吴某某与李某某、苗建华房屋租赁合同纠纷一案民事判决书

上诉人（原审被告）吴某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体，住所地林口县。
委托代理人吴宝生，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，林口县审计局退休干部，住所地黑龙江省林口县。
被上诉人（原审原告）李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，工商银行职员，住所地林口县。
委托代理人司荣涛，黑龙江国盛律师事务所律师。
原审第三人苗建华，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住所地牡丹江市。

上诉人吴某某与被上诉人李某某、原审第三人苗建华房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省林口县人民法院（2015）林民初字第383号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年1月20日公开开庭审理了本案。上诉人吴某某及其委托代理人吴宝生，被上诉人李某某委托代理人司荣涛，原审第三人苗建华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
被上诉人李某某原审诉称，苗建华是林口县宾馆院内房屋（产权证号为林房权证林口县字地201300518-2号）原产权所有人，2013年2月18日，苗建华将该房屋转让给了原告，并于2013年2月21日协助原告办理了房屋过户手续，原告是现在该房屋的所有权人。2002年8月18日，苗建华与被告吴某某于2002年8月18日签订了一份《协议书》，该协议书约定苗建华（甲方）将位于林口县宾馆院内的房屋租赁给被告（乙方）使用，租赁期限自2002年9月1日至2004年8月30日，年租金20000元，上交房租，同时约定被告应按期足额向甲方交纳租赁费，如乙方不按期交纳，按自动放弃租赁，甲方收回，乙方在租赁期间不得转让第三方。上述《协议书》签订后，双方又于2002年9月26日就上述房屋租赁事宜签订了《补充协议》，该补充协议约定由被告出资购买锅炉并负责安装，苗建华延长租赁期限两年，根据双方确定锅炉的最终价格折抵房屋租赁金。2008年9月14日，被告又与代凤霞签订了《代管洗浴中心协议》，约定代管期限为10年，代管费220000元。被告自2002年8月18日至2014年8月21日期间一直占有利用租赁房屋，除了支付购置、安装锅炉等费用，再没有交付过任何租金，被告购置、安装锅炉费用无论是依据当时的出厂价还是现在的市场价，都在40000元以内，按照双方当时协议约定，该笔费用只能折抵两年房屋租金，自2006年8月以后，被告就一直在拖欠房屋租金。综上，原告拖欠房屋租金的行为已经构成了根本违约，原告解除双方签订的《协议书》以及《补充协议》的行为符合相关法律规定以及合同的约定，另外原告是本案涉诉房屋的所有权人，其有权要求被告支付拖欠的房租，原告为了维护自己的合法权益，依法向法院起诉，提出如下请求：一、要求依法解除第三人苗建华与被告之间于2002年8月18日签订的《协议书》以及双方于2002年9月26日签订的《补充协议》；二、要求被告给付原告房屋租金160000元（从2006年8月至2014年8月）；三、本案的诉讼费用由被告承担。
上诉人吴某某原审答辩称，原告的诉讼请求与事实不符并且无法律依据。一是从被告与苗建华签订的协议书的第四条的第六款可知，在解除与终止合同时，必须签订相关协议，对未尽事宜，按合同法的有关规定，由双方协商作出补充。二是原告在买房时就知此租赁房屋的租期为16年。原签订的协议已经生效13年，原告竟不受此协议的约束（合同法第229条），在买房2年另3个月后（两次强拆设备），提出解除原租赁协议，不符合法律规定，合同的约定。三是，原告在诉状中以拖欠房屋租金的行为已构成了根本违约为由，进行维权、起诉，可见其不知租金的相关事实和法律依据。四是关于诉状中提到的不得转让第三方，即2008年9月14日签订的代管洗浴中心协议，从原协议第四条第一款可知，如果此事不经原房主同意，原协议则早在2009年就已解除。因锅炉改由被告投资安装，此锅炉价按合同法地61条、62条可以确认，则租期自明之。原房主苗建华还欠被告款项，应付利息，原告应赔偿停止损失。综上，请求法院依法确认原定租期，追还拖欠款项，应付利息和停止损失维护被告的合法权益。
原审第三人苗建华原审述称，对于原告诉求没有意见。房屋租给被告后签订的协议是租期二年，租金为每年20000元。抵押金3000元没有交。协议签完后房租一直是欠着的，苗建华一直想收回，但是被告把房屋租给别人了，没法要回。从签协议到现在为止被告共给了5000元租金，其它的一直都欠着。锅炉这块，当时商量由被告安装，但是被告必须得提供相应的生产厂家、型号、价格，但是被告没有提供，只是安装完后交给我一个花费明细，价格超出了报价，因为这个问题造成房费长期拖欠。希望通过法庭能核实一下锅炉到底能值多少钱，能抵多少房费。
