周某某、余某某等与杨某等房屋买卖合同纠纷、居间合同纠纷一审民事判决书

原告：周某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。
原告：余某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。
委托诉讼代理人：周永超，袁园，湖北群晖律师事务所律师，特别授权。
被告：杨某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住宜昌市西陵区。
委托诉讼代理人：丁雪莲，湖北三峡律师事务所律师，特别授权。
被告：张敏慧，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住宜昌市西陵区。
委托诉讼代理人：张雄兵，湖北三峡律师事务所律师，特别授权。
第三人：宜昌市国大房产经纪有限公司，统一社会信用代码91420506571533919E），住所地：宜昌市夷陵区夷兴大道57号（平湖国际）。
法定代表人：付建国，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曹勇，湖北旭晟律师事务所律师，特别授权。

原告周某某、余某某与被告杨某、张敏慧及第三人宜昌市国大房产经纪有限公司（以下简称“国大公司”）房屋买卖合同纠纷、居间合同纠纷一案，本院于2018年3月15日受理立案后，依法适用简易程序于同年4月27日公开开庭进行了审理。原告周某某、余某某及委托诉讼代理人周永超，袁园，被告杨某及委托诉讼代理人丁雪莲，被告张敏慧及委托诉讼代理人张雄兵，第三人国大公司的委托诉讼代理人曹勇到庭参加诉讼。本案在审理过程中，原、被告及第三人共同向本院申请五个月的庭外调解协商期限，但双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。
原告周某某、余某某向本院提出诉讼请求：1．要求上述被告及第三人继续履行2017年3月15日的《房屋居间合同》。2．要求上述被告及第三人连带支付原告违约金136000元。3.由被告及第三人承担诉讼费用。事实和理由：上述被告、第三人与上述原告于2017年3月15日签订《房屋居间合同》，由杨某和张敏慧将其所有的坐落于小溪塔街办平湖社区居委会祥和二巷11号一栋房屋（建筑面积294.01平方米，夷陵区房权证小溪塔字第××号）出售给原告，该合同对房屋情况、付款方式、违约责任、居间服务等进行了约定。合同签订后，原告履行了该合同，然而被告及第三人未按照该合同的约定履行。被告的严重违约行为已给原告造成了巨大损失。现特诉请法院，望依法判如所请。
被告杨某辩称：1.原告与张敏慧签订的《房屋居间合同》无效，杨某不是本案的适格被告。杨某作为涉诉合同争议房屋的权利人，在张慧敏与原告签订涉诉合同时并不知情，未在涉诉合同的出卖人处签字，也从未委托张慧敏签字转让房屋。2.被告张敏慧个人与原告签订《房屋居间合同》并收取定金后，并未取得房屋权利人即被告同意，事后也没有得到被告认可。张敏慧个人与原告签订了无效的《房屋居间合同》，双方对合同无效的结果都有过错，应由张敏慧退还原告定金。原告无权向张敏慧，更无权向被告主张违约金。综上，被告认为，被告没有委托、也没有追认张敏慧代表被告与被、原告签订涉诉合同，该合同自始无效，杨某不是本案的适格被告，没有继续履行《房屋居间合同》的义务，更不应该承担违约责任和相应的诉讼后果。请法庭驳回原告的全部诉讼请求。
被告张敏慧辩称：1.被告与原告签订《房屋居间合同》是无效合同。被告与原告于2017年3月15日签订合同时并没有征得房屋共有产权人杨某的同意，事后也没有告知杨某签订该合同的事。原告和第三人明知被告无权签订该合同，仍然让被告代替杨某签字，应与被告共同承担合同无效的法律后果。2.原告、第三人与被告签订合同后，一直没有与被告联系，向被告交付购房首付款。加之2017年被告孩子要高考，被告一直为孩子的事奔忙，也就淡忘了卖房的事。直到2018年1月23日，被告找出合同并告知杨某时，杨某明确表示不同意卖房。被告于次日发函给原告和第三人，通知解除了合同。对于此无效合同的签订，被告、原告及第三人都存在过错，被告同意退还原告已支付定金2万元。综上，被告在无权代表杨某，事后也没有取得杨某追认的情况下与原告、第三人签订涉诉合同自始无效。原告与第三人在合同签订后长达近一年的时间里，从来没有向被告提出办理房屋过户手续，更没有向被告支付购房首付款，被告没有义务继续履行合同的义务，更不应该承担违约责任和相应的诉讼后果。请人民法院依法驳回原告对被告的全部诉讼请求。
