周某某与梁某某共有纠纷一审民事判决书

　　原告：周某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市。
　　委托诉讼代理人：吴燕娟，上海申伦律师事务所律师。
　　被告：梁加银，男，1965年6月10日，汉族，住上海市东长治路XXX弄XXX号XXX室。
　　委托诉讼代理人：连娜，上海市申房律师事务所律师。
　　被告：梁某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市。
　　委托诉讼代理人：吴金鑫，上海市养和律师事务所律师。
　　第三人：中国建设银行股份有限公司上海市黄浦支行，住所地上海市淮海东路XXX号。
　　法定代表人：孙逸楠，行长。
　　委托诉讼代理人：蔡雅雯。
　　委托诉讼代理人：李文革。
　　第三人：上海市住房置业担保有限公司，住所地上海市浦东新区崮山路XXX弄XXX号XXX室。
　　法定代表人：殷俊，董事长。
　　委托诉讼代理人：徐盛。
　　原告周某某诉被告梁加银、梁某某共有物分割纠纷一案，本院于2018年6月1日立案后，因案情需要，依法追加中国建设银行股份有限公司上海市黄浦支行(以下简称建设银行黄浦支行)、上海市住房置业担保有限公司(以下简称住房置业担保公司)作为本案第三人参加诉讼，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周某某及其委托诉讼代理人吴燕娟律师，被告梁加银及其委托诉讼代理人连娜律师，被告梁某某及其委托诉讼代理人吴金鑫律师，第三人建设银行黄浦支行的委托诉讼代理人蔡雅雯、李文革到庭参加诉讼。第三人住房置业担保公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
　　原告周某某向本院提出诉讼请求：依法分割上海市东长治路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。事实和理由：周某某与梁加银于1997年1月23日登记结婚，xxxx年xx月xx日出生育梁某某。2018年3月1日经上海市虹口区人民法院判决周某某与梁加银离婚。
　　2008年12月，周某某、梁加银、梁某某购买系争房屋，权利人登记为三人共同共有。依照《物权法》之规定，共同共有人在共有基础丧失或者有重大理由需要分割时，可以请求分割共有物。现周某某与梁加银婚姻关系已经解除，对系争房屋的共有基础已经丧失，故请求依法分割系争房屋。购买系争房屋的首付款中的25万元来自周某某父亲老屋动迁时属于周某某的动迁款，且离婚后系争房屋的贷款均由周某某偿还，故周某某对系争房屋的贡献较大，在分割系争房屋时应当多分，要求取得系争房屋40%的产权份额。因周某某与梁加银离婚案件生效判决，周某某已经取得一套房屋产权，且需向梁加银支付分割款近300万元，目前周某某所有的资金账户全部被冻结，已无力承担取得房屋后向两被告支付房屋折价款的义务。而梁加银在其父动迁房屋时作为动迁安置对象，获得了可观的动迁款，故分割系争房屋时要求取得房屋折价款，由梁加银取得产权。
　　被告梁加银辩称，同意分割系争房屋，梁加银对系争房屋的贡献远大于周某某和梁某某，梁加银应得40%房屋产权份额。系争房屋购买时是梁加银付出了全部精力和心血，除购房款外的相关税费、银行贷款所需费用，全部由梁加银完成，共计支付相关费用等近十万元。另外，梁加银也提供了相关证据材料证明由姐姐梁加玉转账汇入30万元作为对系争房屋房款出资。购房后，银行贷款的还款银行卡在梁加银处，由梁加银每月还款。就算2017年梁加银失业后，仍筹钱还贷。在周某某与梁加银婚姻关系存续期间，双方的工资收入等均为夫妻共同财产。直到法院判决周某某、梁加银离婚，因原告周某某恶意转移夫妻共同财产，且拒不履行法院生效判决，导致被告梁加银无力偿还银行贷款。梁加银目前除了系争房屋外，他处无房也无财产，且已失业，但周某某不仅每月有稳定且不菲的收入，因此周某某更适宜取得房屋。周某某认为梁加银曾经取得父亲房屋的动迁补偿款，该款实际由姐姐梁加玉取得。现本案原、被告三人对房屋价值及归属无法达成协议，三方均不主张取得房屋所有权，故请求依法对系争房屋进行拍卖，就所得价款进行分割。
　　被告梁某某辩称，同意分割系争房屋，周某某陈述的动迁款50万元，是周某某和梁某某在外公处取得的动迁款，其中25万元应视为梁某某对系争房屋的出资，要求取得系争房屋三分之一的折价款。在取得折价款之后，梁某某同意立即搬离系争房屋，并迁离户籍。考虑到周某某和梁加银在离婚案件中尚有案件未执行完毕，如果周某某再取得房屋所有权，则其无法承担梁某某的学费和生活费，希望法庭综合考虑。
　　第三人建设银行黄浦支行述称，目前系争房屋的贷款一直正常履行，未有拖欠状况。发放该笔贷款时综合考虑了周某某和梁加银的家庭总收入核准发放，当时周某某每月收入8,000元，梁加银每月收入11,000元，商贷和公积金贷款每月还款总额共计9,309.41元，且当时周某某和梁加银作出了共同还款的承诺。考虑到上述情况，无论法院是否判决分割房屋，以及由谁取得房屋，周某某和梁加银对贷款均有还款义务，且原、被告三人均同意如果发生逾期或者无法归还贷款的情况时，由第三人处分系争房屋。
