吴某某与瞿某、陈璀房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：吴某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住浙江省。
　　委托诉讼代理人：潘文丽，上海理帅律师事务所律师。
　　被告：瞿某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市长宁区。
　　委托诉讼代理人：迟君辉，上海瑞富律师事务所律师。
　　被告：陈璀(反诉原告)，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市。
　　委托诉讼代理人：顾君，上海景昊律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)吴某某与被告瞿某、陈璀(反诉原告)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，分别于2018年6月19日和7月19日两次公开开庭进行了审理。原告吴某某及其委托诉讼代理人潘文丽和被告瞿某的委托诉讼代理人迟君辉、被告陈璀的委托诉讼代理人顾君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告吴某某向本院提起诉讼请求：1.判令被告瞿某立即支付原告拆迁装修补偿款392,052元(人民币，下同)；2.判令被告瞿某立即支付原告搬迁费11,700元；3.判令被告瞿某立即支付原告营业执照补偿款5,000元；4.判令被告瞿某立即支付原告停产停业损失补偿款530,674元(194.6平方米*2727元每平方米)；5.判令被告陈璀立即返还原告租房押金11,670元。事实和理由：位于奉贤区南桥镇城乡路XXX号的店面房系被告瞿某名下房产。2015年12月5日,被告陈璀手持该房产的房产证、被告瞿某的身份证复印件及被告瞿某签订的《房屋租赁协议》,作为转租人与原告签订了《房屋租赁协议》,将该房屋3间门面房(上下2层)出租给原告使用。合同期限2年,至2017年12月14日止。每月租金11,670元，付三押一,支付至被告陈璀银行卡内。
　　合同签订后,原告依约履行,支付租金和押金给被告陈璀。为经营饭店需要原告对房屋进行了装修,花费巨大。之后依法办理了工商登记手续,登记为“上海津伦餐饮管理有限公司”。
　　租赁期间,2017年4月开始即说要拆迁。2017年9月,拆迁办出具了就评估报告,对房屋的装修评估价值392,052元。原告不得已只能停止营业。
　　之后,原告就拆迁评估的装修款一事多次向两被告催讨,均无结果。原告无奈,只得起诉法院,请求依法维护原告的合法利益。
　　被告瞿某辩称，不同意原告的诉讼请求。原告和被告陈璀的租赁合同至2017年12月14日终止，被告瞿某与南桥镇政府属于协议动迁，时间为2018年1月2日。租赁合同终止后原告无权就装潢等向被告瞿某主张，且瞿某自身也有原始装修。停产停业损失属于房东瞿某的。
　　被告陈璀辩称，停产停业损失也有被告陈璀部分权益；原告合同到期后未交还房屋，应承担占用使用费。
　　被告陈璀向本院提起反诉请求：1.判令原告吴某某向被告陈璀支付占用使用费(自2017年12月15日起至实际返还房屋之日止，按每月11,670元计算)；2.反诉案件受理费由原告承担。事实和理由：反诉人和被反诉人于2015年12月5日签订房屋租赁协议一份，反诉人将奉贤区南桥镇城乡路XXX号房屋出租给被反诉人使用，租金每月11,670元，付三押一，每季度15日前付清，租赁期自2015年12月15日起至2017年12月14日止。合同到期后，被反诉人未返还上述房屋，也未付相应占用费。
　　原告吴某某辩称，在租赁期间，由于动迁原因，不能正常使用房屋，对原告造成很大的损失。原、被告三方就赔偿事宜多次协商未果。房屋从评估报告出来后，一直处于空置状态不能使用，对于占有使用费不予认可。
　　本院经审理认定事实如下：位于上海市奉贤区南桥镇解放东路XXX号西裙楼323.84平方米房屋的权利人为被告瞿某，2013年10月31日，被告瞿某和案外人上海美纳庄印实业有限公司(以下简称美纳公司)签订《房屋租赁协议》，出租给案外人美纳公司。
　　2015年12月5日，原告吴某某与被告陈璀签订了《房屋租赁协议》一份，合同约定甲方(陈璀)出租给乙方(吴某某)位于上海市奉贤区南桥镇城乡路XXX号房屋，租赁期限自2015年12月15日起至2017年12月14日止。每月租金为11,670元，付三押一，押金为11,670元。如遇动迁或不可抗力，本协议自动终止。赔偿问题乙方可以与动迁组协商。
