周某某与松原市千大房地产开发有限公司、梁海峰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

周某某
高福来
松原市千大房地产开发有限公司
梁贵新
王恩麟（黑龙江敬泽律师事务所）
梁海峰
仲伟良（黑龙江仲伟良律师事务所）
乔世范

原告周某某，女。
委托代理人高福来，男。
被告松原市千大房地产开发有限公司。
法定代表人蒲海勇。
委托代理人梁贵新，男。
委托代理人王恩麟，黑龙江敬泽律师事务所律师。
被告梁海峰，男。
委托代理人仲伟良，黑龙江仲伟良律师事务所律师。
委托代理人乔世范，男。
原告周某某与被告松原市千大房地产开发有限公司（以下简称千大公司）、梁海峰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2013年11月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年1月15日公开开庭进行了审理。原告周某某及其委托代理人高福来，被告松原市千大发地产开发有限公司的委托代理人梁贵新、王恩麟，被告梁海峰委托代理人仲伟良、乔世范到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告千大公司辩称，“世纪新城”小区是千大公司嫩江分公司承建，被告梁海峰所用的千大公司公章并不是本公司在公安机关备案的公章，所以千大公司不是本案的适格被告，本案适格被告应当是千大公司嫩江分公司，原告主张临时安置补偿费6600元的诉请不同意给付。
被告梁海峰辩称，梁海峰以千大公司名义与原告签订的38号回迁协议书应当是无效的，理由如下:1、该回迁协议书并不是在拆迁许可期限内签订的，被告千大公司的拆迁许可期限为2010年4月20日至2010年6月5日，后经千大公司申请延期批准拆迁期限延长至2011年12月31日，根据《城市房屋拆迁管理条例》第九条  规定，拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。而本案拆迁房屋签订协议书的时间为2012年5月8日，明显超出了相关法规规定的拆迁期限；2、根据《城市房屋拆迁管理条例》第九条  规定，拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。本案中，千大公司在取得的拆迁许可证中明确注明拆迁单位为黑河市洪源拆迁有限责任公司嫩江分公司，现千大公司自行与原告签订拆迁协议是违反行政法规的，属于无效的拆迁协议书；3、没有产权调换协议书中约定的面积，原告存在欺诈行为；4、回迁房屋2号楼并没有建成，不存在交付行为；5、由于原告一个房屋签订了多个回迁协议，只能是一个原告履行搬迁义务，其他原告并没有履行搬迁义务；6、多份38号协议书，回迁的房屋及车库多个，显失公平；7、被告梁海峰个人不应承担任何责任，被告梁海峰在签订协议书时是履行职务行为，现在被告梁海峰已经被千大公司免去了嫩江分公司负责人的职务。
原告为了证明自己的主张，向法庭提交以下证据:
1、编号为38号的《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》。证明证明千大公司协议置换“世纪新城”3号楼1层南侧24号车库调换给原告。
经庭审质证，被告千大公司提出上述回迁协议都是千大公司嫩江分公司签订的，签订过程不清楚，所以对上述证据不予质证；被告梁海峰提出原告一个房屋签订了多份回迁协议，显失公平。
2、2012年4月15日周某某与被告千大公司签订的其他38号回迁协议书及周某某入户回迁楼收据及明细表6张。证明37号回迁协议书与38号协议书同时签订的，38号协议中约定的2号楼和4号楼的回迁房屋被告实际交付给周某某的是2-2号和4-2号楼，所以被告千大公司既然已经履行了其他此协议交付的是“-2”楼，所以本案原告十份回迁协议中的2号楼都应当按照上述约定交付。
经庭审质证，被告千大公司无异议；被告梁海峰认为此协议与本案无关，提出合同部分履行不意味着合同应当全部履行。
3、申请证人杨革出庭作证。
证人证实，证人是回迁户，二原告签订的回迁协议书与证人签订的回迁协议内容是一致的，只是位置不一致，所以二原告所签订的2号楼实际应是2-2号楼。
经庭审质证，二被告对证人证言均有异议，被告千大公司提出证人并没有到现场看见原告与梁海峰签订回迁协议，无法证实；被告梁海峰提出2号楼根本不存在，2-2号楼还没有建成。
被告千大公司为证明自己的主张，向本院提交了松原市印章刻制许可证和松原市亚星公章有限公司出具的证明各1份。证实梁海峰使用的公章不是千大公司在公安机关备案的公章。
经庭审质证，原告和梁海峰对证据的真实性无异议。原告提出公章是公司内部管理问题，梁海峰是千大公司嫩江分公司的负责人，使用千大公司的公章是经千大公司许可的，是代表千大公司对外行使职权的；梁海峰提出公章是公司原法人葛亮交给其使用的，如果千大公司更换公章，应当收回原公章，未收回梁海峰与原告签订的回迁协议的行为应当是代表千大公司的行为。
