周怀某与左某财、周玉某确认合同无效纠纷一审民事判决书

原告：周怀某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，退休工人，现住张家口市。委托诉讼代理人：张成亮，河北金源律师事务所律师。被告：左某财，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，退休工人，现住。委托诉讼代理人：聂小焕，河北金源律师事务所律师。被告：周玉某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，现住。被告：李桂文，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，现住北京市顺义区。被告：岳万林，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，现住张家口市张北县。被告：岳彪，男，xxxx年xx月xx日出生，农民，现住张家口市张北县。被告：左美丽，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，现住张家口市张北县。第三人：于树生，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，退休工人，现住张家口市。委托诉讼代理人：田希国，河北海龙律师事务所张家口分所律师。

原告周怀某向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认被告左某财与原告及第三人签订的《购房协议》无效并赔偿原告的损失；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在河北省张家口市塞北管理区马点村马点自然村有房屋两间及院落一处（用地面积189平方米）。2017年春季，原告得知此房屋属于危房改造范围，就向主管部门申请拆迁补偿款，主管部门告知该房屋已属于第三人于树生所有并已置换了楼房一处。第三人于树生向主管部门提供的被告左某财与原告签订的《购房协议》上卖方人的签字不是原告周怀某本人所签，手印也不是原告所按，原告根本就没有把属于自己的这处院落卖给任何人，现在原告仍持有属于自己这处院落的《土地使用权证书》，且该房屋一直由原告占有、使用和管理。被告左某财编造虚假的《购房协议》，被告和第三人均存在过错，给原告造成较大财产损失，应由被告和第三人共同承担连带赔偿责任。被告左某财辩称，该处房屋是1995年原告儿子周玉某以800元价格卖给了李桂文，周玉某说房本在他父母的手里，所以拿不到房本。后来李桂文将房屋卖给了岳万林，岳万林又将房屋给了他的儿子岳彪，岳彪与我的女儿左美丽离婚后，将该套房屋给了左美丽。我于2014年棚户区改造时将这套房屋以17000元的价格卖给了于树生，于树生按照塞北管理区的棚户区改造方案参与了棚户区改造。原告周怀某在争议房屋附近的五十家村居住，棚户区改造全区范围内都应该知道，原告却没对这两间房申请改造，现提起诉讼，于情于理不符，请法院驳回原告诉讼请求。被告周玉某辩称，我和李桂文没有买卖关系，被告左某财陈述的不是事实，没有证据支持，我没有将房屋卖给赵玉兰（李桂文妻子），土地使用证在我手中。被告李桂文辩称，1995年，原告的儿子周玉某以800元的价格将本案诉争的两间房屋卖给我，因为周怀某和周玉某是父子，因此我相信周玉某并购买了这两间房。我在此房内居住两年多，便把房屋卖给了岳万林，由岳万林的儿子夫妻二人居住。岳万林和左某财是亲家。后因岳万林的儿子离婚，又将房屋给左某财，后不知何时又卖给第三人于树生。原告之子、被告左某财及第三人均同村居住，房子也在同村，原告应该或应当知道自己的房子被他人占有使用、出卖，事情过了将近20年，房屋被拆迁，最后的买主已经得到拆迁补偿后，原告才佯装刚知道自己的房子被卖掉为由诉诸法院，已经超过诉讼时效，丧失胜诉权。被告岳万林辩称，其在沽源牧场（塞北管理区）马点村居住时曾购买李桂文房屋两间，原房屋是李桂文买同村周怀某的房，其和儿子岳彪分家时，把房屋分给儿子岳彪，最后儿子离婚，房屋归儿媳左美丽所有，我不在沽源牧场居住，以后房屋如何处理，并不清楚。被告岳彪辩称，这两间房是其父亲岳万林从李桂文手里买的。2011年前属于我与前妻左美丽的共同财产，夫妻二人在此居住过一段时间，后回到张北，该房屋便交由左美丽的父亲左某财打理出租。2011年夫妻离婚后，该房屋归前妻左美丽所有，最后房子在谁手中就不清楚了。被告左美丽辩称，该房是岳万林购买，在我与岳彪结婚后，由我与岳彪共有。