周某某与方金某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：周某某，男，汉族，个体业主，住望奎县。委托诉讼代理人：杜绍静，黑龙江兴望律师事务所律师。被告（反诉原告）：方金某，男，汉族，个体业主，住望奎县。委托诉讼代理人：王晓辉，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。

周某某向本院提出诉讼请求：1.要求解除被告与望奎镇衣万家服装购物商场签订的卖场租赁合同；2.要求被告10日内从富柳服装超市迁出；3.要求被告给付2016年10个月租赁费30万元。事实和理由：2015年11月6日原告自望奎县宇涵房地产开发有限公司（以下简称宇涵公司）处购买其坐落于望奎县中央大街联通佳苑小区的商服楼。合同约定自2016年1月1日起此商场产权及租金归原告收缴。在此之前，宇涵公司已将该商场租给白会来。白会来在此经营望奎镇衣万家购物超市，并将商场负一层及四楼转租给被告方金某。在原告对此商场行使管理权和使用权后，因白会来违约，原告曾起诉白会来要求解除房屋租赁合同以及给付租金等事项。望奎法院于2016年6月22日作出（2016）黑1221民初615号民事判决，解除白会来与宇涵公司房屋租赁合同。在原告对此商场拥有所有权后，便与被告协商房屋租赁事宜，但被告拒绝协商。因被告使用原告房屋10个月未付租金，依据被告与白会来约定的租金价格，请求法院保护原告的诉讼请求。方金某辩称，同意原告第一项和第二项诉讼请求，不同意第三项请求。因为方金某的租金都已交齐，并且其还有合同。方金某向本院提出反诉请求：1.同意反诉被告终止卖场租赁合同请求。2.要求反诉被告赔偿下列各项费用共计303800元：（1）停业损失：从2016年3月20日至4月20日止共31天，每天损失8000元（荣荣家具店每天5000元、居然家具店每天3000元），计248000元；（2）货物贬值损失：31天，每天1800元（荣荣家具店每天1000元、居然家具店每天800元），计55800元。反诉的事实和理由：白会来系望奎镇衣万家服装购物店业主。2014年11月10日反诉原告与白会来签订了卖场租赁合同，租赁衣万家商场四楼经营荣荣家具店，每年租金24万元，租期三年。反诉原告已交付了二年租金。2015年6月1日反诉原告与白会来签订了卖场租赁合同，租赁衣万家商场负一层经营居然家具店，每年租金10万元，租期三年。反诉原告已交付了一年租金。反诉被告系衣万家商场房屋所有人与白会来有房屋租赁合同，已将该房屋一至四楼及负一层租给白会来。2016年3月20日反诉被告以白会来拖欠房屋租金为由，在没有通知反诉原告的情况下，私自将反诉原告租用的上述两处房屋上锁，致使两处商场无法正常营业，给反诉原告造成巨大损失。周某某对方金某的反诉辩称：第一，从反诉中可以确认周某某是望奎镇衣万家商场所有权人，所以说周某某具有主体资格。第二，本诉是房屋租赁合同纠纷，反诉是侵权纠纷，不是同一诉讼法律关系，不能合并审理，故请求驳回起诉。第三，反诉的事实和理由不能成立。方金某无证据证实造成停业的侵权人是谁，周某某并未给其停业。方金某也没有证据证实其损失数额的由来及其正常营业期间依法纳税的凭证。第四，依据方金某在2016年4月21日向望奎法院起诉要求白会来和周某某赔偿其损失之诉看，其在同月27日以其与白会来就所诉损失事宜达成和解为由申请撤诉，其已经得到赔偿，不能重复起诉。综上，请求法院依据事实和法律驳回其反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。周某某向法庭出示如下证据：1.房屋买卖合同。合同载明：2015年11月6日周某某与宇涵房公司签订该合同，宇涵公司将坐落于望奎县中央大街北侧网通佳苑小区的衣万家商场卖给周某某。自2015年11月6日起此商场产权归周某某所有，自2016年1月1日起此商场租金归周某某收缴。2.（2016）黑1221民初615号民事判决书。载明：2016年1月至3月，白会来一直使用该商场但未向周某某交付租金。周某某于2016年4月起诉白会来要求解除房屋租赁合同，本院于2016年6月22日作出该判决，解除白会来与宇涵公司的房屋租赁合同。该判决已经生效。3.两份方金某与衣万家卖场的租赁合同。欲证实：租期为三年，负一层租金每年10万元，四层租金每年24万元。方金某对周某某出示的证据质证意见如下：对证据1无法判断其真实性，对证据2的真实性无异议，但以上两份证据不能证实周某某就是房屋所有权人。对证据3无异议。方金某向法庭出示如下证据：1.宇涵公司与白会来的房屋租赁合同。欲证实：白会来租赁宇涵公司房屋负一层至四层，期限五年，并有转租权。2.两份方金某与衣万家卖场的租赁合同。欲证实：方金某使用该卖场的合法性。3.2014年11月10日衣万家购物店出具的收取四楼房租费24万元的收据。欲证实：2014年11月至2015年11月的房租费已交。4.2015年11月7日和11月23日白某出具的两张收据。欲证实：2015年11月至2016年11月衣万家四楼家具城租金24万元已交。