周某某、湖北瑞宁商业经营管理有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：周某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省咸宁市温泉城区。
委托诉讼代理人：涂晓军，湖北平合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑德露，湖北平合律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：湖北瑞宁商业经营管理有限公司，住所地湖北省咸宁市温泉路35号。
法定代表人：林雀，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：陈新贵，湖北海舟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄晓森，湖北海舟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉缤购天地商业经营管理有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区新华西路武汉菱角湖万达广场A区第A幢A3单元8层15号房。
法定代表人：叶君。
委托诉讼代理人：黄琦，湖北广众律师事务所律师。

上诉人周某某因与上诉人湖北瑞宁商业经营管理有限公司（以下简称瑞宁公司）、被上诉人武汉缤购天地商业经营管理有限公司（以下简称缤购公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2016）鄂1202民初892号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周某某上诉请求：1.请求二审撤销一审判决第二项，改判由被上诉人瑞宁公司返还上诉人租金、押金共计人民币384314元；2.判令被上诉人承担上诉人停业期间的损失；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.瑞宁公司与缤购公司之间是委托关系，应由瑞宁公司返还周某某租金、押金共计384314元；2.周某某租赁商铺所在地“缤购天地”一直没有达到正式开业的条件，事实上也没有正式开业，一审判决由周某某承担部分租金不当；3.一审判决驳回周某某停业损失的诉讼请求，属认定事实不清。请求二审支持上诉人的上诉请求。
针对周某某的上诉，瑞宁公司辩称，1.瑞宁公司与缤购公司之间是租赁合同的关系，是二审法院已生效的（2017）鄂12民终317号民事判决所确认的事实；2.“缤购天地”已正式营业很多年了，周某某主张没有正式营业，一直处于试营业阶段的理由不能成立。周某某租赁的商铺加锁是他们自己加的锁，其主张瑞宁公司违约不能成立，请求二审驳回周某某的上诉请求。
针对周某某的上诉，缤购公司辩称，“缤购天地”正式营业的时间是2014年12月24日。
瑞宁公司上诉请求：1.请求二审撤销一审判决第三项，改判驳回被上诉人周某某对上诉人瑞宁公司的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费及财产保全费由被上诉人负担。事实和理由：1.根据合同相对性原则，瑞宁公司不是本案适格被告，一审判决瑞宁公司承担相应责任缺乏法律依据；2.周某某装饰装修租赁商铺并未经瑞宁公司同意；周某某无法继续租赁商铺经营的原因是缤购公司违约，与瑞宁公司无关；一审判决根据周某某单方提交的证据确认其装修损失为18万元缺乏事实依据；3.本案系合同纠纷而不是侵权纠纷，瑞宁公司在本案中不存在任何过错。缤购公司与周某某之间因租赁合同发生纠纷应由缤购公司承担全部责任。请求二审支持瑞宁公司的上诉请求。
针对瑞宁公司的上诉，周某某辩称，1.瑞宁公司是实际的出租方，在周某某租赁经营期间，瑞宁公司还直接面对经营者，收取水电费，发催告函等，证明瑞宁公司与缤购公司之间是委托与被委托关系；2.关于瑞宁公司所称的其已与缤购公司解除了协议，但本案一审诉讼中，缤购公司明确表示尚未与瑞宁公司解除协议；3.关于正式营业与试营业期间的认定问题，缤购公司与周某某有书面的协议约定，缤购公司称正式营业的时间是2014年12月24日与双方的约定不符；4.造成周某某损失的原因是瑞宁公司和缤购公司共同违约所致，故周某某的损失应当由两公司共同承担。
