周淑民与邹某某申请执行人执行异议之诉纠纷民事判决书

上诉人（原审被告）：邹某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住黑龙江省东宁市。
委托诉讼代理人：宋传东，黑龙江宋传东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周淑民，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住黑龙江省绥芬河市。
委托诉讼代理人：王齐平，黑龙江远东律师集团事务所律师。
原审被告：石井军，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住黑龙江省东宁市。

上诉人邹某某因与被上诉人周淑民及原审被告石井军申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服黑龙江省绥芬河市人民法院（2018）黑1081民初580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邹某某及其委托诉讼代理人宋传东、被上诉人周淑民及其委托诉讼代理人王齐平、被上诉人石井军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
根据当事人的诉请主张、法庭陈述及其举证、质证情况，结合本院及一审法院对事实与证据的分析认定，本院认定事实与原审一致。
另查明，案涉诉争房屋一直未被查封、冻结、公告，也未向邹某某送达过相关法律文书。

本院认为，周淑民与石井军之间的法律关系名为买卖，实为借贷，该借款关系已经由绥芬河市人民法院（2014）绥商初字第118号民事调解书予以确认。依照《中华人民共和国物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。”本案中，周淑民虽将诉争房屋办理了预告登记，但并不因此导致该不动产物权的设立或变动。且该预告登记是为了借款担保抵押，并不是真正意义的房屋买卖。再结合（2014）绥执字第287-1号民事裁定书裁定第二项“申请执行人周淑民可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续”，亦不导致争议房屋物权即变动至周淑民名下。本案是申请执行人执行异议之诉，周淑民在执行案件中申请执行的是金钱债权，根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用〉》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。房屋买受人邹某某在法院执行房屋之前已经与被执行人石井军签订合法有效的书面买卖合同且支付全部价款，并一直实际占有诉争房屋，故邹某某作为房屋权利人，其权利能够排除执行。再根据《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定〉》第十七条的规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”邹某某作为争议房屋的权利人，绥芬河法院做出（2014）绥执字第287-1号民事裁定书后，没有对诉争房屋进行查封、扣押、冻结、公告，亦未向房产部门及邹某某送达。根据庭审中周淑民的自认“房屋尚未竣工验收”可知，诉争房屋至今仍不具备办理产权过户登记的条件，故邹某某对未办理过户手续没有过错。原审判决适用法律错误，本院予以纠正。关于（2014）绥执字第287-1号民事裁定书，可以通过执行监督程序另行纠正。
综上所述，上诉人邹某某的上诉请求成立，予以支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第二项规定，判决如下：

审判长 姚波
审判员 毕旭
审判员 钱大龙

书记员： 刘璇