原告:周某,男,生于1986年5月8日,汉族,住枝江市。
原告:淡程,女,生于1986年6月16日,汉族,住枝江市。
二原告的委托诉讼代理人:杨帆,湖北骁阳律师事务所律师。
被告:潘某,男,生于1959年12月21日,汉族,住枝江市。
被告:田小莉,女,生于1965年12月12日,汉族,住枝江市。
二被告的委托诉讼代理人:余爱东,湖北演绎律师事务所律师。
原告周某、淡程与被告潘某、田小莉排除妨碍纠纷一案,本院于2018年11月2日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告淡程及原告周某、淡程的委托诉讼代理人杨帆,被告潘某、田小莉及其委托诉讼代理人余爱东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周某、淡程向本院提出诉讼请求:1、判令两被告搬出团结路嘉谊商城内50号房产一楼中间两个门面;2、判令两被告支付自2018年6月19日至2018年11月19日5个月房屋租金损失3672.50元,并从2018年9月12日起至腾退房屋时止按每月734.50元租金损失;3、判令两被告承担评估费400元及本案的诉讼费用。事实及理由:2018年6月10日,原告在淘宝网司法拍卖网络平台上公开购买被执行人刘英、张代红、刘子豪所有的位于枝江市马××店街办团结路××号的房产。枝江市人民法院作出(2018)鄂0583执恢1号裁定书,裁定:位于枝江市××办事处团结路××号的房产(所有权证号20111255)的所有权归买受人周某所有。该房产所有权自本裁定送达买受人周某时转移。原告于2018年6月19日签收后,成为涉案房屋的所有权人。原告合法取得房屋产权后,发现两被告已经占用了一楼的中间两门面,于是在2018年8月16日张贴告示,通知被告8月20日之前腾空占有的门面房。9月1日双方发生纠纷经马店派出所民警现场调解,两被告以和刘英之间有债务纠纷而拒绝搬出。9月3日和6日法院两次组织调解,两被告至今仍未搬离。
被告潘某、田小莉辩称,本案诉争的房屋不是商业门面,而是两间车库,原告按照商业门面评估租金损失与事实不符,评估报告无效。虽然原告房屋所有权来源于法院网络司法拍卖,但本案诉争的房屋,刘英于2008年8月就将其所有权以物抵债给了被告,后来刘英为了向邮政银行借款,便办理了房屋产权证并抵押给邮政银行。本案的被告也是受害人。
本院经审理认定事实如下:刘英、张代红、刘子豪于2011年向邮政储蓄银行股份有限公司枝江市支行(以下简称邮政储蓄银行枝江支行)借款,以枝江市马××店街办团结路××号的房产提供抵押担保,并办理了房屋他项权证。因刘英、张代红、刘子豪未按约定期限履行,邮政储蓄银行枝江支行诉讼后进入执行程序。2018年6月10日,原告在淘宝网司法拍卖网络平台上公开购买被执行人刘英、张代红、刘子豪所有的位于枝江市马××店街办团结路××号的房产。2018年6月19日,枝江市人民法院作出(2018)鄂0583执恢1号裁定书,裁定:枝江市马××店街办团结路××号房产(房屋所有权证号20111255)的所有权归买受人周某所有。该房产所有权自本裁定送达买受人周某时转移。原告于2018年6月19日签收后,成为涉案房屋的所有权人。2018年8月8日,原告在枝江市国土资源局办理了不动产权证(所有权证号0003823,权利人为淡程、周某)。原告合法取得房屋产权后,发现两被告占用了一楼中间的两门面。2018年8月16日,原告张贴告示,要求被告腾出房屋。两被告以和被执行人刘英之间有债务纠纷为由而拒绝搬出。2018年9月3日和6日法院组织调解无果。2018年12月6日,原告委托湖北循其本价格鉴定评估有限公司对被告占用的两间房屋的租金进行评估,一楼四间房屋月租金为1469元(每间每月367.25元),三案共支付鉴定费400元。为此,原告诉至法院。本案在审理过程中,被告向本院申请追加刘英、张代红、刘子豪为本案的第三人出庭,经审理,刘英、张代红、刘子豪与本案的审理结果无直接关系,当庭口头裁定驳回被告要求追加刘英、张代红、刘子豪为第三人的请求。原被告对口头裁定无争议。
上述事实有,(2016)鄂0583民初501号民事判决书、(2018)鄂0583执恢1号执行裁定书、鄂(2018)枝江市不动产权第××号房屋产权证、2018年9月3日、6日的调查笔录、湖北循其本价格鉴定评估有限公司报告书及当事人的陈述在卷佐证。
本院认为,《中华人民共和国担保法》第四十一条规定,当事人以不动产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日生效。未登记的不动产抵押合同不发生法律效力。本案中,刘英即使2008年将现使用的房屋以物抵债给了被告,但双方未办理抵押物登记,双方的抵押行为不具备生效要件。被告以2008年8月刘英就已将该房屋的所有权以物抵债给了被告的抗辩理由,本院不予支持。所有权人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。枝江市马××店街办团结路××号的房屋(所有权证号0003823)所有权人现为原告。原告要求被告腾出占用的房屋,符合法律规定。被告未按期腾出房屋,应赔偿原告的损失。据此,依照《中华人民共和国担保法》第四十一条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条的规定,判决如下:
一、被告潘某、田小莉于本判决生效后十日内搬出占用枝江市马家店街办团结路50号房屋一楼中间的两间房;
二、被告潘某、田小莉从2018年6月19日起至搬出房屋时止按每月734.5元赔偿原告周某、淡程租金损失;
三、被告潘某、田小莉于本判决生效后十日赔偿原告周某、淡程鉴定费150元。
案件受理费减半收取计40元,由被告潘某、田小莉负担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 王继东
书记员: 梅巧
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