针对瑞宁公司的上诉，缤购公司辩称，1.缤购公司与瑞宁公司之间是租赁关系，瑞宁公司是出租方，也应当是本案被告；2.缤购公司与周某某协商退还商铺的过程中，缤购公司是同意周某某搬迁商铺内货物的，以尽量减少损失。但瑞宁公司从中作梗，直到周某某向一审法院申请先予执行才解决这个问题。至于周某某的装修费用，瑞宁公司根本不知情；3.周某某的租赁合同无法履行，是缤购公司违约，与瑞宁公司无关；4.因瑞宁公司要求二、三楼的“武商量贩”搬出去，称对二、三楼进行改造，因此给缤购公司的经营造成了巨大的困难，此后双方才协商解除合同。但是在周某某向一审法院申请先予执行的时候，缤购公司与瑞宁公司尚未正式解除合同，后续事宜也未达成一致意见。
周某某向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原告与被告缤购天地公司签订的《缤购天地商铺租赁合同》及两份《补充协议》；2.请求判令被告瑞宁公司返还租金、押金共计人民币384314元；3.请求判令被告瑞宁公司赔偿原告装修损失费人民币18万元；4.请求判令被告瑞宁公司承担停业营业损失（自2015年9月开始按2万元/月的标准计算至解除合同当月）和扣押（禁止进出）货品损失；5.请求判令二被告承担案件受理费。
一审法院认定事实：被告瑞宁公司与被告缤购公司于2014年6月12日签订《协议书》，约定将中辉（咸宁）国际广场一层约5600平方包租给被告缤购公司，租赁期限是2014年7月1日至2020年2月28日，且被告瑞宁公司同意被告缤购公司将租赁物转租，转租期限不得超过合同约定的租赁期限，转租部分的运营管理工作由被告缤购公司负责。2015年1月13日，原告与被告缤购公司签订了《缤购天地商铺租赁合同》及《补充协议》，其中，双方在《缤购天地商铺租赁合同》约定：租赁商铺位于咸宁市中辉国际广场一层缤购天地A009号，该物业面积212.52平方米；乙方(原告)租赁该商铺只能用于经营（商品种类）服饰和Topfeeling(商品品牌)；租赁期限：2014年12月24日至2019年12月23日。免租期从2014年12月24日起至2015年7月23日共210天；第一年租金：自起租日起至2015年12月23日，每月每平米（套内面积）为人民币138元，月租金合计29328元。《补充协议》约定：1、商铺号A025A026A0257A049A050全部招商完成并进驻营业，全场开业达到70%以上，方可正式营业；2、自2014年12月24日揭牌仪式开始，到缤购天地达到正式开业标准而对外正式开业之日止，这段时间免收乙方(原告)租金，另外根据此试营业期的时长，甲方（被告缤购天地公司）额外补偿相同天数的免租期给乙方，作为甲方对乙方的支持，补偿的免租期从正式开业之日起执行，原合同第二条、第三条所注的租赁期、起租日，以及免租期和相应期限标准顺延。2015年5月30日，原告与被告缤购天地公司再签订《补充协议》约定：1、后期商场招商中影响乙方（原告）商户无法正常营业或封场，应给予乙方相关经济赔偿；2、后期商场招商中，如有新进场品牌商户的优惠条件，本商户也享有同等政策。上述合同和补充协议签订后，原告向被告缤购天地公司支付了租金379314元。在日常商铺经营过程中，原告承租店铺所产生的电费、广告安装费均由被告瑞宁公司收取。合同签订后，原告按约向被告缤购公司交纳了装修保证金5000元、租金379314元。随后，原告按照服装品牌公司的装修图纸要求聘请湖北国力建筑工程有限公司进场装修，花费装修费用18万元，最终达到二被告要求的2014年12月24日前完成装修，并于2014年12月24日和中辉商场开始整体试营业。2015年10月13日，被告瑞宁公司向中辉国际广场一楼所有商铺（包括原告）发出《通告》，内容如下：因武汉缤购天地商业经营管理有限公司（以下简称“缤购公司”）违反与我司签订《协议书》，我司已于2015年9月5日向其发出了（2015）101号工作联系函解除了前述协议书。鉴于我司已与缤购公司不存在合同关系，且正在采取相关措施维护合同权益。为将解除合同带来的不良影响降到最低，特告知缤购天地的全体商户如下事项：一、请缤购公司的全体商户在本通告发布之日起3日内清空所属店铺内物品并交还场地。逾期，我司将依法依约自行采取措施收回租赁场地，并视未搬离物品为商户的遗弃物。随后，被告瑞宁公司对中辉国际广场一楼开始封场，原告因被告瑞宁公司的封场行为彻底关门停业。为了将损失尽量减少，原告于2016年4月19日向一审法院提出申请，请求一审法院先予执行，将被告瑞宁公司扣押的物品（服装）予以返还给原告退回品牌公司，一审法院依法采取先予执行措施，原告将上述物品（服装）返还给了品牌公司。一审法院还认定，原告持有一份被告瑞宁公司出具的时间为2014年11月26日的《授权委托书》复印件，委托内容如下：根据双方合作协议，我方已将《中辉国际广场一楼》整体经营权委托武汉缤购天地商业经营管理有限公司，托管经营起止期限为：2014年7月1日至2020年6月30日止，并同意《武汉缤购天地商业经营管理有限公司》配合租赁户办理工商营业证照相关法定义务所需相关材料报备。