第三人国大公司述称：1.2017年3月15日，原、被告及第三人签订的《房屋居间合同》是有效的。2.原、被告存在违约行为，双方在钱款交付问题上发生了违约责任，第三人尽到了责任义务。3.第三人基于二被告的夫妻关系及张敏慧向第三人提供的房屋产权证、结婚证、身份证等证件，第三人足以相信二被告之间的表见代理关系。综上，请法庭驳回要求第三人承担违约责任的诉讼请求，同时判令支持原告的第一项诉讼请求，并判令驳回原告要求被告及第三人支付违约金的诉讼请求。
原告周某某、余某某为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、2017年3月15日，原、被告双方签订《房屋居间合同》一份。证明该合同是原、被告双方的真实意思表示。
证据二、2017年3月15日，被告张敏慧出具“收据”一份；2018年1月16日，湖北增值税普通发票一份。证明原告履行了房屋居间合同义务。
证据三、证人刘某的“证明”一份。证明签订《房屋居间合同》时二被告均同意出售该房屋，二被告均构成违约。
被告杨某对原告提交的证据质证意见如下：
1.对签订《房屋居间合同》及被告张敏慧收取定金均不知情，认为涉诉合同上杨某的签字不是本人所签，该合同对杨某不具有法律效力；2.对“证明”认为，该证明属于个人证人证言，应提供证人的身份信息，并且证人应到法庭接受询问，对该证明不予认可。
被告张敏慧对原告提交的证据质证意见如下：
1.对涉诉合同及收据、发票的真实性不持异议，但对证明目的持有异议。认为涉诉合同是第三人的格式合同，甲方处杨某的签字是张敏慧代签的，形式上不具有法律效力；2.关于付款方式，按照双方的约定，合同条款是不可能实现的。因原告自己陈述无业，无业就不能在银行贷款。该合同是不可能实现的合同，也是无效的合同。对收据没有异议。对测绘费发票认为，该测绘费是在签合同十个月之后，测绘的是哪套房子看不出来，不能达到原告的证明目的；3.对“证明”提出异议，认为不符合证据的形式要件。
第三人国大公司对原告提交的证据质证意见如下：
对涉诉合同的关联性不持异议。认为原告并没有按照合同约定支付首付款。在涉诉合同的甲方签字处，被告张敏慧提供了房产证、结婚证原件，第三人基于二被告的夫妻关系，足以相信二被告之间的表见代理关系。原告到实地查看了房屋现状并作了登记记录。对收据、测绘费发票的真实性、合法性、关联性不持异议。对“证明”赞同被告代理人的质证观点，证人应出庭作证。
被告杨某未向本院提交证据。
被告张敏慧为证明其答辩意见，提交了以下证据：
2018年1月24日，《解除合同通知》以及邮政快递送达记录。证明被告已履行了解除合同的告知义务。
原告对被告张敏慧提交的证据质证意见如下：
对《通知》的形式要件提出异议，认为没有相关快递公司的原件，形式要件不合法，且原告没有收到该《通知》，不能证明被告主张的观点。
第三人国大公司对被告张敏慧提交的证据质证意见如下：
对《通知》提出异议，认为该通知并不能起到解除合同的效力作用。该通知是2018年1月24日形成的，而涉诉合同是2017年3月签订的，在长达一年的时间内被告夫妻双方都应明知，且张敏慧将房产证等证件放在第三人处。原告说不明知是逃避义务的做法。
第三人国大公司未向本院提交证据。
原告周某某、余某某和被告张敏慧围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院结合原告的诉讼意见、被告的答辩意见以及举证、质证和庭审情况，将进行综合判定。本院根据有效证据确认以下事实：
