周永皓、丁某等与王某所有权确认纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：周永皓，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无固定职业，户籍所在地宜昌市西陵区。原告（反诉被告）：丁某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无固定职业，户籍所在地宜昌市西陵区。两原告共同委托诉讼代理人：吴琨，宜昌市西陵区问鼎法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：王某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，葛洲坝集团第二工程有限公司退休职工，户籍所在地宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：付华，湖北七君律师事务所律师。

周永皓、丁某向本院提出诉讼请求：1.依法确认登记在王某名下的坐落于宜昌市西××路××号，房屋所有权证号为宜市房权证西陵字第××号的房屋归周永皓、丁某所有；2.王某协助周永皓、丁某办理上述房屋的过户手续；3.王某承担本案诉讼费。事实和理由:2013年11月,周永皓、丁某以王某的名义购买了坐落于宜昌市西××路××号房屋。虽然房屋的《买卖合同》、《个人住房借款合同》、《贷款抵押合同》是王某签订的，房屋产权也登记在王某名下，但该房屋的购房首付款系周永皓、丁某出资，房屋按揭款也是周永皓、丁某在偿还，房屋交付后一直由周永皓、丁某占有、使用，且依托房屋发生的水、电、气及物业管理费等均由周永皓、丁某交纳，周永皓、丁某才是该房屋的实际购买人和所有人。现因王某拒绝协助周永皓、丁某办理该房屋的过户手续，周永皓、丁某遂向法院提起诉讼。王某辩称,1.周永皓、丁某诉称争议房屋的《买卖合同》、《个人住房借款合同》、《贷款抵押合同》是王某签订的，不是事实。争议房屋无论是签订购买合同，还是办理贷款及抵押，王某均不知情，该三份合同均是周永皓、丁某在未获得王某授权的情况下私自签订的，合同中的签字均系伪造；2.周永皓、丁某的行为属于无权代理。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。周永皓、丁某无代理权，擅自以王某的名义与他人订立上述三份合同，属于无权代理。王某在得知该事实后对上述三份合同进行追认，其法律后果是上述三份合同成立并有效，该三份合同的权利和义务归属于王某，故房屋的所有权理所应当归王某所有，购房的费用应由王某支付，周永皓、丁某代王某支付的购房费用，王某同意退还；3.周永皓、丁某主张房屋所有权于法无据。周永皓、丁某之所以不以自己的名义购买该房屋，而是冒名订立合同、伪造签名，原因在于该房屋在销售时是作为三峡大学和葛洲坝公司的职工住房，具有福利的性质，因此带有很强的人身属性，非该单位的职工不能购买。周永皓、丁某虽然向房屋出卖方支付了购房款，但不能因此获取与王某身份密切相关的利益；4.周永皓、丁某或与银行工作人员串通，或利用其职务上的疏忽，在王某不知情的情况下以王某的名义办理贷款，涉嫌严重的行政违法和刑事犯罪，对王某的权益造成了极大的伤害，其性质十分恶劣，王某保留向银行上级主管部门进行举报和向公安机关提出控告的权利。王某向本院提出反诉请求：1.判令周永皓、丁某从王某所有的坐落于宜昌市西××路××号，房屋所有权证号为宜市房权证西陵字第××号的房屋中搬出，停止对王某房屋所有权的侵害；2.反诉诉讼费由周永皓、丁某承担。事实和理由:2003年11月，周永皓、丁某在王某不知情的情况下，伪造王某的签名以王某的名义办理了抵押贷款，购买了坐落于宜昌市西××路××号的房屋，该房屋登记在王某名下。之后，周永皓、丁某在王某不知情的情况下一直非法占据该房屋长达14年之久，王某多次提出腾房要求，周永皓、丁某拒不搬出，严重损害了王某对该房屋的所有权及使用权，王某遂提出反诉请求。周永皓、丁某对王某的反诉辩称，王某在2003年时知道争议的房屋由周永皓、丁某以王某的名义出资购买，并协助周永皓、丁某办理了房屋抵押贷款，王某只是该房屋挂名的所有权人，周永皓、丁某支付了该房屋的首付款、按揭贷款及相关税费并已入住多年，王某的反诉请求不能成立，请求法院驳回王某的反诉请求。当事人围绕本诉和反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的坐落于宜昌市西××路××号，房屋所有权人登记为王某的宜市房权证西陵字第××号房屋的所有权证、查档证明、湖北楚天广播电视信息网络有限责任公司的用户证、固定电话变更登记单、收款收据、交通银行个人存款回单、户名为王某（账号60×××01）的交通银行太平洋卡、电信公司发票、宜昌索源物业管理有限责任公司出具的证明，交通银行太平洋卡（账号60×××01）交易明细、王某与周汉华结婚证、离婚证、交通银行贷款申请人个人收入证明、贷款申请人配偶个人收入证明、关于王某住房贷款的调查报告、还款计划表，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对周永皓、丁某提交的2003年11月18日三峡大学与王某签订的《公寓房买卖合同》、同年11月18日交通银行与王某签订的《个人住房借款合同》、《贷款抵押合同》，王某认为三份合同中的签名均不是其本人所写，申请对三份合同中的签名进行笔迹鉴定。