一审法院认为，被告承认原告的诉讼请求部分,不违反法律规定,一审法院予以支持。原告周某某与被告缤购公司签订的《缤购天地商铺租赁合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，合法有效应受法律保护。两被告于2014年6月12日签订的《协议书》也约定被告缤购公司对外有权转租。因此本案争议标的所涉及的租赁物的出租人为被告瑞宁公司，承租人为被告缤购公司，次承租人为原告周某某。原告周某某在签订合同后履行了相关合同义务，并没有违约行为。出租人被告瑞宁公司在合同中同意承租人被告缤购公司将租赁物转租，在承租人与次承租人的转租合同有效期内，出租人被告瑞宁公司、承租人被告缤购公司均不得强制要求次承租人原告周某某解除转租合同。因此被告瑞宁公司、被告缤购公司理应对发出通告解除原告周某某转租合同及强行封场导致原告无法继续租赁经营的各项损失予以承担。原告足额缴纳了租金和押金，遵守被告瑞宁公司对其日常的管理和费用的收取，在被告缤购公司并未与原告解除《缤购天地商铺租赁合同》和两份《补充协议》之前，被告瑞宁公司的封场行为致使《缤购天地商铺租赁合同》和两份《补充协议》实际无法履行，故原告要求解除《缤购天地商铺租赁合同》和两份《补充协议》的诉请，一审法院予以支持。《缤购天地商铺租赁合同》中约定租赁期限为2014年12月24日至2019年12月23日。免租期从2014年12月24日起至2015年7月23日共210天，《补充协议》中约定中辉国际广场一楼开业未达到70%属于试营业期间，免收原告租金，由于原告未举证证明中辉国际广场一楼开业的具体时间，一审法院只能认定合同约定的免租期，即原告应交纳的租金期间为2015年7月24日至被告瑞宁公司发出通告后的第三日即2015年10月16日，折合金额应为74297元。因此被告缤购公司作为与原告周某某转租合同的相对方及租金收取方，理应退还合同没有履行期间的租金、装修押金共计310017元。由于被告瑞宁公司并未与原告签订转租合同且并未收取该租金、装修押金，依据合同的相对性原则，一审法院对原告诉称要求被告瑞宁公司退还上述租金的请求不予支持。原告要求被告瑞宁公司赔偿装修损失18万元的诉请，因在租赁期未满的情况下，合同不能履行的原因在于两被告，故一审法院予以支持。根据原告与被告缤购公司签订的《缤购天地商铺租赁合同》中约定的有偿租赁期限5年，装修费用18万元按5年分摊折旧，每年折旧3.6万元，原告已使用商场商铺一年，故被告瑞宁公司、缤购公司赔偿原告装修损失14.4万元。原告关于要求被告瑞宁公司承担停业损失、货品损失的诉请，基于原告实际经营的损失没有直接证据予以认定，一审法院不予支持，对扣押货品损失因一审法院已经采取先予执行措施，原告的衣服已经退回品牌公司，剩余的物品已经拍照留存，原告刻录成了光盘，原、被告均无异议，两被告应根据光盘记录的留存物品返还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百零七条、第二百二十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、解除原告周某某与被告缤购公司签订的《缤购天地商铺租赁合同》及相关《补充协议》；二、被告缤购公司将租金、装修保证金310017元退还给原告周某某，上述款项限被告缤购公司在本判决生效后十日内履行完毕；三、被告缤购公司、被告瑞宁公司应赔偿原告周某某装修损失14.4万元，上述款项限两被告在本判决生效后十日内履行完毕；五、驳回原告周某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5422元、财产保全费3520元，合计8942元，由原告周某某负担942元，被告缤购公司负担6000元，被告瑞宁公司负担2000元。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定的事实属实，二审继续予以认定。

