吴某某与韩亚梅、王永生房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

原告：吴某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住穆棱市。委托诉讼代理人：姜文华，穆棱市八面通镇法律服务所法律工作者。被告：韩亚梅，女，xxxx年xx月xx日出生，住牡丹江市爱民区。被告：王永生，男，xxxx年xx月xx日出生，住牡丹江市爱民区。二被告委托诉讼代理人：赵哲，黑龙江湛天律师事务所律师。

吴某某向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告之间签订的卖房协议书；2.请求判令二被告归还原告房屋及土地；3.本案诉讼费由二被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.要求二被告返还原告400平方米房屋，并要求二被告从位于牡丹江市爱民区三道关镇（原北安乡）放牛村岭东5000平方米土地（北至农田路、南至大沟边、西至杨树林、东至信本利保温管厂）迁出；2.要求二被告给付占有使用原告400平方米房屋使用费22000元（自2015年11月至2017年11月止，按每年11000元计算）；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2010年1月1日原告与牡丹江市爱民区北安乡放牛村村民委员会（以下简称放牛村村委会）签订放牛村租用废弃地使用权合同，原告租用放牛村5000平方米土地。2016年9月14日，原告委托其哥哥吴见程与二被告签订卖房协议，约定原告将租用放牛村废弃土地及所建盖房屋一并以出售形式转让给二被告，总售价600000元，二被告先交付100000元订金，余款在2016年底给付原告250000元，2017年7月30日给付完毕，如违约二被告承担100000元违约金。因二被告至今未给付剩余款项，故原告诉至法院。韩亚梅、王永生辩称，因涉案土地系村集体土地，双方签订卖房协议应为无效合同，原告诉请没有法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。韩亚梅、王永生（反诉原告）向本院提出反诉请求，1.请求确认反诉原告与反诉被告签订卖房协议无效；2.判令反诉被告返还购房款100000元及利息9717元（按照银行同期贷款利率百分之六计算，自2016年5月1日起至2017年12月14日止）；3.判令反诉被告赔偿反诉原告新建猪舍、料房、住宅、棚子损失，合计170000元；4.反诉被告给付反诉原告对原有房屋修缮及装修费用20000元；5.判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：反诉原告与反诉被告的代理人吴见程签订房屋买卖协议，将位于牡丹江市放牛村废弃地养殖场及地上房屋一并出售给反诉原告，反诉被告交付房屋及养殖场地，反诉原告交付购房款100000元。反诉原告购买房屋后，进行了修铺地面、上房盖等，之后反诉原告建盖猪舍、场房1000平方米，投入近500000元。因双方签订卖房协议无效，反诉被告应当返还反诉原告购房款，并赔偿反诉原告上述损失。吴某某（反诉被告）辩称，反诉原告使用反诉被告房屋及场地长达两年之久，反诉原告应给付反诉被告房屋使用费。反诉原告私自建盖的不合格猪舍等房屋，未经反诉被告同意，现所建房屋处于危房状态，没有实际价值，反诉原告要求赔偿损失的理由不成立。争议焦点：一、原告与二被告签订的卖房协议书是否合法有效；二、原告要求二被告返还原有房屋、给付占有使用费，并要求二被告从涉案场地迁出是否合理、合法；三、反诉原告要求反诉被告返还100000元购房款及利息，并要求赔偿损失是否合理、合法；四、原告的诉讼请求及反诉原告的反诉请求是否有事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告举示放牛村村委会出具证明2份，图纸复印件1份（与原件核对无异），委托书1份、现场勘察录像光盘1份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告举示证据：证据一、放牛村租用废弃地使用权合同复印件一份（与原件核对无异）、结算票据复印件1份（与原件核对无异），证明原告于2010年1月1日承包租用放牛村废弃地5000平方米，原告交纳租金25000元，租用期限30年。二被告对形式要件没有异议，此份证据可以证明原告对诉争房屋不具有处分权，原告是租用放牛村的土地，原告在卖给二被告房屋时并没有出示该份租用合同，原告在签订及履行合同过程中有欺诈行为，收据可以证明原告是租用废弃地。本院认为，该组证据能够证明2010年1月1日原告与放牛村村委会签订放牛村租用废弃地使用权合同，2010年2月8日原告交纳废弃地使用权费25000元的事实，本院予以确认。证据二、卖房协议书复印件1份（与原件核对无异），证明2015年原告委托其哥哥吴见程将养殖场整体以卖房形式转让给二被告，价款600000元，二被告交付订金100000元，尚欠500000元，经原告多次索要未果，双方于2016年9月14日签订卖房协议，约定当年年底给付250000元，余款两年内给付完毕，如二被告不能按期给付，则承担100000元违约金，但二被告至今未给付，违反约定。二被告对卖房协议书形式要件没有异议，该份协议系无效协议，其约定的违约金不成立。本院认为，该证据结合原告举示的委托书能够证明2016年9月14日原告委托其哥哥吴见程与二被告签订卖房协议的事实，本院予以确认。2.二被告举示证据：照片8张，证明结合原告举示的图纸可以证实二被告在涉案土地上建造1100平方米养殖厂房以及300平方米的库房。原告对形式要件没有异议，对证明问题有异议，拍摄的照片与房屋现状不符，房屋现状破旧没有窗户和玻璃，料房后侧墙已经塌陷毁掉，二被告用铁板夹泡沫作为临时墙体，该墙体并不牢固，不是稳固的墙体，属于危房。猪舍棚顶现已塌陷，具有重大安全隐患，而且后墙超出涉案土地使用面积，超出近五米多宽，也属于危房，该组证据显示的情况与房屋实际情况不符，不能作为证据使用。本院认为，原告对该组证据形式要件无异议，本院予以确认。该证据能体现涉案场地现场情况，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月1日原告与放牛村村委会签订放牛村租用废弃地使用权合同，约定：放牛村村委会将放牛村5000平方米废弃地使用权（土地性质为村集体所有）出租给原告使用，期限从2010年1月1日至2040年1月1日，使用费25000元。