被告梁海峰为证明自己的主张，向本院提交了嫩江县人民政府房屋拆迁管理办公室于2010年4月19日给被告千大公司颁发的房屋拆迁许可证、拆迁延期公告、嫩江县国土资源局用地许可证、建设工程规划许可证、建设公司施工许可证、预售许可证各1份。证明拆迁实施单位为黑河市洪源拆迁公司嫩江分公司，拆迁期限至2011年12月31日，被告开发嫩江县“世纪新城”小区手续完备，并可以销售。
经庭审质证，原告及被告千大公司对证据的真实性均无异议。原告提出上述证据并不能否定被告延期交工违约的事实；千大公司提出拆迁期限应当以实际签订的合同日期为准，延期公告上并没有加盖本公司的公章。
本院认为，嫩江县“世纪新城”小区系被告千大公司开发建设，被告梁海峰是千大公司的工作人员，负责开发建设嫩江县“世纪新城”小区工作。在工作中，梁海峰代表千大公司与原告周某某签订了《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》，梁海峰的上述行为是履行职务的行为。根据法律规定，企业法人应当对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任，故本案的民事责任应当由被告千大公司承担。被告千大公司与原告周某某签定的《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》，是双方在平等协商的基础上达成的，协议内容并不违反法律的强制性规定，本院予以确认。因被告千大公司与原告签订的是拆迁补偿安置协议，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，拆迁补偿安置协议优于其他买卖合同履行，故原告要求取得世纪新城3-2号楼南侧24号车库的诉讼请求，本院予以支持。实际回迁房屋面积大于调换协议书约定面积的部分，应当由原告与被告千大公司根据回迁协议约定进行结算，如发生争议，千大公司也可另案主张权利。因本案回迁协议的效力优先于《商品房买卖合同》，被告梁海峰所提及孙莉无法查实，致使本院无法审理是否存在《商品房买卖合同》及合同效力问题，如存在商品房买卖合同关系，合同目的无法实现的，买受人可向出卖人被告千大公司主张合同违约责任。因“世纪新城”小区为被告千大公司申请立项并开发建设，公司将整体项目交给梁海峰个人投资建设，并委任梁海峰为“嫩江分公司负责人”，梁海峰持有千大公司的公章对外实施拆迁及整体开发建设行为不属于其个人行为，应当认定为千大公司对“世纪新城”项目开发建设行为，且“嫩江分公司”未经工商注册，不具有开发主体资格，所以被告千大公司应对本案原告持有的房屋产权调换协议书承担责任，故被告千大公司的辩解理由本院不予支持；原告原有平房客观存在，对此平房的拆迁调换，开发建设方千大公司已与原告分别签订了回迁协议，并进行了置换安置，所以原告有权利依此回迁协议向被告千大公司主张权利。双方通过协商之后，达成一致意见，原有平房已经拆除，故被告梁海峰辩称的拆迁期限超期以及拆迁单位应为黑河市洪源拆迁有限公司，进而提出产权调换协议书无效的主张没有法律依据，本院不予支持。与原告签订的产权调换协议书，是双方几经协商最后达成一致意见才签订的，协议内容应当认定是拆迁人自愿调换给被拆迁人的处分行为，被告梁海峰主张协议显失公平，应当撤销的主张，因其未提供相应证据，本院不予支持。因其他案件原告杨革和本案原告周某某与被告千大公司签订的回迁协议中应回迁的楼房没有注明“X-X”，被告千大公司实际交付给杨革和周某某的回迁楼房是“X-2”，足以说明被告千大公司与原告签订的回迁协议中的2号楼就应是建成的2-2号楼，故被告梁海峰主张2号楼没有建成的辩解理由不能成立，本院不予支持；原告主张的临时安置补偿费3300元，根据回迁协议的约定，被告千大公司应当给付，所以原告此项请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条  ，《中华人民共和国合同法》第六十条  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条  一款之规定判决如下:
一、被告松原市千大房地产开发有限公司与原告周某某在2012年4月15日签订38号《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》有效；
二、被告松原市千大房地产开发有限公司于本判决生效后3日内将”世纪新城”3号楼一层南侧24号车库交付给原告周某某；
三、被告松原市千大房地产开发有限公司于本判决生效后3日内给付原告周某某临时安置补偿费3300元。
如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，给付迟延履行金。
案件受理费100元由被告松原市千大房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。
申请执行的期间为履行期限届满后二年内。