1．被告杨某、张敏慧系夫妻关系。2017年二被告口头委托第三人国大公司出售位于小溪塔街办平湖社区居委会祥和二巷11号一栋房屋一栋（建筑面积294.01平方米，夷陵区房权证小溪塔字第××号）。随后，第三人安排公司业务人员毛拥军到该房屋察看，并向被告了解详细情况，二被告均表示同意出售该房屋。
2.2017年3月15日，杨某、张敏慧为甲方，周某某、余某某为乙方，国大公司为丙方，签订《房屋居间合同》。除周某某、余某某诉状书写合同内容外，涉诉合同约定：“该房屋成交价格为68万元，不管市场经济如何变化，房屋总价不变。付款方式为：首付款8万元整在房管局签字过户之前支付（含定金2万元）；尾款60万元由银行一次性支付。交房时间双方自行协商。”涉诉合同还约定：“甲（被告）乙（原告）双方约定在签订房屋买卖合同十个工作日内办理该房屋两证过户及银行贷款所有签字手续，乙方承诺在领取新房屋所有权证、国有土地使用证三个工作日内办理银行抵押手续。本合同经签字生效，若一方违约，则由违约方向守约方支付违约金为该房屋总价的百分之二十；若违约方拒不支付违约金，另一方可向夷陵区人民法院起诉，其诉讼费用由违约方支付。”双方还在该合同“其他约定”中约定：“甲乙双方协商一致，在签订《宜昌市二手存量房》买卖合同，以最低评估价过户，实际成交价格以合同为准；甲方保证该房屋能完全配合房屋买卖过户及相关手续。”合同签订后，原告支付被告定金20000元。
3.被告张敏慧收取定金后，将房屋所有权证、国有土地使用权证原件、二被告的身份证、结婚证、户口簿等证件复印件，交由第三人国大公司，以便双方办理后期房屋买卖的各项手续。2018年1月16日，原告向宜昌三维测绘有限公司交测绘费150元，后因二手房房价上涨，被告杨某不愿意到房管部门签订《房屋买卖合同》，双方一直未办理房屋过户手续。
4.2018年1月24日，被告张敏慧向原告周某某、第三人国大公司发出《解除合同通知》，要求解除涉诉合同。同年2月4日，原告周某某签收上述通知。同年3月3日（阴历正月十六日）下午，原、被告在第三人主持下进行协商时，第三人工作人员在与被告杨某交流过程中，杨某再次承认“当时同意出售该房屋，因时间拖的太长，现不同意出售该房屋。”由于杨某不同意到夷陵区房屋产权部门签字并办理房屋过户手续，至原、被告双方协商无果，原告遂于2018年3月15日向本院提起前述诉讼。
同时查明：1.被告杨某、张敏慧于2005年12月29日登记结婚，婚后于2015年11月共同购买位于夷陵区小溪塔街办平湖社区居委会祥和二巷11号房屋一栋（建筑面积294.01平方米，夷陵区房权证小溪塔字第××号）。
2.2017年3月15日，原、被告、第三人签订《房屋居间合同》时，第三人国大公司业务经理刘某询问被告张敏慧，问其丈夫杨某为什么没有来签字，被告张敏慧说，“该合同我可以代替老公签字，过户时老公可以过来签字。”故该涉诉合同卖方（甲方）杨某签名为张敏慧代签。
3.众所周知，2017年底大宜昌市范围特别是夷陵区二手房价相比以前有明显大幅上涨。

本院认为，本案《房屋居间合同》中存在两个法律关系，一个为原告周某某、余某某与被告杨某、张敏慧之间的房屋买卖合同关系，二为原告与第三人之间的居间合同关系。本案为房屋买卖合同关系之诉，居间合同关系不在本案处理范围之内。在居间合同关系尚未解除的状态下，原、被告双方仍应依照涉诉合同约定履行房屋买卖合同关系的权利义务。本案双方当事人就房屋居间合同是否有效、各自是否履行了合同义务存在分歧，对此，本案争议的主要焦点在于被告张敏慧签订涉诉合同时是否经被告杨某授权，签订涉诉合同是否是二被告的真实意思表示，二被告是否构成违约，原告的诉讼请求能否成立。现分别评述如下：