　　第三人住房置业担保公司述称，周某某为购买系争房屋，向建设银行黄浦支行申请组合贷款，其中公积金贷款60万元，贷款期限15年，住房置业担保公司对上述公积金贷款提供担保，周某某以系争房屋向住房置业担保公司提供反担保并办理抵押登记手续。住房置业担保公司就系争房屋所设定的抵押权是经房地产登记机构公示的、合法的抵押权，因此在系争房屋贷款未结清的情况下，不同意任何包括注销该房屋上设立的抵押权等损害抵押权人利益的变动。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证如下：
　　周某某、梁加银原系夫妻关系，于1997年1月23日登记结婚，经生效判决于2018年3月1日离婚。梁某某系周某某和梁加银的婚生子。
　　2009年3月19日，周某某、梁加银、梁某某与案外人张某签订《上海市房地产买卖合同》购买系争房屋，房屋总价2,415,000元。系争房屋权利人登记为周某某、梁加银、梁某某三人共同共有。建设银行黄浦支行以及住房置业担保公司在系争房屋上设立抵押登记，债务履行期限：2009年3月24日至2039年3月24日，其中商业贷款1,090,000元，公积金贷款600,000元，周某某、梁加银为共同借款人。
　　2018年3月1日，周某某与梁加银离婚后，由周某某归还系争房屋的商业及公积金贷款，截至2018年8月23日，周某某归还商业贷款47,007.86元，归还公积金贷款16,920元。截至2018年10月31日，系争房屋尚余商业贷款879,402.77元、公积金贷款266,706.96元未归还。
　　目前系争房屋内有梁某某一人户籍，并由梁某某居住使用。
　　另查明，(2017)沪0109民初23425号生效判决中确认：上海市陆家浜路XXX号XXX室房屋权利人登记为周某某。并判决：一、准予原告梁加银与被告周某某离婚；二、现在被告名下持有交银稳健基金归被告所有；被告于本判决生效之日起10日内支付原告分割款26,000元；三、现在被告名下中国银行账户内动拆迁、过渡费归被告所有；被告于本判决生效之日起10日内支付原告分割款267.60万元；四、现在被告名下在中国工商银行、上海浦东发展银行存款归被告所有；被告于本判决生效之日起10日内支付原告分割款23.80万元；五、原告于本判决生效之日起10日内支付被告分割款8,000元，该案业已生效。
　　审理中，原告提供2008年7月31日，虹口区土地发展中心、上海久事公司与案外人周凌江就上海市公平路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称公平路房屋)动迁安置签订的《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》，该协议约定：乙方应安置人口：周陵江、陈霭云、周某某、梁某某。根据基地口径第三、四条规定，实际支付周陵江方货币补偿款为823,260元。【14,790x0.8+(111,73x2-14,790)x0.25】x60=823,260元。2008年4月23日，梁加银曾作出《承诺书》：周陵江的女婿梁加银将不参加公平路房屋的动迁安置。2018年8月12日，周陵江签收《55号基地被拆迁户补偿安置费用发放清单》，确认此次动迁安置总额1,060,040元全额领取，属于房屋同住人共有，由周陵江负责对同住人补偿安置。
　　2008年8月14日，周陵江(工商银行账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)向周某某(卡号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)汇款500,000元。
　　2009年3月19日，即原、被告三人与案外人张某签订《上海市房屋买卖合同》当日，周某某(卡号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)支出700,000元，期间前述周陵江向周某某汇款的500,000元除用作个人理财外未作他用。
　　2009年3月29日，周陵江、陈霭云出具《承诺书》：“本人自愿放弃动迁抵扣退税给周某某、梁某某享用，特此承诺”。同日，周某某、梁加银、梁某某提交《上海市契税纳税申报表》，该表审核意见中载明：“计税金额2,415,000元，动：338,085.44元；税率1.5%”。《上海市财政局契税缴款书》载明：“税目：一般房屋买卖(二手)，计税金额2,415,000元，税率0.03，计征税额72,450元，减免税额41,296.28元，实缴金额31,153.72元”。原告提供上述证据以证明，购买系争房屋时，首付款中的50万元系周某某和梁某某在公平路房屋动迁中的动迁安置款，并因此享受了动迁安置房购房的退税政策，故要求享有系争房屋中40%得产权份额。
