周某某、黑龙江省大兴农场与王某某、佳木斯市万基房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人(原审被告)：周某某，住黑龙江省抚远县。
委托代理人：于帆，黑龙江鸿臻律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：黑龙江省大兴农场，住所地黑龙江省建三江管理局大兴农场。
负责人高明涛，该场场长。
委托代理人：刘相曾，黑龙江勤勉律师事务所律师。
委托代理人：刘传喜。
被上诉人（原审原告）：王某某，住黑龙江省富锦市。
委托代理人：高玉琼，黑龙江远东律师集团佳木斯事务所律师。
被上诉人（原审被告）：佳木斯市万基房地产开发有限公司，住所地佳木斯市长安路1327号。
委托代理人：李玉喜。

上诉人周某某、黑龙江省大兴农场（以下简称大兴农场）因与被上诉人王某某、佳木斯市万基房地产开发有限公司（以下简称万基公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服佳木斯市向阳区人民法院（2015）向民初字第347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人周某某委托代理人于帆、大兴农场委托代理人刘相曾、刘传喜、被上诉人王某某及委托代理人高玉琼、万基公司委托代理人李玉喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周某某上诉请求：一、撤销原判，依法改判。二、上诉费用由被上诉人共同承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。上诉人并未收取王某某所谓的购房款，王某某也未将100万元现金给付上诉人名下，上诉人不应承担任何责任。2011年6月23日，上诉人以万基公司名义与王某某签订《商品房买卖合同》，收条是万基公司出具。2014年6月11日，王某某与大兴农场签订《商品房买卖合同》。因此本案与上诉人没有关系。二、上诉人与被上诉人签订的买卖合同显失公平，不应由第三人作为承担责任的主体，一审判决中的利息没有法律依据。按照签订合同时的市场价格，100万元无法购买300平方米商服房屋。上诉人签订合同是在建三江农垦公安局时，害怕无奈情况下签订的，非上诉人真实的意思表示。一审判决中按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算缺乏法律依据。
王某某辩称：周某某作为工程的实际施工方收取了王某某100万元购房款并签订买卖合同，其未按照合同履行义务，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，被答辩人在销售商品房过程中存在欺诈行为，应当承担违约责任。
大兴农场辩称：一、法院应查明王某某是否向周某某缴纳了购房款。二、一审法院判决周某某承担还款及支付银行同期贷款利率的四倍利息缺乏法律依据。三、王某某与周某某之间的合同与大兴农场没有关系。
万基公司没有发表答辩意见。
大兴农场的上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一、本案争议的工程实际开发人为万基房地产公司。大兴农场并没有交付房屋的义务，大兴农场将该地域的实际开发权转让给万基公司，万基公司又将开发权授予周某某，大兴农场无责任。二、王某某主张返还多付房款并按照银行同期贷款利率计算计息。一审法院判决按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算利息，判决违法。
王某某辩称：大兴农场仅将开发权转让给万基公司，并没有将销售权转让，大兴农场亦存在过错，其纵容万基公司及周某某的销售行为，因此一审法院判决其承担责任符合法律规定。
周某某辩称：周某某与王某某没有商品房买卖合同关系，亦未收取王某某的购房款。其他同意大兴农场的上诉请求。
万基公司没有发表答辩意见。
原审原告王某某向一审法院起诉请求：2011年6月23日，原告与被告万基公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告一次性交付100万元，合计300平方米楼房全价，300平方米以外面积原告按每平方米5000元补交房款。双方同时约定，被告万基公司应当在2011年11月1日前将商品房交付原告使用。被告万基公司给原告出具了100万元购房款收据。2011年12月原告发现原告于2011年8月24日购买的三套商服房已被二被告抵押给小额贷款公司，原告多次与二被告协商，2014年6月11日，二被告重新与原告签订了《商品房买卖合同》，将原合同中的10号门市交给原告，以12号门市抵5号门市交给原告，交付原告房屋总面积192平方米，比原合同中原告所购300平方米面积少了97.31平方米。原告一次性支付100万元购买300平方米商服房，每平方米约为3333.33元，而二被告实际交付了202.69平方米，折合房价款675632.66元。因二被告违约将已销售给原告的房屋又抵押给第三人，致使原告无法取得房屋所有权。故原告诉至法院，请求判令二被告返还原告多付购房款324367.34元，并按银行同期贷款利率计付2011年6月23日至实际返款之日的利息；承担房屋上涨差价损失162183.66元；承担原告已付购房款一倍即324367.34元的赔偿责任；二被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年6月23日，原告与被告万基公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告一次性交付100万元，合计300平方米楼房全价，300平方米以外面积原告按5000元每平方米补交房款。双方同时约定：被告万基公司应当在2011年11月1日前将商品房交付原告使用。同日，被告万基公司给原告出具了100万元购房款收据。2011年12月，原告发现其于2011年8月24日购买的三套商服房已被二被告抵押给小额贷款公司。经双方协商，原告与被告大兴农场于2014年6月11日又签订《商品房买卖合同》，将原合同中的10号门市交给原告，以12号门市抵5号门市交给原告，交付原告总面积202.69平方米，相比原合同少了97.31平方米面积，折合房款324367元。另查明，2011年被告大兴农场依法取得了大兴农场部分土地开发使用权，而后将部分开发权转让给被告万基公司，第三人周某某为该工程的实际施工人。
一审法院认为：原告与被告万基公司签订《商品房买卖合同》后，二被告用原告所购房屋贷款，该行为显属违约，原告有权选择解除、变更或履行合同。经双方协商原告选择了变更合同，调换房屋并履行完毕，该行为不违反法律法规的禁止性规定，应予支持。但调换后的房屋面积与原合同面积相比减少了97.31平方米，原告按300平方米面积付款100万元。根据变更后的《商品房买卖合同》第五条约定，对面积确认及面积差异处理，以竣工后测量公司测量面积为依据，多退少补。现因面积减少97.31平方米，折房款324366.34元，二被告应当返还多付的购房款，并承担利息。对原告主张房屋上涨差价损失及原告已付购房款一倍赔偿责任的请求，本院认为，因双方协商后重新签订了合同，且已实际履行，对原告该项主张不予支持。第三人作为该工程的实际施工人且收取原告购房款，应承担还款责任。二被告将其开发的工程让与不具有资质的第三人实际施工，存在过错，应对第三人债务承担连带责任。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：一、第三人周某某于本判决生效后10日内，返还原告王某某购房款324367元及利息（利息以本金324367元，自2011年6月23日起至实际返款日为止，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算）；二、被告佳木斯市万基房地产开发有限公司及被告大兴农场对上述债务承担连带责任；三、驳回原告王某某的其它诉讼请求。
本院二审期间，各方当事人没有提供新的证据。
本院在二审期间分别对王某某及周某某进行询问，对一审法院认定的部分事实内容予以调整。2011年王某某借给案外人韩凌100万元，后韩凌无力偿还借款，王某某到建三江前进农场公安局报案，期间周某某表示愿替韩凌承担该债务，以其挂靠在万基公司名下开发的楼房抵顶该欠款。双方遂于2011年6月23日签订房屋买卖合同，约定将金地小区16号楼的第3号、5号、10号商业用房出售给王某某（此合同属周某某签字并加盖万基公司公章），并出具收据。后由于种种原因，王某某未能办理不动产权属登记，双方又于2014年6月11日签订商品房买卖合同，约定将金地小区16号楼的10号、12号商业用房出售于王某某（此合同属周某某签字并加盖大兴农场公章）。