一、关于被告张敏慧签订涉诉合同时是否经被告杨某授权，双方签订的涉诉合同是否有效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”从上述规定来看，表见代理的构成要件为：1.以被代理人的名义进行了代理行为。2.相对人在客观上有理由相信无权代理人有代理权。3.相对人主观上是善意的且无过错。4.无权代理人与相对人之间的民事行为具备成立要件。本院认为，民事行为成立的核心要素是确认民事行为当事人是否有作出相关的意思表示。行为人可以明示或默示作出意思表示。明示包含两种方式，一是以对话方式，二是以非对话方式。本案中，被告张敏慧虽然没有杨某的书面委托而以杨某名义与原告及第三人签订《房屋居间合同》，但从以下几方面可以确认其代签合同的行为符合表见代理的构成要件，且经杨某同意：1.二被告系夫妻，曾口头委托第三人出售所有的房屋，均表示同意出售该房屋。2.2017年3月15日，三方签订涉诉合同时，张敏慧在该合同的甲方处代杨某签字并收取原告定金，将房屋所有权证等原件以及二被告的身份证等证件复印件，交由第三人，以便双方办理后期房屋买卖的各项手续。在长达近一年时间里，杨某没有提出异议。3.2018年3月3日下午，原、被告在第三人处协商时，第三人的工作人员证明杨某承认“当时同意出售该房屋，因时间拖的太长，现在不同意出售该房屋。”其言语认可当时张敏慧的表见代理行为，其行为确认张敏慧代为签订了涉诉合同。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”同时，根据《最高人民法院关于适用
若干问题的解释（一）》第十七条规定，本案案涉房屋系二被告夫妻共同财产，张敏慧有权决定是否出售，并且依据第三人出具的证明和庭审查明的事实，可以认定张敏慧在涉诉合同的甲方处代杨某签字，出售案涉房屋系杨某与张敏慧夫妻的共同真实意思表示。故此，涉诉合同是原、被告经第三人居间并在协商一致基础上签订，合法有效，本院予以确认。被告杨某抗辩“在张慧敏与原告签订涉案合同时并不知情，也从未委托张慧敏签字转让房屋，不是本案的适格被告”的理由，本院不予采信；被告张敏慧主张本人“与原告、第三人签订的《房屋居间合同》无效”的抗辩理由不成立，本院不予支持。
二、关于双方是否履行了涉诉合同约定的义务，被告是否构成违约的问题。《合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告通过第三人的居间服务与被告签订《房屋居间合同》后，原告向被告支付定金20000元。依据《房屋居间合同》第三条“首付款8万元在房管局签字过户之前支付”、第五条“甲乙双方约定在签订房屋买卖合同十个工作日内办理该房屋两证过户及银行贷款所有签字手续”、第十四条“甲乙双方协商一致在签订《宜昌市二手存量房》买卖合同”的规定，足以表明原、被告签订《宜昌市二手存量房》买卖合同后十个工作日内办理该房屋两证过户及银行贷款所有签字手续。原告支付首付款8万元应在原、被告签订《宜昌市二手存量房》买卖合同后过户签字之前。依据第三人出具的证明，因被告杨某不同意到房管局签字办理过户手续，原、被告没有签订《宜昌市二手存量房》买卖合同。因原、被告签订的《房屋居间合同》并不是合同约定的《宜昌市二手存量房》买卖合同，按《房屋居间合同》约定的“原告支付首付款8万元”的条件并未成就。被告抗辩“原告未支付购房首付款8万元”是将《房屋居间合同》等同于《宜昌市二手存量房》买卖合同，没有注重合同条款的相互关联，断章取义，其抗辩理由不能成立。既然《房屋居间合同》是三方的真实意思表示，合法有效，在原告向被告履行了合同约定的支付定金义务后，由于被告违反诚实信用原则，拒不到房管局与原告签订《宜昌市二手存量房》买卖合同，拒绝签字办理房屋过户手续，没有履行合同义务，已构成违约，应承担违约责任。
三、关于原告的诉讼请求是否成立的问题。《合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百二十二条规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”2018年1月24日，被告在没有同原告和第三人协商一致的情况下，单方面解除了合同。现原告同意解除涉诉合同，因该合同解除不损害国家、集体和合同外第三方利益，本院予以准予。关于原告请求支付违约金问题，从原告和第三人提供的证据来看，涉诉合同不能履行的原因是被告不愿到房管局与原告签订《宜昌市二手存量房》买卖合同，而涉诉合同约定“一方违约，则由违约方向守约方支付违约金为该房屋总价的百分之二十。”