周某某与黄冈市闽城房地产开发有限公司合同纠纷一审民事判决书

原告：周某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，黄冈市黄州区人，现住黄冈市黄州区，委托诉讼代理人：孙楚火，黄冈市黄州区东湖法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。被告：黄冈市闽城房地产开发有限公司，地址：黄冈市黄州区西湖二路安居小区7号楼1单元201室，统一社会信用代码：4211000000292669(1-1)。法定代表人：张智铿，总经理。委托诉讼代理人：李继平，湖北迈通律师事务所律师，代理权限为一般代理。

原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付房屋维修费1000元；2.依法判令被告分割办理位于黄州区××世纪××城××单元××室国有土地使用权证、土地总证[黄冈国用（2006）第002001989号]，承担分割办证土地出让金87000元；3.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2001年，原告购买了原黄冈市星火房地产实业有限公司开发建设，位于黄冈市黄州区××星火公寓××单元××室商品房××套，取得了房屋所有权证。2006年被告购买了星火公寓所占土地之外登记在破产改制企业黄冈市黄州精密铸钢厂名下剩余全部地块，开发建设世纪名城两幢高层商住楼，并将该厂土地总证一分为二。2008年6月1日，被告向原告所居住星火公寓楼30户业主出具了共计六项的《承诺书》，一、为星火公寓30户业主办理土地使用证；二、补偿星火公寓30户业主每户人民币1000元；四、星火公寓楼物业全部纳入该小区物业公司统一管理；五、将星火公寓改名为“世纪名城3号楼”；六、其中一、二、三条所需费用统统由公司承担。经咨询相关部门：按原告所诉办理土地证位置最低应交纳土地出让金每亩150万元左右。遗憾的是，转眼九年过去了，原告方业主无数次催促被告履行承诺事项，办理土地使用权分割办证手续，仍无果而终。被告辩称：原告诉请无法律依据，虽应支付1000元，但2008年至今业主未缴纳物业管理费，债务可以抵销，没有义务为原告分割土地使用权证，公司与原告没有买卖关系没有义务办理该证，原告购买的土地是精密铸钢厂，只有该单位有权利，且是划拨土地。关于土地出让金，公司能办土地证也只是办证的费用，不能出土地出让金，它们是两个概念。原告为支持其诉讼请求，庭审时提交了如下证据：1.原告身份证复印件1份。证明原告主体身份。2.统一社会信用代码1份。证明被告主体身份。3.产权证1份。证明原告401房已取得产权证。4.3号楼分户图1份。证明原告的房屋、栋号、单元、户型、房号、面积。5.承诺书1份。证明被告于2008年6月1日向原星火公寓楼30户业主承诺：每户补偿1000元，为每户分割办理国有土地使用权证，并承担全部费用。6.国有土地使用权证2份。证明被告将黄冈市黄州精密铸钢厂土地总证一分为二，并未按承诺为3号楼30户业主办理土地使用权证。7.房产证1份。证明2010年1月14日，被告将自己建设的两栋高层商住楼申请办理了房产证，将原告所在的3号楼对应的[黄冈国用（2006）第002001989号]土地证，在申请办证时注明989号以出让的方式取得，使用年限为2006年8月29日至2076年地8月3日止的事实。被告对原告提交的证据1.2无异议。对证据3真实性、合法性无异议，对关联性有异议，原告的房产证不能证明其房屋是从被告公司购买。对证据4有异议，从形式讲平面图是哪个单位出具没有盖章，形式不合法，同时不能证明原告居住的3号楼是被告公司开发的。对证据5真实性无异议，对关联性有异议，该证据不能证明被告承诺同意承担原告的土地出让金。对证据6中黄冈国用（2006）第002001989号（2006年5月31日）和黄冈国用（2006）第002001988号两份土地使用权证无异议；对黄冈国用（2006）第002001989号（2006年8月29日，面积1155.9㎡）土地使用权证的真实性有异议，要求核对原件。对证据7真实性无异议，对关联性有异议，该证中虽然注明地号988.989，但仅凭这一点不能证明原告房屋占用的土地，使用权人是被告公司，也不能证明该土地是出让取得。本庭对原告提交的证据1.2认为被告无异议，且真实、合法，与本案有关联，依法予以采信。对证据3认为真实、合法，与本案有关联，依法予以采信。对证据4认为虽然真实，但不能证明该房屋由被告公司开发，对其证明目的，依法不予采信。对证据5认为虽然真实，但不足以证明被告承诺为原告办理国有土地使用权证，并承担全部费用，原告亦未提交其他佐证，对其部分证明目的，依法不予采信。