本院根据王某的申请，依法委托湖北军安司法鉴定中心对上述三份合同中“王某”的签名是否为其本人所书写进行鉴定，因《个人住房借款合同》、《贷款抵押合同》均为复制件，且无法补充原件，湖北军安司法鉴定中心认为不具备鉴定条件退回。湖北军安司法鉴定中心对《公寓房买卖合同》原件以及由王某提交的有王某签名的出库通知单、中国农业银行宜昌市灵活就业人员基本养老保险缴费核定单等材料比对后，湖北军安司法鉴定中心2018年3月9日出具司法鉴定意见书，载明《公寓房买卖合同》中“王某”的签名与出库通知单、中国农业银行宜昌市灵活就业人员基本养老保险缴费核定单等材料中王某的签名不是同一人所书写。同时本院根据周永皓、丁某的申请到交通银行调取《个人住房借款合同》、《贷款抵押合同》原件，交通银行说明该两份合同的复印件与原件核对无异，本院对上述三份合同将综合全案认定；2.对周永皓、丁某与王某的通话录音光盘，王某认可通话的真实性，但认为其是将身份证及工资收入材料交给弟弟王军用于购房，并不知道王军将材料转交给两原告，认为不能证明周永皓、丁某与王某达成了借名买房的合意。本院对录音光盘的真实性予以认可，对证明的目的将综合全案予以认定；3.对周永皓、丁某提交的三峡大学退休工作处出具的证明、抵押物清单（住房）、周汉华出具的承诺书的真实性提出异议，因该组证据系本院根据周永皓、丁某的申请到交通银行调取的，交通银行已盖章说明了复印件与原件核对无误，且交通银行根据上述材料已发放了贷款，本院对这组证据的真实性予以采信。4、本院对王某母亲宋爱华作的询问笔录，两原告认为宋爱华的部分陈述不真实，本院对这份询问笔录将综合全案认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告系夫妻，与王某之弟王军及王某父母熟识，并通过王军认识了王某。王某的父母均系三峡大学职工。2003年，两原告得知三峡大学的职工及其子女可购买三峡大学内部的公寓房，与王某的父母协商后，王某的父母便以王某需购房为由将购房指标给予两原告购买三峡大学的公寓房。2003年11月18日，三峡大学（出卖人）与宜昌市鑫鼎实业有限公司（委托代理机构）、王某（买受人）签订《公寓房买卖合同》，合同中载明买受人王某，委托代理人王永昇(王某父亲)。合同约定王某购买A区第07#幢2单元1层202号房，房价845元/m2，房产证办理及配套设施等相关费用按80元/m2包干核定，综合单价为925元/m2，建筑面积161.90m2，总价149757元；王某选择按揭贷款方式支付房款，首期支付房款49757元。同年11月28日，王某与交通银行宜昌分行分别签订《个人住房借款合同》、《贷款抵押合同》，约定王某、周汉华作为借款人向交通银行宜昌分行贷款100000元，贷款期限15年，贷款期限自2003年11月28日至2018年11月28日。王某、周汉华并作为抵押人将购买的房屋作为抵押物抵押给交通银行宜昌分行，抵押期限15年至2018年11月28日止。2003年11月18日，两原告支付了首付款49757元，同年12月2日，两原告通过银行发放的贷款支付购房款100000元，2006年3月10日，补交房款277.54元。交通银行宜昌分行开办了户名为王某的交通银行太平洋卡（账号60×××01）。自2003年11月起，两原告通过该卡每月向交通银行偿还房屋按揭贷款。2004年9月，两原告入住坐落于宜昌市西××路××号的房屋至今。2005年5月8日，宜昌市房地产权监理处发放了坐落于宜昌市西××路××号房屋的所有权证，登记房屋所有权人为王某。同时查明，2003年11月18日，三峡大学（出卖人）与宜昌市鑫鼎实业有限公司（委托代理机构）、王某（买受人）签订的《公寓房买卖合同》中“王某”的签名与王某在其他材料中的签名经鉴定不是同一人书写，王某亦否认其授权家人签订购房合同和办理银行贷款手续。王某与周汉华原系夫妻，于2006年2月6日离婚。王某陈述2004年其家人接到银行催交贷款电话时得知其在交通银行有贷款未归还，经询问其母知晓了两原告以其名义购房和在交通银行办理贷款的事。之后，两原告与王某协商房屋变更登记以及给付补偿价款事宜未果。
