吴某、孔某某与荆州市景湖房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：荆州市景湖房地产开发有限公司。
法定代表人：朱伯东，该公司董事长。
委托代理人：龙秀英、张建平，湖北思捷律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：孔某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
二被上诉人共同委托代理人：胡明，湖北楚都律师事务所律师。

上诉人荆州市景湖房地产开发有限公司（以下简称景湖公司）因与被上诉人吴某、孔某某商品房买卖合同纠纷一案，不服荆州市沙市区人民法院（2012）鄂沙市民初字第00234号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人景湖公司的委托代理人龙秀英、张建平，被上诉人孔某某及二被上诉人的委托代理人胡明到庭参加诉讼，被上诉人吴某未到庭。本案现已审理终结。
一审认定：原告吴某、孔某某系夫妻关系，两人于2011年元月拟购买被告景湖公司开发的商铺。经双方协商后，景湖公司向原告出具了“景湖尚城收费明细表（商铺）”一份，客户姓名为吴某，房号B-111，并计算了购房价款、配套费用等总计1610886元，置业顾问亦由肖晓燕签名确认。2011年元月1日，吴某向景湖公司缴纳了定金人民币50000元，景湖公司向吴某出具收据一份。同年元月7日吴某向景湖公司缴纳了房款人民币1486682元、配套费人民币7355元、契税等人民币65923元、办证费人民币926元，景湖公司向吴某出具收据四份。2011年2月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》一份，约定原告购买景湖公司开发的坐落于荆州市沙市区江津路与红门路交汇处景湖＊尚城B幢111号框剪结构，层高为5.8米，建筑面积61.04平方米，其中套内建筑面积58.74平方米（长17.8米x宽3.3米），分摊面积2.3平方米商铺一间。该房屋单价为25175元，总房款为人民币1536682元，采取一次性付款方式，房屋交付日期为2012年4月1日前等条款。合同补充协议约定出卖人不得擅自变更建设工程规划许可证规定条件，确需变更需登报公示；如设计变更影响到该商品房质量或使用功能的应书面通知买受人，未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房、以及违约方应承担本房屋总房款的5%违约金等条款。其后，吴某、孔某某到施工现场实地查看，发现该房屋建筑状况与合同约定严重不符，遂于2011年3月9日委托律师函告景湖公司，要求解除合同，并退还购房款、赔偿损失。后因双方未能协商一致，原告提起诉讼，请求：一、判令依法解除原、被告2011年2月16日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、判令被告立即返还原告购房款等合计人民币1610886元及利息并支付违约金76834.10元；三、由被告支付本案诉讼费用。另，一审法院在审理过程中，将原告提供的合同附件一的房屋分层分户平面图与被告所提供的该房屋实际施工的一层平面图进行比较发现，原告提供的合同附件一分层分户平面图中载明房屋宽度为3.3米，长度为17.8米，套内面积为58.74平方米，而景湖公司实际施工的一层平面图载明的房屋宽度为3米，套内面积为54.56平方米，面积相差4.18平方米，误差比为7.1%。一审法院组织原、被告双方对涉案房屋进行了实地勘测，并经原、被告双方确认，该房屋内有立柱8根，立柱间宽度为2.3米，地面到梁高度为3.9米，梁高1.8米，且该梁不能拆除，房屋后三分之一处靠上方有下沉建筑，直接影响该房屋的正常使用。景湖公司的实际施工图纸未告知原告。
一审认为：本案为商品房买卖合同纠纷，争议焦点在于原告吴某、孔某某主张解除合同的理由是否成立。原告吴某、孔某某主张解除合同的理由主要是涉案房屋面积缩水、层高和使用功能不符合合同约定，且被告景湖公司也未依合同约定改变房屋现状。本案所涉房屋系商铺，其使用空间均应被充分利用，现被告景湖公司拟交付的房屋因使用面积小于合同约定，可使用空间使用功能亦因立柱、横梁以及下沉建筑物受到影响，导致原告吴某、孔某某不能实现其购买商铺的使用目的。原告吴某、孔某某以此向被告景湖公司提出解除合同的要求，但被告景湖公司未在合理时间内给予答复，改变其房屋结构未及时告知原告，故原告请求解除合同等相关诉讼请求应予支持。被告景湖公司辩称的原告吴某、孔某某要求解除合同的请求无法律依据且自称不存在违约的行为的理由，不能成立。据此判决：一、解除原告吴某与被告景湖公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、被告荆州市景湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内，返还原告吴某、孔某某为购买房屋支付的购房款及其他费用人民币1610886元，并从2011年元月7日起按照人民银行同期年贷款利率给付利息至本院确认的返还本金之日止；三、被告荆州市景湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内，向原告吴某、孔某某支付违约金人民币76834.10元。案件受理费19989元，由被告荆州市景湖房地产开发有限公司承担。
二审除查明一审根据景湖公司实际施工的一层平面图计算套内面积54.56㎡，从而认定面积误差比为7.1﹪不当之外，其余查明的事实与一审认定的事实一致。另查明：荆州市房地产地籍测绘队2012年出具的测量号为201202156001的房屋单元面积对照表记载，涉案门面建筑面积61.04㎡、套内面积58.74㎡。二审庭审后，本院于2014年2月21日组织双方当事人到涉案门面进行实地勘验，除一审已经确认的现状描述之外，双方当事人确认涉案门面所争议的下沉建筑已经于2014年春节前后拆除，但在已被拆除的下沉建筑的右侧，残留有一面下沉夹墙，厚约0.30米，距地面约2.17米。在距后门约0.65米、高2.5米的空间贯穿一根钢制管道。