本院认为，一、瑞宁公司与缤购公司之间是租赁合同的法律关系，是本院已生效的（2017）鄂12民终317号民事判决所确认的事实，2014年6月12日瑞宁公司（甲方）与缤购公司（乙方）签订的《协议书》亦可证明该事实。虽周某某主张上述二公司之间是委托与被委托的关系，但未提交充分有效的证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，周某某主张的二公司之间的委托关系不能成立，本院不予支持。二、本案商铺租赁合同法律关系中，瑞宁公司是出租方，缤购公司是承租方，周某某为次承租方，均是本案商铺租赁合同纠纷的利害关系人。瑞宁公司认为其不是本案适格被告的上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。三、2014年6月12日瑞宁公司（甲方）与缤购公司（乙方）签订的《协议书》虽是由二公司签订，但该《协议书》第三条“双方权责”第2项关于“乙方可将上述房屋（缤购天地）对外转租，转租期限不得超过乙方对甲方的承租期限，转租部分的运营管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等”的约定，该条款同时设定了不特定次承租人享有的次承租权及次承租期限，是签订转租合同，将租赁合同与转租合同相关权利义务相衔接的依据，该条款以及因该条款衍生出来的转租合同的相关联条款，对出租人、承租人以及次承租人均具有约束力。因此，在缤购公司与特定次承租人即周某某签订转租合同，且合同相关条款不违背上述《协议书》第三条“双方权责”第2项约定的情况下，转租合同的相关联条款不仅仅对缤购公司和周某某具有约束力，对出租人瑞宁公司亦具有约束力。2015年1月13日缤购公司（甲方）与周某某（乙方）签订的《缤购天地商铺租赁合同》第二条“租赁期限”约定：“以实际开业时间为准”、“乙方租赁期自2014年12月24日起至2019年12月23日止……”，该条款并不违背瑞宁公司与缤购公司签订的《协议书》第三条“双方权责”第2项的约定，合法有效，对缤购公司、周某某以及出租人瑞宁公司均具有约束力。本案租赁商铺在实际履行过程中，次承租人并无违反合同约定的行为，但瑞宁公司和缤购公司在周某某租赁商铺的租赁期未满的情况下，强行要求周某某退出所租赁商铺，违背了上述《协议书》第三条“双方权责”第2项的约定和《缤购天地商铺租赁合同》第二条关于“租赁期限”的约定，瑞宁公司与缤购公司构成共同违约。至于缤购公司在履行与瑞宁公司的租赁合同过程中是否违约，并不是瑞宁公司违背合同约定随意终止次承租人承租经营权的合法理由。因此，对于周某某所签订的租赁合同无法继续履行，并因此而遭受的损失，瑞宁公司与缤购公司应当共同承担违约责任。四、周某某与缤购公司签订的《补充协议》约定，缤购天地开业率未达到70%属于试营业期间，免收商铺租金。因此，缤购天地开业率何时达到70%，缤购公司应当从何时开始收取周某某租金以及周某某应交纳租金的具体数额等相关事实的举证责任，在缤购公司。但本案一、二审诉讼中，缤购公司对此均未能举证证明，应承担举证不能的法律后果。对于周某某上诉主张的缤购天地开业率一直未达到70%，一直处于试营业期间，从未正式开业的上诉理由，本院予以支持。根据双方签订的《补充协议》约定，该试营业期间周某某可免交租金。一审判决认为“中辉国际广场一楼”（即缤购天地）开业的具体时间应由周某某举证错误，并据此认定周某某应交纳租金的数额为74297元不当，本院予以纠正。因此，周某某上诉主张缤购公司应全额返还周某某租金、押金共计人民币384314元的上诉理由成立，本院予以支持。五、一审诉讼中，周某某已举证证明其装修损失，瑞宁公司虽不认可，但并未提交相反证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。对于一审判决认定的周某某的装修损失，本院继续予以认定。六、本案一、二审诉讼中，周某某并未提交充分有效的证据证明其停业期间及损失，一审判决驳回周某某主张的停业损失的诉讼请求并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人周某某的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；瑞宁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实部分不清，适用法律部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持湖北省咸宁市咸安区人民法院（2016）鄂1202民初892号民事判决第一项、第三项；
二、撤销湖北省咸宁市咸安区人民法院（2016）鄂1202民初892号民事判决第五项；
三、变更湖北省咸宁市咸安区人民法院（2016）鄂1202民初892号民事判决第二项为“缤购公司退还周某某租金、装修保证金合计384314元，瑞宁公司对该款项承担连带清偿责任，限缤购公司、瑞宁公司在本判决送达后十日内履行完毕”；
四、驳回周某某的其它诉讼请求。
一审案件受理费5422元，财产保全费3520元，合计8942元，由周某某负担570元，缤购公司负担6090元，瑞宁公司负担2282元；二审案件受理费4837.43元，由瑞宁公司负担。
本判决为终审判决。

审判长　赵　斌 审判员　余　杰 审判员　杨荣华

书记员：杜润