原告（反诉被告）周永皓、丁某与被告（反诉原告）王某所有权确认纠纷一案，本院于2017年1月16日受理后，依法适用简易程序于2017年2月20日、3月1日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，双方当事人争议较大，本院于2017年3月23日转为普通程序进行审理。诉讼过程中，被告王某申请笔迹鉴定，本院依法委托湖北军安司法鉴定中心进行了笔迹鉴定，并于2018年6月14日、9月10日适用普通程序公开开庭进行了审理。双方并申请了调解期限一个月。原告周永皓、丁某的委托诉讼代理人吴琨、被告王某及其委托诉讼代理人付华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案的争议焦点有如下三个方面：一是两原告与被告之间是否存在借名买房的合意？二是谁享有涉案房屋所有权？三是被告的反诉诉讼请求是否应予支持？本院针对上述争议焦点分析评判如下：一、两原告与被告之间是否存在借名买房的合意？借名买房，一般是指借名人不满足购房条件或者不方便以自己名义购买房屋时，与出名人达成协议，由借名人出资，以出名人名义购买房屋的行为。本案中的两原告不是三峡大学职工或是子女，本不具有购买三峡大学公寓房的条件，两原告与被告之间亦未签订书面的借名买房协议，但两原告实际支付了争议房屋的首付款，以被告名义办理房屋按揭贷款手续并按期偿还了贷款，成功购买争议房屋，符合借名买房的特征。审理中被告否认与两原告达成借名买房的合意，综合全案分析，两原告提交了《公寓房买卖合同》的原件，该份合同中载明买受人是被告，鉴定结论表明该份合同中被告王某的签名与被告提供的样本中签名“不是同一人所书写”，但两原告与被告父母熟识，《公寓房买卖合同》中载明被告的委托代理人系王永昇，王永昇系被告父亲，且王某母亲认可当时是以王某需要购房为由向三峡大学出具的证明，故两原告持有《公寓房买卖合同》原件，以被告名义成功购买三峡大学的公寓房，若无被告或被告家人协助，原告是无法购买争议房屋的；其次，两原告为购买争议房屋以被告王某的名义办理了银行按揭贷款，被告王某辩称自始至终不知情，只是曾经将身份证等材料交给其弟，但从交通银行贷款的材料来看，贷款所需的材料齐全，致银行顺利发放贷款，若被告没有提供相应材料，贷款不会顺利的办理，这与王某所说的不知情不合常理。同时，被告陈述2004年交通银行曾向其家人催还贷款，王某自认此时才知道有人用自己的名义办理了银行贷款。若王某辩称的不知情成立，在2004年时其已知道自身权益受到损害，在长达十多年里，被告作为完全民事行为能力人，在自己的权益受到侵害时未主张任何权利，亦未采取任何补救措施，是对两原告以其名义购房的默许，且查明双方曾为借名买房一事进行协商，因对补偿数额未达成一致而协商未果，故本院认为两原告与被告虽未达成书面的借名买房协议，但综合全案分析，被告王某有理由知道两原告借名买房的事实，并在银行催促偿还贷款后认可借名买房的行为，本院认为两原告与被告达成了借名买房的合意，对被告辩称的不知情不予采纳。二、谁享有争议房屋所有权？本案争议房屋虽然登记的所有权人为被告王某，银行按揭贷款亦是以被告王某的名义办理，但被告王某并未实际支付购房首付款和按期偿还贷款，该房屋的首付款及银行贷款均由两原告支付，两原告持有购房合同原件以及交纳房款的票据，自2004年9月入住争议房屋，交纳了用水、用电、天燃气、物业管理等方面的费用，占有使用房屋至今，而被告未对争议房屋支付任何款项，十几年来从未主张任何权利，且双方在审理中均陈述争议房屋已能进行正常交易，同时根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”故本院认为争议房屋实际应归两原告所有，对被告辩称争议房屋归被告所有的意见不予支持。三、被告的反诉诉讼请求是否应予支持？根据我国法律规定，通过买卖方式继受取得不动产物权的，不仅需要向房地产权属登记部门办理登记予以公示，还要求不动产买卖双方的意思真实，买卖关系合法有效。本案中，由于争议房屋系两原告借用被告名义购买，被告并无购买争议房屋的真实意思，买受人王某与三峡大学签订的《公寓房买卖合同》因当事人的意思表示不真实而非合同无效，因而被告缺少取得房屋产权的必要条件，且被告未实际支付购房款，无法取得争议房屋的产权。被告在庭审中提出两原告借名买房的行为损害了其享有购买其他房屋的相关权益，但被告王某并未明确其购买其他住房而产生具体的利率增长损失，也无证据证明因原告借名买房对被告造成的实际损失。虽然原被告之间没有书面的“借名买房”协议，但有充分的证据证明争议房屋的首付款、银行贷款以及其他相关费用等实际由两原告支付，则可认定登记在被告王某名下的房屋属于代持有性质，该房屋的实际权利人应为两原告，现被告主张两原告搬出房屋，停止侵害无事实依据，故本院对被告的反诉诉讼请求不予支持。综上所述，本院对两原告的诉讼请求予以支持，对被告的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第六条、第七条、第十五条、第三十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

一、坐落于宜昌市西陵区大成路1-7-201号，房屋所有权人登记为王某，房屋所有权证号为宜市房权证西陵字第××号的房屋归周永皓、丁某所有；二、王某于本判决生效之日起十日内协助周永皓、丁某办理坐落于宜昌市西陵区大成路1-7-201号，房屋所有权证号为宜市房权证西陵字第××号房屋的产权过户手续；驳回王某的反诉诉讼请求。本诉受理费3295元，反诉受理费1648元，合计4943元，由王某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。