生物权效力，而郊区联社因贷款已将涉案房屋于2010年1月8日在产权登记部门办理了预告权抵押登记，根据法律规定，不论周淑芬签订的商品房合同是否有效，均不能根据合同取得商品房。被申请人宋守斌辩称，我与周淑芬没有交易，这5户房子是海方公司欠我工程款，用这5户房子办理的抵押贷款，贷出来的款项偿还我工程款，由海方公司偿还这笔贷款的本金及利息。这5户房子开到我的名下，房屋实际由海方管理使用，我并没有掌控房子。当时向信用社贷款是以我的名义，海方偿还。我和海方签订商品房销售合同的时候商品房封顶了，还没有进户。原审原告信用社向本院起诉请求：1、被告宋守斌立即偿还贷款本金139万元及应付利息。2、被告宋守斌以抵押房产拍卖、变卖或折价处理所得价款优先偿还贷款本息。3、被告宋守斌承担诉讼费。本院原审认定的事实：2010年1月8日，宋守斌在原告下属宏鑫信用社借款200万元，约定还款日期为2011年1月4日，期内利率为月息10.17‰，逾期利率上浮30%，经查，贷款实际发放的期限为2010年1月8日，该笔贷款以被告宋守斌自购房产五处作为抵押并办理了抵押登记，贷款到期后，宋守斌仅偿还了61万本金及61万本金的利息，尚欠本金139万元及139万元本金利息未予清偿。本院原审认为，被告宋守斌与原告信用社签订了借款合同，原告依合同向被告发放了贷款，原、被告双方形成了借贷关系。借款到期后，被告未按约定期限偿还原告借款，违背了诚实信用原则，其行为已构成违约，原告要求其偿还欠款的请求符合法律规定，应予支持。本院原审判决：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条之规定，判决如下：一、被告宋守斌于判决生效后立即偿还原告佳木斯市郊区农村信用合作联社借款本金139万元及利息（利息自2011年8月17日至本判决生效之日，按原、被告双方签订的借款合同中约定的利率计算）。二、如被告宋守斌到期无力偿还原告贷款本息，由宋守斌自购房产五处拍卖、变卖或折价处理所得价款优先偿还原告贷款本金及利息。案件受理费17310元由被告宋守斌承担，同欠款一并付给原告。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：再审申请人周淑芬和被申请人宋守斌为证明自己的主张，对原审证据进行了质证：原审中原审原告信用社提供的证据一、个人借款申请书。证明：宋守斌向信用社提出借款申请的事实，经庭审质证，再审申请人及宋守斌对此证据均无异议；证据二、个人借款合同。证明：宋守斌向信用社借款200万元，约定月利率10.17‰，逾期利率上浮30%，借款期为2010年1月8日至2011年1月4日。双方对权利义务进行了约定，经庭审质证，再审申请人及宋守斌对此证据的真实性均无异议。证据三、抵押担保合同、自愿抵押协议书。证明：宋守斌就本笔借款以房产作抵押以及相关的权利义务。经庭审质证，再审申请人及宋守斌对此证据的真实性均无异议。本院经审查认为，再审申请人及宋守斌对上述三份证据均无异议，故对证据一至证据三予以采信。证据四、房产抵押预告登记他项权证书五份。证明：宋守斌用于抵押的房产依法办理了抵押登记。经庭审质证，再审申请人对证据的真实性没有异议。对证明的问题有异议，称佳房预郊字第201000197号预购商品房抵押权预告登记，该房屋在办理抵押登记之前已被申请人购买，并且占有使用至今，被申请人宋守斌无权以该房屋作为抵押担保，并且应当查询该抵押登记的全部档案，以查询该抵押登记是否合法，该抵押登记的他项权利证不产生抵押的效力，不能作为人民法院判决履行抵押义务的凭证。被申请人宋守斌对证据的真实性没有异议。本院经审查认为，再审申请人及宋守斌对此证据的真实性均无异议，故对此证据的真实性予以采信。证据五、借款凭证。证明：信用社向宋守斌发放了合同约定的贷款，宋守斌应予偿还的事实。经庭审质证，再审申请人及宋守斌对证据的真实性均没有异议，故对此证据的真实性予以采信。再审申请人周淑芬为证明自己的主张，向本院提供如下证据：证据一、收据、商品房买卖合同、销售不动产统一发票。证明：2009年8月，申请人购买本案涉的房屋，并分别于2009年8月20日、8月27日、2010年4月8日向佳木斯海方房地产开发有限公司支付了本案涉房屋购房款，2010年4月佳木斯海方房地产开发有限公司给申请人出具发票，并与申请人补签了房屋买卖合同。经庭审质证，信用社对该购房合同的真实性有异议，在该签订时间2010年4月8日之前，海方房地产公司已经与宋守斌签订商品房买卖合同，该合同已经在房产部门登记备案，因此该合同不产生物权转移的效力。对发票的真实性没有异议，对收据的真实性有异议，支付房款的时间应以发票的时间为准，该时间是2012年9月3日，晚于海方公司将房屋出售给宋守斌的时间，该组证据之间互相矛盾，商品房买卖合同第六条明确买受人是一次性付款，因此与其提供的不能提供原件的三份收据自相矛盾，该组证据证明周淑芬在2010年4月8日购买的涉案房屋，而且该买卖合同未在不动产登记部门登记备案。宋守斌质证认为，其与海方集团是甲乙双方，在承包建设的期间有大量欠款，所以抵押贷出来的款偿还其欠款，其并不认识周淑芬。本院经审查认为，再审申请人提供的上述三份收据均系复印件，且与其提供的商品房买卖合同中第六条“付款方式，一次性付款陆拾玖万玖仟肆佰伍拾贰元整”的条款相矛盾。故对再审申请人称2009年8月20日开始购买此争议房屋的陈述不予采信。证据二：城市非居民供用热合同、佳木斯市新府苑小区前期物业管理服务协议、供电供水发票、房屋租赁合同。证明：申请人自购买至今一直占有并使用该房屋，缴纳供热供水、供电费用，与小区物业公司签订了物业管理协议，并于2010年将该房屋出租给第三人使用，申请人系本案案涉房屋的所有权人。