本院认为，周某某虽未直接收取王某某的100万元购房款，但其得知王某某对韩凌享有该笔债权后，表示愿替韩凌承担债务的行为合法有效，具有法律约束力，其与王某某签订的《房屋买卖合同》未全部履行，王某某有权主张按照折算后的房款对未履行部分予以返还。周某某主张签订合同的过程中受到胁迫及合同内容显失公平，但其未提供充分的证据予以证明，且依据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，周某某亦未在法定期间内提起撤销权之诉，故周某某的该项上诉请求不能成立。关于大兴农场认为其并非该工程的实际开发人，不应对本案承担义务的上诉理由。结合本案庭审中各方当事人提交的证据体现，涉案工程的建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、用地许可证、商品房预售许可证中的建设及销售主体均为大兴农场，大兴农场与万基公司于2010年10月3日签订的《大兴农场房地产开发拆迁保证协议》中约定将土地使用权转让于万基公司，万基公司需按大兴农场的要求实施房地产开发经营，但并未将上述的开发手续变更为万基公司，故可认定大兴农场与万基公司为合作开发，对于2011年6月23日周某某与王某某所签定的《房屋买卖合同》虽只加盖万基公司的公章，但大兴农场应当对该合同内容承担义务，且大兴农场于2014年6月11日与王某某签的《商品房买卖合同》亦可确认其对涉案房屋具有处分权，故王某某有权向大兴农场主张权利。关于周某某及大兴农场主张一审判决第一项关于购房款利息部分超出诉讼请求的上诉理由。王某某一审起诉状中体现：“要求二被告返还原告已付购房款324367.34元，并按银行同期贷款利率给付2011年6月23日至实际返款日利息。”故一审判决第一项中的“利息以本金324367元，自2011年6月23日起至实际返款日为止，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算”的判决超出王某某诉讼请求，违反了处分原则，应予变更。
综上所述，周某某与大兴农场关于利息的上诉请求成立，其他上诉请求不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

变更佳木斯市向阳区人民法院（2015）向民初字第347号民事判决第一项为：第三人周某某于本判决生效后10日内，返还原告王某某购房款324367元及利息（利息以本金324367元，自2011年6月23日起至实际返款日为止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；
二、维持佳木斯市向阳区人民法院（2015）向民初字第347号民事判决第二、三项。第二项：被告佳木斯市万基房地产开发有限公司及被告大兴农场对上述债务承担连带责任；第三项：驳回原告王某某的其它诉讼请求。
二审案件受理费25600元，由上诉人周某某负担12800元，由上诉人黑龙江省大兴农场负担12800元。
本判决为终审判决。

审　判　长　　姜广武 代理审判员　　何　璇 代理审判员　　何思禹

书记员：付丽丽