2010年2月8日原告向放牛村村委会交纳废弃地使用权费25000元。2016年9月14日原告委托其哥哥吴见程与二被告签订卖房协议，主要内容为：原告将一处房屋400平方米卖给被告韩亚梅、王永生做养殖，房子卖600000元，已给原告100000元，余下500000元二年之内给完，今年年底被告韩亚梅、王永生再给250000元，剩下分批再给250000元；院内被告韩亚梅、王永生打井、安装电与原告没关系，2017年7月30日以前结清余款；给不上钱给原告违约金100000元。该份协议由案外人吴见程，被告韩亚梅、王永生签名。庭审中原、被告均认可该份卖房协议实际缔约方为本案原告与二被告，双方于2015年10月份已达成口头卖房协议，2016年9月14日卖房协议是双方后补签的。原、被告称出售房屋时不仅包括原告所建盖房屋还包括使用面积5000平方米的土地；2015年11月份二被告开始在涉案土地上建盖猪舍，于2016年6、7月份建完；原告于2016年5月1日收到二被告给付100000元购房款。另查明，二被告在涉案土地上建盖猪舍700平方米（砖瓦结构、举架2.4米）、住宅及料房400平方米（砖瓦结构、举架2.4米），铁皮棚子200平方米，上述建筑物价值为170000元；二被告对原告原有400平方米房屋进行修缮及装修，装修费用20000元，原告原有400平方米房屋一年的占有使用费为11000元，原、被告对上述事实均予以认可。二被告建盖的上述建筑物未办理房照及规划审批手续，原告建盖400平方米房屋未办理房照，亦未办理建设、规划审批手续。原告称签订卖房协议时其向二被告出示了租地合同，二被告称其只听原告说与大队有份合同，但不清楚涉案土地的性质，也不清楚涉案房屋是否办理房照及建设、规划审批手续，双方对此均未举示证据证实。
原告吴某某与被告韩亚梅、王永生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月29日、10月19日、11月28日公开开庭进行了审理，原告吴某某的委托诉讼代理人姜文华，被告韩亚梅、王永生的委托诉讼代理人赵哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，关于原、被告签订卖房协议的效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条规定，在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。本案涉案土地属于放牛村村集体土地，原告所建盖400平方米房屋没有任何建设、规划审批手续，因原告与二被告签订卖房协议违反上述强制性规定，该卖房协议无效。对二被告反诉要求确认原、被告签订卖房协议无效的反诉请求，本院予以支持。因原告在明知涉案土地系农村集体土地、且涉案房屋没有建设、规划审批手续的情况下，与二被告签订买卖协议，原告存在过错。二被告明知涉案房屋位于放牛村仍购买涉案房屋，且未对涉案房屋及土地性质进行审查，二被告亦存在过错，综合本案案情，原告与二被告各承担50%的过错责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于原、被告签订的卖房协议无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故对原告要求二被告返还原告400平方米房屋，并要求二被告从放牛村岭东5000平方米土地（北至农田路、南至大沟边、西至杨树林、东至信本利保温管厂）迁出的诉讼请求，本院予以支持。二被告反诉要求原告返还100000元购房款及利息9717元的反诉请求，符合法律规定，原告应返还二被告100000元购房款及利息7715元（利息按银行同期贷款利率计算，自2016年5月1日起至2017年12月14日止），本院予以支持，超出部分本院不予支持。因卖房协议无效，二被告占有使用涉案房屋达两年之久，原告要求二被告给付占有使用原告400平方米房屋使用费22000元（自2015年11月至2017年11月止，按每年11000元计算），符合法律规定，本院予以支持。另，因二被告已在涉案土地上建盖猪舍、料房等建筑物，二被告返还涉案土地后，原告应对二被告进行补偿，上述建筑物价值为170000元，原、被告对此予以认可，结合原、被告的过错责任，原告应给付二被告上述建筑物损失费85000元（170000元×50%），本院予以保护，二被告反诉请求超出部分，本院不予支持。因二被告对原告原有房屋进行修缮装修，装修费20000元，原、被告对此予以认可。二被告返还房屋后，原告亦应予以补偿，结合原、被告的过错责任，原告应给付二被告装修费10000元（20000元×50%），本院予以保护，二被告反诉请求超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

一、2016年9月14日原告吴某某与被告韩亚梅、王永生签订的卖房协议无效；二、被告韩亚梅、王永生于本判决生效后十日内从位于牡丹江市爱民区三道关镇放牛村岭东5000平方米土地（北至农田路、南至大沟边、西至杨树林、东至信本利保温管厂）迁出，并将原告吴某某原有400平方米房屋返还原告吴某某；三、被告韩亚梅、王永生于本判决生效后十日给付原告吴某某占有使用费22000元；四、反诉被告吴某某于本判决生效后十日内返还反诉原告韩亚梅、王永生购房款100000元及利息7715元，并给付反诉原告韩亚梅、王永生猪舍、料房等损失费85000元、装修费10000元，以上合计202715元；五、驳回反诉原告韩亚梅、王永生的其他反诉请求。如果被告韩亚梅、王永生、反诉被告吴某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被告韩亚梅、王永生、反诉被告吴某某未按本判决指定的期间履行义务，原告吴某某、反诉原告韩亚梅、王永生可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年，自本判决书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费8800元，由被告韩亚梅、王永生负担；反诉费2898元，由反诉原告韩亚梅、王永生负担727元，反诉被告吴某某负担2171元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。