　　上述协议签订后，原告吴某某和被告陈璀均按约履行了各自义务。原告吴某某对租赁房屋装修后开始“上海津伦餐饮管理有限公司”，从事饭店经营。
　　2017年初，上述地区列入动迁征收范围。动迁单位委托评估公司对拆迁范围内房屋等进行评估。本案系争房屋包括装修部分于2017年2月14日进行了现场评估。
　　2018年1月2日，被告瞿某与征收人奉贤区南桥镇征收管理办公室签订了《上海市奉贤区非居住房屋征收补偿协议》，协议对建筑物补偿11,383,887元，构筑物补偿42,579元，设备补偿(包括可搬迁及不可搬迁)22,600元，停产停业损失补偿1，138,389元，装修(海鲜酒店)392,052元，装修(羊蝎子)314,186元，营业执照10,000元，奖励费133,037元，合计13,436,730元。
　　另，由于双方对于补偿利益分配一直未能达成一致意见，原告吴某某未将房屋退还被告陈璀。被告瞿某在签订补偿协议后，多次要求原告返还房屋，并于2018年1月20日左右将上述租赁房屋的门锁上。
　　本案争议的焦点在于原告吴某某是否应当享有动迁征收补偿利益。本案中，原告吴某某于2015年12月5日与陈璀签订租赁合同，租赁期限至2017年12月15日止。在租赁期间，原告租赁房屋地块遇动迁征收，2017年2月14日起该地块已进入征收评估，动迁单位已该评估日为基准日作为补偿的计算依据，被告瞿某虽至2018年1月2日才与征收单位签订有关征收补偿的协议，并不影响补偿款的计算，原告在租赁期间遇动迁征收，应享有相应的补偿利益。其次，原告吴某某和被告瞿某之间虽无合同关系，但鉴于动迁征收单位在动迁征收过程中，仅与房东即被告瞿某协商动迁征收的补偿，原告应享有的补偿利益也一并给予被告瞿某，故本院认为，在租赁过程中遇动迁征收，应先解决拆迁征收的补偿利益分配。根据被告瞿某和动迁征收单位的补偿协议和相关的评估报告，涉及原告补偿利益为：1.设备补偿11,700元，该部分为原告投入的空调、电话宽带及桌椅、物资等搬迁费；2.装修392,052元。该部分被告瞿某称由其部分装修，但从评估报告看，装修评估时成新率为98%，根据评估公司的估算装修时间在一年内，而原告出租给案外人美纳公司在2013年，原告称由其装修部分的说法缺乏客观依据，该部分装修应属原告投资装修；3.营业执照5,000元，是指原告为经营需要办理的营业执照的补偿。4.停产停业损失的补偿。停产停业损失通常为补偿房屋实际经营、使用人在停产停业期间所遭受的经营损失而设,原告在租赁期间遇动迁征收，其经营确可以遭到一定的影响，但被告瞿某出租房屋的行为也是一种经营，本院停产停业补偿的计算标准、原告实际使用房屋的期限及可能遭到的损失，酌情给予原告20,000元停产停业补偿。据此原告应得的征收补偿款为：装修补偿款392,052元、搬迁费11,700元、营业执照补偿款5,000元；、停产停业补偿款20,000元。
　　租赁合同到期后，被告陈璀收取的房屋押金应予返还。对于被告陈璀主张的占用使用费。由于在原告吴某某和被告陈璀之间的租赁合同到期后，由于对于补偿款协商未果，原告确未及时将租赁房屋交还陈璀，应承担相应的占用使用费。但鉴于被告瞿某于2018年1月20日将租赁房屋门锁起，占用使用费也应当计算至2018年1月20日，即占用使用费为14,010元。
　　据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决如下：
　　一、被告瞿某于本判决生效之日起十日内给付原告吴某某装修补偿款392,052元；
　　二、被告瞿某于本判决生效之日起十日内给付原告吴某某搬迁费11,700元；
　　三、被告瞿某于本判决生效之日起十日内给付原告吴某某营业执照补偿款5,000元；
　　四、被告瞿某于本判决生效之日起十日内给付原告吴某某停产停业补偿款20,000元；
　　五、被告(反诉原告)陈璀于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)吴某某押金11,670元；
　　六、原告(反诉被告)吴某某于本判决生效之日起十日内支付被告陈璀(反诉原告)占用使用费14,010元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费人民币7,606元，减半收取计3,803元，保全费5,000元，由原告吴某某承担3,000元，被告瞿某承担5,803元；反诉案件受理费525元，由原告吴某某和被告陈璀各半负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：屠朝辉

书记员：许  江