5.2015年4月20日户名为白某的存款金额10万元的建行存款凭条。欲证实：2015年6月1日至2016年5月31日衣万家负一层家具城租金已交。6.证人白某证实：白某受雇于白会来在望奎镇衣万家购物店做管理工作。方金某于2015年6月交给衣万家负一层租金10万元，于同年11月交给衣万家四楼租金24万元。2016年3月20日，望奎阳光热力公司牛总经理带领六七个人来到商场，用他们的锁将商场大门锁上。方金某装修家具店的费用不清楚。该商场在关停一个月后租给李颖杰了。7.通过微信传来的两份白会来收取方金某租金的收条打印件。欲证实：白会来已经向方金某收取了2015年11月至2016年11月衣万家四楼家具城租金和2015年6月1日至2016年6月1日衣万家负一层家具城租金。8.照片第1页。欲证实：衣万家商场在3月20日被周某某指使的牛总经理锁上了。9.照片第2页至14页。欲证实：周某某从2016年3月20日开始一直在实施侵权行为，一直锁到2016年4月25日。10.视频资料U盘。欲证实：周某某指使牛总去封衣万家购物店的门，以后每几天来一次。时间是从3月20多号到4月都有。11.照片第17页和通知的扩大版。欲证实：周某某对方金某的租赁物实施了侵权行为，并将租赁物以封条形式查封，且在门口张贴通知，告知白会来与其联系。12.方金某还提交下列证据：销售收据33页及砍价会订单复印件，2016年2月销售明细，2016年2月负一层全友家具销售单据，库存图片2张、全友卖场样品统计单、四楼卖场产品明细及库存产品表。周某某对方金某出示的证据质证意见如下：对证据1、2、3均无异议。对证据4两张收据均有异议，11月7日那张据不知道白某在本案中的身份，此据不能证实是谁收取方金某的租金。11月23日那张据是衣万家百货店出具的，而合同是与衣万家服装购物店签的，不能证明是衣万家服装购物店收的租金。此据与本案无关联。对证据5有异议，单从此存款凭条不能证实是衣万家服装购物店收的租金。对证据6有异议，第一，没有证据证实白某是衣万家服装购物店的管理者；第二，白某陈述的交付租金的方式与方金某的陈述不一致，内容不真实。对证据7的真实性、合法性、关联性均有异议，要求方金某将白会来带到法庭。对证据8和证据9的真实性、合法性、关联性均有异议，从这些照片均看不出方金某想要证实的内容。对证据10有异议，视频中的画面和反诉原告方金某想要证实的问题没有关联性，画面中没有反诉被告周某某的身影，也没有任何时间显示。同时对该视频的真实性、合法性有异议。对证据11有异议，此通知只是告知白会来5日内来商场协商房屋租赁事宜，不能证实反诉被告对反诉原告有侵权行为。证据12所有证据均为复印件，对其真实性、合法性、关联性均有异议，均无法证实方金某所谓的停业损失和货物贬值损失。本院依当事人的申请调取如下证据：1.（2016）黑1221民初630号民事裁定书。载明：方金某与白会来、周某某房屋租赁合同纠纷一案，方金某与白会来、周某某已自行和解，准予方金某撤回起诉。2.撤诉申请书。载明：方金某与白会来、周某某房屋租赁合同纠纷一案，方金某于2016年4月28日以其与白会来达成和解为由申请撤诉。双方当事人对本院调取的证据质证意见如下：周某某对上述证据1、2的质证意见是：第一，该裁定书和撤诉申请书能够证实方金某与白会来已达成和解协议，方金某已得到赔偿；第二，依据该裁定书，应当驳回方金某的反诉。方金某对周某某关于裁定书和撤诉申请书能够证明的问题有异议，根据这两份证据并不能证明方金某已得到赔偿。综上，本院对上述证据认证意见如下:对周某某提交的证据1买卖合同已经通过（2016）黑1221民初615号民事判决书予以确认，故本院予以采信。对周某某提交的证据2、3，因方金某无异议，故本院予以采信。对方金某提交的证据1至证据5，因其符合证据的客观性、真实性、关联性,故本院予以采信。对证据6白某证言中关于方金某已经交纳房屋租赁费的部分予以采信，对证言中其它部分因没有其它证据予以佐证，故本院不予采信。对证据7的真实性有异议，故本院不予采信。对证据8到证据10的真实性和关联性均有异议，故本院不予采信。证据11是向特定人白会来发出的通知，不能证明侵权事实成立，故本院不予采信。证据12均系方金某自己制定的表格、明细，没有其它证据佐证，其真实性有异议，故本院不予采信。对本院调取的（2016）黑1221民初630号民事裁定书和撤诉申请书，因该案已经生效，故本院对这两份证据予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年10月20日白会来与宇涵公司签订房屋租赁合同，约定将宇涵公司所有的位于望奎县中央大街北侧188号（联通公司隔壁）四层楼房租给白会来，租期五年，第一年租金230万元，第二年开始每年租金递增10万元。白会来利用上述房屋经营望奎镇衣万家服装购物店，其是业主。2014年和2015年租金其已交付给宇涵公司。2014年11月10日白会来将衣万家购物店四楼转租给方金某经营荣荣家具店，并签订了卖场租赁合同，约定每年租金24万元，租期自2014年11月30日至2017年11月29日共三年。