原审法院认定，被告吴某某与第三人苗建华于2002年8月18日签订了协议书，约定将原归第三人所有的位于林口县五办的1764.35平方米的房屋中的一楼和三楼出租给被告，其中一楼的经营项目为游泳馆（游泳、沐浴、机房），三楼的经营项目为娱乐城（台球、乒乓球、健身器械等），租赁期限为两年，自2002年9月1日至2004年8月30日止，年租金20000元，第一年协议签字时一次性给付给第三人，第二年于2003年8月末一次性给付第三人，同时约定协议签订后一个月内交给第三人抵押金3000元，2002年8月31日前，第三人保证锅炉安装设备完毕，保证被告使用，如不按期完成，租赁期顺延。被告与第三人又于2002年9月26日签订了补充协议，其内容为“游泳馆供热供水锅炉，因林口环保局文件要求安装环保锅炉，经双方协商锅炉由被告安装，第三人同意延长承包期两年，并根据锅炉价格双方确定最终承包年限。锅炉投资被告需向第三人提供生产厂家、锅炉型号、价格，经双方确认后作为双方承包年限的依据。被告承包期间，由第三人出售，按被告使用（锅炉）年限甲方扣除使用期间费用，按锅炉投资额百分比退给余款。”另查明，被告吴某某支付苗建华陈欠林口县电业局的电费40000元抵2002年9月1日-2004年8月30日的租金。吴某某于2002年8月18日另支付苗建华5000元租金。吴某某购买锅炉花费41000元，安装锅炉的花费因为不能提供具体的结算明细，所以其安装费用无法确认。吴某某与案外人代凤霞于2008年9月14日签订了代管洗浴中心协议，代管时间为2008年9月12日到2018年9月12日，双方按约定履行了该协议并于2015年2月12日解除了该代管协议。再查明，第三人苗建华与其妻子王化茹于2013年2月18日与原告李某某、案外人付彦成签订了房屋买卖协议，将本案诉争房屋出卖给原告李某某与案外人付彦成，其中李某某与付彦成系按份共有，各占50%份额。付彦成与其妻子侯艳香于2014年11月27日将其所有的50%份额转让给原告李某某，并办理了房屋过户手续，原告李某某取得了本案诉争房屋的房权证，同时原告已经占有该房屋一年多时间之久。
原审法院认为，被告吴某某与第三人苗建华签订的协议书及补充协议均系双方的真实意思表示，并且系在其自愿的前提下签订的，所以其均合法有效，根据补充协议的约定，承包年限（租赁期限）根据锅炉的价格确定，但是根据其交易习惯其应包括锅炉的价格和安装锅炉的费用，该锅炉的购买及安装均系被告所为，第三人对此行为没有异议，但是被告无法提供其安装锅炉费用的具体明细或者结算依据（如果被告有充分证据证明其安装锅炉的费用已超出现有租赁年限可另案诉讼），本院无法为其计算具体的承包年限，2013年2月18日第三人将本案诉争房屋出卖给原告及案外人付彦成，为了维护交易的稳定以及这些年第三人也未对此提出异议，并且被告租赁期间除了交付45000元的租金外也未再交纳租金，所以本院认为原告李某某是本案诉争房屋的所有权人，并且第三人与被告签订的协议书及补充协议已经无法在继续履行，所以原告要求解除第三人苗建华与被告吴某某于2002年8月18日签订的《协议书》以及双方于2002年9月26日签订的《补充协议》的诉求，本院予以支持。关于原告要求被告给付原告房屋租金160000元的诉求，其不能提供任何证据，并且在2006年至2013年2月18日之前的房屋所有权人系苗建华，同时根据合同的相对性原则，原告向被告要求房屋的租金系没有法律依据的，因此本院对原告的该项诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十四条第一款第（五）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、第三人苗建华与被告吴某某于2002年8月18日签订的《协议书》和2002年9月26日签订的《补充协议》予以解除；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费3500元，减半收取1750元，由原告李某某负担。
根据当事人的举证、质证及陈述，结合一审诉请主张，二审查明的事实与原审查明事实相一致。

本院认为，被上诉人吴某某与原审第三人苗建华于2002年8月18日签订《房屋租赁协议书》、2002年9月26日签订《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反国家相关法律规定，认定两份《协议》合法有效。被上诉人李某某于2014年11月27日取得诉争房屋所有权，并于2015年2月28日办理《房屋产权所有证》，同时，被上诉人李某某已经占有装修使用诉争房屋至今。现上诉人吴某某对与原审第三人苗建华之间的租赁期限结止时间存在分歧，鉴于双方签订的《协议书》及《补充协议》已经无法在继续履行，双方合同目的不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条一款（四）项规定，解除双方之间的《协议书》及《补充协议》；对于上诉人吴某某要求原审第三人苗建华在租赁期间应偿还款，及要求被上诉人李某某赔偿经营损失的上诉请求，因原审没有提出反诉，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条一款规定，可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3500元由上诉人吴某某负担。
本判决为终审判决。

审判长　于　尧 审判员　李先平 审判员　张继凯

书记员：赵萱