我们到张北县居住后，由左某财向外出租。我与岳彪离婚后，该房屋归我所有。2014年，我委托左某财将房屋卖给于树生。第三人辩称，周怀某外出打工，他的儿子周玉某将房子卖了，他打工回去后，居住的地方离这两间房子很近，但从未过问过这两间房。其在2014年以17000元的价格购买左某财的房屋，该价格是正常的市场价，也曾向左某财索要过土地使用证，尽到注意义务，属于善意第三人。2014年进行棚户区改造，现在房屋已经拆除，本案应由物权纠纷转变成为债权纠纷，依据法律规定，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，请法院驳回原告的诉讼请求。原告周怀某为了支持其主张，提交以下证据：1、土地使用权证书复印件一份，主张本案所涉房屋属于原告所有；2、购买协议复印件两份，主张被告及第三人所购买的原告的房屋不属实，并且原告与被告左某财之间的购房协议上面卖房人的签字并非原告所签，手印也不是原告按的，充分证明原告与被告及被告与第三人签的购房协议是无效的；3、赔偿损失明细，按2017年棚户区改造房屋征收补偿标准计算，共计75181.16元。被告左某财的质证意见如下：对土地使用权证书，应提交原件，宅基地只能证明使用权是周怀某，不能证明后续的房屋买卖关系。对购房协议复印件，应提交原件或者加盖出处的公章予以证明，从内容上看，即使不是周怀某签字，也不影响后续的买卖关系。左某财与于树生的购房协议我们认可。关于赔偿明细，赔偿应由周玉某赔偿。第三人于树生的质证意见如下：对土地使用权证书，周怀某名下的宅基地使用权证书复印件不是由土地部门提供的，因此不能证明争议房屋当前的情况。对购房协议复印件，原告称周怀某的签名不是本人所签，没有代理权的人代理其行为，时间长达二十年，事后不做否认表示，视为追认，即使不是原告本人所签，也不影响合同的效力。被告周玉某及被告左美丽均无质证意见。被告左某财向本院提交五份书证，并申请证人赵某1、薛某、赵某2、陈某当庭作证。1.证人刘某的证明，证实在2017年棚户区改造时其负责周玉某和梁礼的入户工作，由原告妻子代办。2.塞北管理区榆树沟管理处的证明，证实原告周怀某现居住在塞北管理区榆树沟管理处五十家村，与庞某为邻居，已居住十余年的事实。3.证人庞某的证明，证实周怀某现跟他为邻居，已居住十余年。4.证人赵某2等6人的证明，证实赵玉兰（李桂文妻子）购买周怀某这两间房，后由左某财一直住到2014年棚户区改造的事实。5.张家口市塞北管理区小城子管理处的证明，证实周怀某在2014年棚户区改造期间，未提交棚户区改造的申请。6.证人赵某1证实1995年周玉某想卖其父母的房屋，他介绍姐姐赵玉兰、姐夫李桂文以800元的价格购买的。7.证人薛某证实她和赵玉兰一起将房款给付了周玉某，当时向他要土地使用证，他说没有。8.证人赵某2证实，他当事系马点村的村主任，进行入户登记时，赵玉兰当时居住在周怀某的两间房，并听她说房屋是她买的，还证实后来左某财居住的，周怀某住在距争议房屋10公里的地方。9.证人陈某证实原告周怀某住在五十家村10多年，距离争议房屋10公里，还证实2014塞北管理区棚户区改造项目大家都知道的事实。原告的质证意见如下：上述五份书证首先从证据的形式及来源均不符合法律规定，没有证人的身份证，无法证明证据的真实性，其次都与本案无关。关于四位出庭证人的当庭证言，在陈述时，已知道出庭作证的目的，证人有先入为主的思想，不能作为证据使用。赵某1、薛某与本案被告李桂文有亲属关系，证明效力低，赵某2并非涉案争议房屋交易时的在场人，只是听赵玉兰说的，陈某的证言与本案无关。被告周玉某的质证意见如下：如果当时有卖房的事实，应当有买卖合同，对上述证据不认可。对四位证人证言不认可，认为他没有卖房，但认可他父亲周怀某在五十家村居住。被告左美丽对上述证据无异议。第三人质证意见如下：对证据的真实性、合法性、关联性认可，可以证明原告长期放弃对争议房屋的占有、管理，可以佐证原告已经将争议房屋向他人出售的事实。第三人于树生提交以下证据：1.塞北管理区城建局的情况说明1份，证实2014年第三人将争议这三间房参与棚户区改造，并已拆除。2.棚户区改造的分配方案复印件一份。3.房屋产权调换协议书一份，证实本案争议房屋在2014年1月已经发生产权改变，作为危房被政府拆除，拆除时房屋价值为零。原告的质证意见如下：证据的形式不符合，于树生本人签字出具的说明，加盖了住建局的公章且没有经办人签字。对2014年房屋拆除的事实无异议。对证据2无异议，对证据3房屋调换是在原有房屋存在价值的基础上进行调换的，在调换过程中，政府对房屋进行了补贴，并不是价值为零。被告左某财、左美丽对第三人提供的证据无异议。