对证据6中黄冈国用（2006）第002001989号（2006年5月31日）和黄冈国用（2006）第002001988号两份土地使用权证认为虽然真实，但不能证明被告承诺为原告办理国有土地使用权证，并承担全部费用，对其证明目的，依法不予采信；对黄冈国用（2006）第002001989号（2006年8月29日，面积1155.9㎡）土地使用权证认为不符合法律规定，依法不予采信。对证据7认为虽然真实，但不能证明原告所居住的房屋土地性质为国有出让，且土地管理主管部门的档案显示原告所居住的土地用途为工业用地，没有该宗土地转为出让土地的审批资料，对其证明目的，依法不予采信。被告闽城公司未提交反驳证据。经庭审举证、质证、认证，本院审理查明如下事实：原告购买了原黄冈市星火房产实业公司开发建设的位于黄冈市黄州区×ד星火公寓”××单元××室商品房××套，并办理了房屋所有权证。2006年8月29日，被告通过出让方式购买了原黄冈市黄州精密铸钢厂4441.60平方米工业用地，土地证号为黄冈国用（2006）第0020019**号，开发兴建“世纪名城”两幢商住楼。2008年6月1日，被告向居住在相邻土地的“星火公寓”全体业主出具一份承诺书，内容为：“我公司负责人与星火公寓业主全权代表经多次协商，双方自愿共同达成以下条例，一、我司为星火公寓30户业主办理土地使用权证。二、我司补偿每户房屋维修费一次性包干价（人民币壹仟元整￥1000.00元）。三、我司为星火星火公寓新安装电控门，楼梯窗用铝合金封闭，正立面防盗网全部拆除重新改造，电线、太阳能管、网线、电话线重新改造，外墙墙面改造外墙涂料颜色模仿1＃2＃楼，以上改造星火公寓业主必须主动配合，该业主委员会配合做好每位业主工作。四、星火公寓物业全部纳入该小区物业公司统一管理，每月每平方按人民币贰角收费直到永远，其它收费按照小区统一收费，所有管理程序全部按小区物业统一管理执行。五、星火公寓现改名为“世纪名城3＃楼”，办理其它用途用名业主自定。六、1条、2条、3条费用统统由我司承担。承诺人黄冈市闽城房地产开发有限公司二OO八年六月一日。”2017年11月5日，原告以被告未履行承诺事项为由，具状诉至人民法院。另查明，原黄冈市星火房产实业公司开发建设的位于黄冈市黄州区西湖一路18号“星火公寓”土地登记在黄冈市黄州精密铸钢厂名下，土地使用权证号：黄冈国用（2006）第002001989号[地类（用途）工业用地，使用权类型：划拔，面积1155.90平方米]。
原告周某某与被告黄冈市闽城房地产开发有限公司（以下简称闽城公司）合同纠纷一案，本院于2017年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周某某委托诉讼代理人孙楚火，被告闽城公司委托诉讼代理人李继平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据。庭审中原告提交了被告在开发兴建“世纪名城”商住楼时向相邻居住“星火公寓”全体业主所出具的承诺书，该承诺书未违反法律、行政法律的禁止性规定，不存在欺诈、胁迫等情形，体现了被告意思表示，应当认定合法、有效。被告理应依照承诺向居住在“星火公寓”的原告支付房屋维修费，故原告主张被告支付房屋维修费1000元的请求，依法予以支持。被告承诺为居住在“星火公寓”的全体业主办理土地使用权证，但原告所居住房屋的土地登记在黄冈市黄州精密铸钢厂名下，性质为工业用地，该土地需变更为国有用地登记后才符合办证条件，在原告居住房屋土地性质未变更前，被告承诺的办证条件未成就，故原告主张被告办理国有土地使用证的请求，依法不予支持。原告所居住房屋的土地如需变更为国有出让性质，依法应缴纳土地出让金，但该出让金缴纳的权利人、方式和具体数额的审批不属法院审理的范畴，且庭审中原告未提交被告承诺为原告办理国有土地使用权证，并承担土地出让金的相关证据，其主张被告承担分割办证土地出让金87000元的请求，缺乏事实及法律规定，依法不予支持。被告关于原告至今未缴纳物业管理费用，虽应支付1000元，但2008年至今业主未缴纳物业管理费，债务可以抵销的辩称意见，因被告在本案中未主张权利，且系另一法律关系，本案不予调整，其辩称理由不成立，依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二十二条、第二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十四条、第一百四十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：

一、限被告黄冈市闽城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告周某某1000元；二、驳回原告周某某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取40元由被告黄冈市闽城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。