本院认为，嫩江县“世纪新城”小区系被告千大公司开发建设，被告梁海峰是千大公司的工作人员，负责开发建设嫩江县“世纪新城”小区工作。在工作中，梁海峰代表千大公司与原告周某某签订了《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》，梁海峰的上述行为是履行职务的行为。根据法律规定，企业法人应当对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任，故本案的民事责任应当由被告千大公司承担。被告千大公司与原告周某某签定的《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》，是双方在平等协商的基础上达成的，协议内容并不违反法律的强制性规定，本院予以确认。因被告千大公司与原告签订的是拆迁补偿安置协议，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，拆迁补偿安置协议优于其他买卖合同履行，故原告要求取得世纪新城3-2号楼南侧24号车库的诉讼请求，本院予以支持。实际回迁房屋面积大于调换协议书约定面积的部分，应当由原告与被告千大公司根据回迁协议约定进行结算，如发生争议，千大公司也可另案主张权利。因本案回迁协议的效力优先于《商品房买卖合同》，被告梁海峰所提及孙莉无法查实，致使本院无法审理是否存在《商品房买卖合同》及合同效力问题，如存在商品房买卖合同关系，合同目的无法实现的，买受人可向出卖人被告千大公司主张合同违约责任。因“世纪新城”小区为被告千大公司申请立项并开发建设，公司将整体项目交给梁海峰个人投资建设，并委任梁海峰为“嫩江分公司负责人”，梁海峰持有千大公司的公章对外实施拆迁及整体开发建设行为不属于其个人行为，应当认定为千大公司对“世纪新城”项目开发建设行为，且“嫩江分公司”未经工商注册，不具有开发主体资格，所以被告千大公司应对本案原告持有的房屋产权调换协议书承担责任，故被告千大公司的辩解理由本院不予支持；原告原有平房客观存在，对此平房的拆迁调换，开发建设方千大公司已与原告分别签订了回迁协议，并进行了置换安置，所以原告有权利依此回迁协议向被告千大公司主张权利。双方通过协商之后，达成一致意见，原有平房已经拆除，故被告梁海峰辩称的拆迁期限超期以及拆迁单位应为黑河市洪源拆迁有限公司，进而提出产权调换协议书无效的主张没有法律依据，本院不予支持。与原告签订的产权调换协议书，是双方几经协商最后达成一致意见才签订的，协议内容应当认定是拆迁人自愿调换给被拆迁人的处分行为，被告梁海峰主张协议显失公平，应当撤销的主张，因其未提供相应证据，本院不予支持。因其他案件原告杨革和本案原告周某某与被告千大公司签订的回迁协议中应回迁的楼房没有注明“X-X”，被告千大公司实际交付给杨革和周某某的回迁楼房是“X-2”，足以说明被告千大公司与原告签订的回迁协议中的2号楼就应是建成的2-2号楼，故被告梁海峰主张2号楼没有建成的辩解理由不能成立，本院不予支持；原告主张的临时安置补偿费3300元，根据回迁协议的约定，被告千大公司应当给付，所以原告此项请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条  ，《中华人民共和国合同法》第六十条  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条  一款之规定判决如下:

一、被告松原市千大房地产开发有限公司与原告周某某在2012年4月15日签订38号《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》有效；
二、被告松原市千大房地产开发有限公司于本判决生效后3日内将”世纪新城”3号楼一层南侧24号车库交付给原告周某某；
三、被告松原市千大房地产开发有限公司于本判决生效后3日内给付原告周某某临时安置补偿费3300元。
如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，给付迟延履行金。
案件受理费100元由被告松原市千大房地产开发有限公司承担。

审判长：李爱忠
审判员：孙晓伟
审判员：杨先凤

书记员：张晗