被告周玉某的质证意见同原告。经审理查明，原告与被告周玉某系父子关系，被告岳万林与被告岳彪系父子关系，被告岳彪与被告左美丽原系夫妻关系，被告左某财与左美丽系父女关系。本案争议的两间房屋座落在张家口市塞北管理区马点自然村，用地面积189平方米，没有进行房屋确权登记，只办理了土地使用权证，使用权人登记为原告。在1995年，被告周玉某通过赵某1介绍，将这两间房屋及院落一处以800元的价格卖给被告李桂文，当时双方没有签订书面合同，被告周玉某也未出具收条，也没有给付房屋土地使用权证，只把房屋交付给被告李桂文。被告李桂文夫妇居住三年多时间，又卖给被告岳万林，双方未签订书面协议。被告岳万林在分家时将房屋分给被告岳彪和左美丽，被告岳彪和左美丽居住几年后，搬到张北居住，房屋就由被告左某财管理使用。被告岳彪和左美丽离婚时将房屋分给被告左美丽。直到2014年，被告左某财受被告左美丽的委托将这处房屋以17000元的价格卖给了第三人于树生，并有书面协议。第三人购买后参与了2014年塞北管理区棚户区危房改造，并与张家口市塞北管理区住建局签订了“房屋产权调换协议书”，第三人要了一套91.27平方米的安置房，政府补贴17400元。产权已经变更为第三人于树生，涉案房屋已经拆除。另查明，原告周怀某在2014年棚户区改造期间，未提交棚户区改造申请，现居住在塞北管理区榆树沟管理处五十家村，并已居住十多年，与涉案房屋距离10公里左右。
原告周怀某与被告左某财、周玉某、李桂文、岳万林、岳彪、左美丽、第三人于树生确认合同无效纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案当事人原告的委托诉讼代理人张成亮、被告左某财及其委托诉讼代理人聂小焕、被告周玉某、左美丽、第三人于树生及其委托诉讼代理人田希国到庭参加诉讼。原告周怀某、被告李桂文、岳万林、岳彪经传票传唤无正当理由未到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。

本院认为，关于本案案由，依据原告的诉讼请求及事实理由，结合本案争议的事实，本案案由应当为确认合同无效纠纷。虽然原告及被告周玉某均否认被告周玉某将原告所有的位于塞北管理区马点村马点自然村房屋两间及院落一处出售给被告李桂文，但证人赵某1、薛某、赵某2的证言以及被告左某财、李桂文、岳万林、岳彪、左美丽、第三人于树生的陈述相互印证，能够形成证据链，即使没有书面协议和收款条，也未向买房人交付土地使用证等交易手续，符合二十年前农村当时房屋买卖的交易习惯；其次，周玉某已将房屋交付被告李桂文居住，被告李桂文又卖给被告岳万林，被告岳万林让被告岳彪和左美丽居住，被告岳彪在离婚时又将房屋给了被告左美丽，而被告左美丽一直将房屋交由被告左某财占有、管理和使用，直至卖给第三人于树生。历经多年多人在该处房屋居住，而原告及被告周玉某在此期间没有任何意思表示，尤其是原告在榆树沟管理处五十家村购买路英的房屋一处居住，既然房屋没有买卖，周怀某即没有居住也没有对此处房屋进行管理，那么原告在诉状中称他一直占有、使用和管理是不真实的；再次，2014年棚户区改造属于全区的政策，家喻户晓。于树生已经申请棚户区改造，对争议房屋进行拆除。原告周怀某在五十家村居住，距离争议房屋十公里，其应当知道争议房屋进行了棚户区改造，但却没有申请也没有找到有关部门过问。最后，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款的规定，没有代理权，超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条的规定，行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。基于原告与被告周玉某之间的特定关系，被告李桂文在当时买房时有理由相信被告周玉某有代理权。同时，即便被告周玉某无权代表原告出售房屋，但是原告多年来的行为表明其本人对于被告周玉某将其所有的房屋出售的事实予以认可。综上，可认定原告与被告李桂文之间存在房屋买卖关系，原告将本案争议的房屋出售给被告李桂文。虽然原告在购房协议上未签字，但不影响买卖合同的有效。基于此，之后发生的房屋买卖行为均合法有效。综上所述，原告提交的证据并不能充分证明自己的主张，应当承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

驳回原告周怀某的诉讼请求案件受理费200元,由原告周怀某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。