本院认为：本案二审争议的焦点问题是，一、涉案商铺现状是否影响正常使用及价值，导致合同目的不能实现；二、景湖公司对合同解除提出异议能否得到支持。
一、关于涉案商铺现状是否影响正常使用及价值，导致合同目的不能实现的问题。从一审、二审现场勘验的情况看：1、该商铺大门两侧有立柱，立柱之间间距2.3米，与合同附件一房屋平面图标记的商铺宽度3.3米相差1米。2、该商铺进门约三分之一、三分之二的墙顶，有高约1.8米的不可拆除的横梁，该横梁导致合同约定的门面层高5.8米的空间不能充分利用。3、该门面两侧墙体有立柱8根，立柱均凸起在墙面外，立柱间距约2.3米；门面内有下水管道6根；距后门约0.65米、高2.5米的空间贯穿一根钢制管道；二审勘验时门面后三分之一处的下沉建筑虽然已经拆除，但在已拆除建筑的右侧，有一面厚约0.30米的下沉夹墙，距地面约2.17米。上述现状导致门面形状不规则，明显影响房屋面积的合理利用，将大大减少套内面积的使用率。本院认为，双方当事人签订的合同明确约定标的物是商铺，买受人吴某作为个人斥巨资161万余元向景湖公司购买商铺，其合同目的当然是充分利用所购买商铺的使用价值。而景湖公司欲交付的商铺，因存在多处严重瑕疵，导致门面的使用价值大大降低，严重影响了合同目的的实现。对被上诉人提出的涉案门面存在的诸多问题，景湖公司均不能举证证明符合合同约定。景湖公司将商铺的使用狭隘的理解为“能够使用”，认为合同未约定门面具体应当如何使用、测绘部门测绘的数据与合同约定一致，即不存在违约的抗辩理由，有违公平原则，本院不予采纳。涉案合同纠纷符合合同法第九十四条第（二）款、第（四）款的约定，可以依法解除。
另，关于商铺是否达到合同约定的套内建筑面积58.74㎡的问题。根据荆州市房地产地籍测绘队2012年出具的房屋单元面积对照表的记载，涉案门面套内面积58.74㎡，与合同约定相符。一审根据景湖公司实际施工的一层平面图计算套内面积54.56㎡，从而认定面积误差比为7.1﹪，其依据不充分。但吴某委托律师事务所向景湖公司发出的解除合同的律师函，并未依据面积误差比超过约定主张解除合同，故套内面积的数据认定并不足以影响本案对合同解除的处理。
二、关于景湖公司对合同解除提出异议能否支持的问题。景湖公司对被上诉人在一审中提交的证据四（即国内特快专递邮件详情单签收及查询结果）的真实性无异议，二审中也未否认收到该函，故被上诉人已经依据合同法第九十六条的规定履行了解除合同的通知义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。景湖公司在收到吴某送达的解除合同通知后，未在法律规定的期间行使异议权利，故在诉讼中抗辩合同不当解除，本院不予支持。
综上，一审认定基本事实清楚，适用法律正确，被上诉人请求解除合同的相关诉讼请求应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19989元，由上诉人景湖公司负担。
本判决为终审判决。

审判长　　李慧敏 审判员　　郭　莉 审判员　　韩秀士

书记员：郑燕