　　对上述证据，梁加银认为，周某某所述公平路房屋是婚前与父亲承租的房屋动迁与事实不符，该房屋是周某某婚后取得的，梁加银已提供了户籍信息为证，且动迁发生在婚后，即便法院认定50万元的动迁款用于购买系争房屋，也属夫妻共同财产。按周某某所述,其父母对系争房屋登记在原、被告三人名下是明知且确认的，故应视为对周某某、梁加银的赠与。对于梁某某享有公平路房屋动迁款并作为对系争房屋的出资一节，依据《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》的规定，对在公有住房内居住的未成年人实际承担监护义务的人，可以就该房屋的拆迁补偿款适当多分。承租人或同住人允许他人未成年子女在自己承租的公房内居住的，一般可认定为属于帮助性质，并不当然等于同意该未成年人取得房屋的权利份额，因此梁某某作为未成年人对动迁款是不享有权益的。
　　上述事实，经庭审质证，由原、被告及第三人的陈述，《不动产登记簿》、《上海市房地产买卖合同》、《住房抵押借款合同》、(2017)沪0109民初23425号民事判决书、周某某以及周陵江银行账号查询申请及流水明细、《上海市契税纳税申报表》、《上海市财政局契税缴款书》、《房屋拆迁许可证》、《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》、《承诺书》、《55号基地被拆迁户补偿安置费用发放清单》、个人贷款还款凭证、《征收补偿协议》、中国银行存折、工商银行对账单、贷款账户基本信息、贷款还款明细、《共同还款承诺书》、《收入证明》、(2017)沪0109民初8941号案件庭审笔录、建设银行存款凭证、常住人口登记表等证据佐证。
　　本院认为，共同共有是基于某种共同关系而产生，共同共有关系基础丧失或者结束时，共同共有人可以要求分割财产。根据法院生效判决，周某某与梁加银已经解除婚姻关系，对系争房屋的共有基础已经丧失，故周某某要求分割系争房屋于法有据，本院予以支持。
　　对于系争房屋的产权份额，依照物权公示原则，系争房屋登记为原、被告三人共同共有，应视为购房时三方对系争房屋的产权份额由三人均等享有并无异议。现梁某某要求取得系争房屋1/3的产权份额，并无不当，本院予以准许。至于周某某认为购买系争房屋时，首付款中的50万元系其与梁某某在公平路房屋中享有的动迁份额出资，对此，依据周某某提供的其与周陵江的银行往来明细、《上海市契税纳税申报表》、《上海市财政局契税缴款书》以及周陵江和陈霭云做出的承诺，可以确认该50万元的来源确系公平路房屋动迁款。梁加银在公平路房屋动迁时曾经作出承诺，表示其不参与公平路房屋动迁安置，结合动迁补偿安置中的计算方式，该承诺意味着梁加银不作为独立主体参与公平路房屋的动迁安置。但周某某在取得公平路房屋动迁款时，与梁加银系夫妻关系存续期间，因此周某某取得的动迁款亦应作为其与梁加银的夫妻共同财产。故周某某要求取得系争房屋40%产权份额，没有事实和法律依据，本院不予准许。考虑到周某某与梁加银离婚后，由周某某一人归还系争房屋的抵押贷款，故周某某在均等分配的基础上可以适当多分。对于梁加银辩称的，其对系争房屋贡献较大，要求多取得产权份额，因其未提供相应证据，对该辩称意见，本院不予采信。综上，本院依法确认周某某占系争房屋35%的产权份额、梁加银占系争房屋32%的产权份额、梁某某占系争房屋33%的产权份额。
　　对于分割方式，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案中，周某某和梁加银均不主张取得系争房屋产权，均表示无力支付对方折价款，且对系争房屋的售价、具体出售时间等无法达成一致意见。加之，周某某名下已登记有陆家浜路房屋。基于系争房屋无法对实物进行分割，故应对系争房屋拍卖或者变卖后取得的折价款进行分割。
　　综上，依据《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十九条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、原告周某某、被告梁加银、梁某某应于本判决生效之日起30日内申请拍卖、变卖上海市东长治路XXX弄XXX号XXX室房屋。所得价款在归还第三人中国建设银行股份有限公司上海市黄浦支行、上海市住房置业担保有限公司的抵押贷款后，余额由周某某取得35%、梁加银取得32%、梁某某取得33%；
　　二、拍卖、变卖上海市东长治路XXX弄XXX号XXX室房屋时产生的税费及其他相关费用由周某某、梁加银各半负担；
　　三、第三人中国建设银行股份有限公司上海市黄浦支行、上海市住房置业担保有限公司在取得抵押贷款后的三日内，涤除在上海市东长治路XXX弄XXX号XXX室房屋上设立的抵押登记。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费74,800元，减半收取37,400元，由原告周某某负担18,700元、被告梁加银负担18,700元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：曹北霖

书记员：蔡覙静