本案中，涉诉合同虽然涉及定金，被告张慧敏亦同意返还定金，但三方就违约责任并不是约定的适用定金罚则，依照《合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，违约金和定金罚则不能同时请求，只能选择适用一种。但本案结合涉诉合同签订时房屋市场价格及目前房屋市场价格，二手房屋价格已明显上涨，若适用定金罚则，已不能够弥补原告的损失，即使按照该违约条款承担违约责任，也不足弥补原告的损失。因此，本案应适用涉诉合同约定的违约条款。根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）第10条中确立的可得利益损失认定标准规定：“人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。”如果定金罚则不能够弥补实际损失时，原告则可以主张按约定的以实际损失为限承担违约责任，故此，原告选择被告支付违约金并要求返还定金的诉讼请求成立，本院酌情予以支持。由于涉诉合同解除的责任不能归责于第三人，且第三人已尽到了涉诉合同的责任义务，故对原告请求第三人同被告连带支付违约金的请求，本院不予支持。
综上，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本院认为，原、被告经第三人居间签订的房屋居间合同依法成立，内容不违反法律规定，属有效合同。该合同对双方均具有法律约束力，合同当事人应当按约定全面履行合同义务。凡事有例外，法律并不禁止民事主体变更或解除合同，但必须有正当理由。在原告向被告履行了合同约定的支付定金义务后，被告无正当理由拒绝履行合同义务属违约行为。无正当理由，不遵循诚信原则，因房价上涨而随意不遵守合同义务的行为，影响了正常的市场经济秩序，不利于房地产市场平稳健康发展，增加了合同当事人的交易风险和对预期的不确定性，这种不确定性也增加了社会管理成本，故必然会受到法律的诃责。本案中，由于被告不与原告签订《宜昌市二手存量房》买卖合同，拒绝到房屋产权部门签字办理房屋过户手续，违反了诚实信用原则，已构成违约，应承担违约责任。经庭审释明，原告同意在法院确认合同成立、有效，被告返还房屋定金并承担违约责任的前提下，涉案合同不再继续履行。故原、被告对解除涉案《房屋居间合同》已没有分歧，本院予以尊重。原告要求被告退还已经支付定金2万元，双方没有异议，本院予以准许。原告要求其承担约定的违约金13.6万元，结合本案实际情况及本区房价上涨的事实，本院酌情支持10.88万元（13.6万元×80%）。由于涉诉合同解除的责任不能归责于第三人，原告要求第三人和被告连带承担违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。本案经本院主持调解，双方未达成协议。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十九条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十六条、第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的第三条，《最高人民法院关于适用
若干问题的解释（一）》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

一、原告周某某、余某某与被告杨某、张敏慧及第三人宜昌市国大房产经纪有限公司2017年3月15日签订的《房屋居间合同》于本判决生效之日解除。
二、被告杨某、张敏慧于本判决生效后10日内返还原告周某某、余某某房屋定金20000元，并支付违约金108800元，合计128800元。
三、驳回原告周某某、余某某要求第三人宜昌市国大房产经纪有限公司承担连带支付违约金的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3020元，减半收取1510元，由被告杨某、张敏慧负担（该费用原告周某某、余某某已预交，由被告直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员 肖杰

书记员： 王红