方金某于2015年11月23日交给衣万家购物店2015年11月30日至2016年11月29日租金24万元。2015年6月1日白会来将衣万家购物店负一层转租给方金某经营居然家具店，并签订了卖场租赁合同，约定每年租金10万元，租期自2015年6月1日至2018年5月31日共三年。方金某于2015年4月20日交给衣万家购物店2015年6月1日至2016年5月31日租金10万元。2015年11月6日周某某与宇涵公司签订房屋买卖合同，宇涵公司将坐落于望奎县中央大街北侧网通佳苑小区的衣万家商场卖给周某某。合同约定自2015年11月6日起此商场产权归周某某所有，自2016年1月1日起此商场租金归周某某收缴。2016年1月至3月，白会来一直使用该商场但未向周某某交付租金。周某某曾于2016年4月起诉白会来要求解除房屋租赁合同，本院于2016年6月22日作出（2016）黑1221民初615号民事判决，解除白会来与宇涵公司房屋租赁合同。在周某某对此商场拥有管理权后，与方金某协商房屋租赁事宜未果，于是起诉要求方金某给付2016年10个月租赁费30万元。方金某曾于2016年4月21日向本院起诉，诉称2016年3月20日周某某以白会来拖欠房租为由，私自将其租用的衣万家四楼和负一层的两个家具店上锁，致使其无法营业31天，故要求白会来、周某某共同赔偿其经济损失39万余元。后来其于同年4月28日以其与白会来达成和解为由申请撤诉。本院于同日作出（2016）黑1221民初630号民事裁定准予其撤诉，并于同日将民事裁定书送达方金某签收。方金某于2016年11月11日又以上述理由向本院提起反诉，要求周某某赔偿其损失。方金某于同年11月末自行从上述租赁的商场中全部搬出。本案争议的问题如下：1.周某某要求方金某给付30万元房租费的请求应否支持？望奎镇衣万家购物店将其承租宇涵公司房屋的四楼和负一层转租给方金某的合同合法、有效，那么方金某依据合同将四楼的租金交至2016年11月29日、将负一层的租金交至2016年5月31日的行为合法，故周某某要求方金某再向其支付在此期间的租赁费的请求不能支持。但是自此期间之后的租金，方金某应向周某某支付。方金某于2016年11月末从其租赁的房屋中搬出，故方金某应向周某某支付从2016年6月至11月共计6个月负一层的租金5万元。2.周某某是否实施了将方金某租用的上述两处房屋上锁的侵权行为？方金某申请的证人白某仅证实阳光热力公司的牛总带人将衣万家的大门上锁，没有证据证实牛总的行为是受周某某指使；其提供的视频资料和照片均不能证实周某某将其租用衣万家的房屋上锁，而且周某某对此予以否认，故本院对方金某诉称的周某某将其租用房屋上锁的事实不予确认。3.关于反诉能否与本诉合并审理的问题？周某某对此提出异议，认为反诉与本诉不是同一法律关系，不能合并审理。本院认为，虽然反诉是侵权之诉，但是其是基于租赁合同产生的，故可以合并审理。
原告周某某与被告方金某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案后，被告方金某于同年11月11日以本诉原告周某某为反诉被告提起反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告周某某的委托诉讼代理人杜绍静、被告方金某及其委托诉讼代理人王晓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原告周某某与宇涵公司签订买卖合同后，依据该合同其取得了从2016年1月1日起收取望奎镇衣万家商场租金的权利。被告方金某依据与望奎镇衣万家签订的租赁合同，于2015年交给衣万家的租金符合法律规定，应受法律保护。综上所述，对于原告周某某要求解除被告方金某与望奎镇衣万家服装购物商场租赁合同的请求和要求被告10日内从富柳服装超市迁出的请求,因方金某同意该两项请求并已经从该超市自行搬出，纠纷已经解决，故本院对此不予审理。对于原告周某某要求被告给付2016年10个月租赁费30万元的请求，本院对于其中负一层2016年6月至11月共计6个月的租金5万元的请求予以支持，其余25万元不予支持。对于反诉原告方金某要求反诉被告周某某赔偿损失的请求，因其起诉周某某侵权事实的证据不足，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四第一款、第二百二十四条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十三条的规定，判决如下：

一、被告方金某于本判决生效后十日内给付原告周某某房屋租赁费5万元；二、驳回反诉原告方金某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2900元，由被告方金某负担525元，由原告周某某负担2375元。反诉案件受理费2929元，由反诉原告方金某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。

审判员　　杨长龙

书记员：张丽辉