经庭审质证，信用社对该组证据中的发票的真实性没有异议，周淑芬缴纳各项费用并不能证明周淑芬对房屋有所有权，对供热合同的真实性没有异议，该合同的日期是2010年7月30日，该日期在宋守斌将房屋抵押给信用社之后，因此不能证明周淑芬对房屋享有所有权，对前期物业管理服务协议的真实性没有异议，该协议的日期进行过涂改，我们认为日期应当是2010年6月17日，该日期与进户回访单日期一致，能够相互印证，前期管理物业协议说明周淑芬实际使用，海方公司将房屋交给周淑芬在海方公司将房屋销售给宋守斌之后，因为商品房的交付时间都是前期签订物业合同的时间，也就是2010年6月17日，而且抵押和转移占有周淑芬实际占有使用出租该房屋并不能发生物权变更的效力。宋守斌称我不清楚此事。本院经审查认为，对再审申请人占有使用该房屋的事实予以采信，因该争议房屋存在预抵押登记，再审申请人未办理产权证照，故对再审申请人欲证明其对争议房屋具有所有权的证明不予采信。被申请人信用社在再审过程中，向本院提供如下证据：证据一、佳木斯市销售商品房结算单复印件1份、收据复印件1份。证明：2008年11月5号海方公司将涉案的房屋抵给宋守斌抵顶拖欠的工程款。经庭审质证，再审申请人称此为复印件，不予质证，被申请人宋守斌对此证据无异议。本院经审查认为，结合信用社贷款给宋守斌及办理预抵押登记的事实，可以认定此证据的真实性，故对此证据的真实性予以采信。被申请人宋守斌无证据向本院提供。本院再审过程中，再申请人周淑芬请求：一、撤销佳木斯市郊区人民法院（2013）郊民商初字第30号民事判决，并判决确认位于佳木斯市郊区××小区××楼××号门市房屋归再审申请人所有。二、案件受理费由被申请人承担。被申请人信用社和宋守斌称坚持答辩意见。本院再审查明，2010年1月8日，宋守斌在原告下属宏鑫信用社借款200万元，约定还款日期为2011年1月4日，期内利率为月息10.17‰，逾期利率上浮30%。并以争议的五处房屋办理预购商品房抵押权预告登记。其中再审申请人主张的房屋，即新府苑1#楼、产籍号为1－0698－032－000101，登记号为佳房预郊字第201000197号、预告登记权利人为佳木斯市郊区农村信用合作联社宏鑫信用社、预告登记义务人为宋守斌、登记时间为2010年1月8日。贷款到期后，仅偿还了61万本金及61万本金的利息，尚欠本金139万元及139万元本金利息未予清偿。信用社于2012年12月18日提起诉讼，要求宋守斌偿还欠款本息。本院于2013年2月28日作出（2013）郊民商初字第30号民事判决，判决一、被告宋守斌于判决生效后立即偿还原告佳木斯市郊区农村信用合作联社借款本金139万元及利息（利息自2011年8月17日至本判决生效之日，按原、被告双方签订的借款合同中约定的利率计算）。二、如被告宋守斌到期无力偿还原告贷款本息，由宋守斌自购房产五处拍卖、变卖或折价处理所得价款优先偿还原告贷款本金及利息。判决生效，进入执行程序后，再审申请人提出异议，后申请再审。要求：一、撤销佳木斯市郊区人民法院（2013）郊民商初字第30号民事判决，并判决确认位于佳木斯市郊区××小区××楼××号门市房屋归再审申请人所有。二、案件受理费由被申请人承担。
再审申请人周淑芬因与被申请人佳木斯市郊区农村信用合作联社、宋守斌金融借款合同纠纷一案，不服本院（2013）郊民商初字第30号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年4月20日作出（2017）黑0811民申3号民事裁定再审本案。本院另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人周淑芬的委托诉讼代理人商显锋、接婷婷、被申请人佳木斯市郊区农村信用合作联社的委托诉讼代理人王建伟、孙洪刚、被申请人宋守斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院再审认为，再审申请人自2010年6月17日起，已经实际占有、使用房屋多年，并交纳了全部房款699452元。佳木斯海方房地产开发有限公司为再审申请人出具了购房发票，故再审申请人与佳木斯海方房地产开发有限公司的商品房买卖合同有效。被申请人信用社与宋守斌虽然办理了预购商品房抵押权预告登记，但自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，预告登记失效，故原判决第二项属适用法律不当，应予撤销。原审判决中宋守斌欠信用社贷款事实清楚，证据充分，故原审判决除第二项外并无不当。依据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十九条规定，判决如下：

一、撤销本院（2013）郊民商初字第30号民事判决第二项中关于再审申请人主张的新府苑1#楼、产籍号为1－0698－032－000101、登记号为佳房预郊字第201000197号的房屋优先受偿权。即“如被告宋守斌到期无力偿还原告贷款本息，由宋守斌自购房产五处中的一处（新府苑1#楼、产籍号为1－0698－032－000101、登记号为佳房预郊字第201000197号的房屋）拍卖、变卖或折价处理所得价款优先偿还原告佳木斯市郊区农村信用合作联社贷款本金及利息”。二、驳回再审申请人其他诉讼请求。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。

审判长　　曲慧敏
审判员　　沈红梅
审判员　　李彩虹

书记员：杨丹宁