吴某某与河北燕某市场建设有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

吴某某
张慧（河北世纪三和律师事务所）
河北燕某市场建设有限责任公司

原告吴某某，女，汉族，住定州市。
委托代理人张慧，河北世纪三和律师事务所律师。
被告河北燕某市场建设有限责任公司。公司登记住所地为石家庄市桥西区长丰路4号。
公司法定代表人焦杰一，公司经理。
原告吴某某诉被告河北燕某市场建设有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张慧到庭参加诉讼，被告河北燕某市场建设有限责任公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，被告河北燕某市场建设有限责任公司在未取得商品房预售许可证的情况下，2007年10月14日与原告吴某某签订房屋（商铺）转让合同，将位于定州市南门街西侧安佳国际家居购物广场二号展馆二层A区278号、318号房屋（商铺）转让给原告，且在起诉前仍未取得商品房预售许可证明。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，原、被告间签订的合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条  “合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案被告应承担全部过错责任，故被告应返还原告所交的购房款79200元。原告因买卖合同所取得的房产也应返还，但由于双方又签订返租协议，该房产由被告实际占有，故原告不再返还。2007年10月14日原、被告双方签订的返租协议，因双方买卖协议无效，也应无效。被告给付原告租金至2011年12月31日，以后不再给付租金，原告要求被告支付2012年1月1日至2012年8月31日拖欠的租金5280元，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条  “房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告此请求应以房屋占用费予以保护。商铺转让合同无效后，原告主张被告赔偿其利息损失，因在原、被告双方签订商铺买卖合同的同时，双方又订立返租协议，原告有租赁费或房屋占用费，对原告主张的2012年8月31日前的购房款利息，本院不予支持，此后购房款的利息损失，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  、《中华人民共和国合同法》第五十八条  、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下:
一、2007年10月14日原告吴某某与被告河北燕某市场建设有限责任公司签订的安佳国际家居购物广场房屋（商铺）转让合同无效；
二、原、被告2007年10月14日签订的返租协议无效；
三、被告河北燕某市场建设有限责任公司返还原告吴某某购房款79200元并支付利息（自2012年9月1日起至判决书限定的履行日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；
四、被告河北燕某市场建设有限责任公司给付原告吴某某房屋占有使用费5280元；
五、以上三、四项限判决生效后五日内履行。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1912元，由被告河北燕某市场建设有限责任公司负担。
如不服本判决，可从判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。

本院认为，被告河北燕某市场建设有限责任公司在未取得商品房预售许可证的情况下，2007年10月14日与原告吴某某签订房屋（商铺）转让合同，将位于定州市南门街西侧安佳国际家居购物广场二号展馆二层A区278号、318号房屋（商铺）转让给原告，且在起诉前仍未取得商品房预售许可证明。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，原、被告间签订的合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条  “合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案被告应承担全部过错责任，故被告应返还原告所交的购房款79200元。原告因买卖合同所取得的房产也应返还，但由于双方又签订返租协议，该房产由被告实际占有，故原告不再返还。2007年10月14日原、被告双方签订的返租协议，因双方买卖协议无效，也应无效。被告给付原告租金至2011年12月31日，以后不再给付租金，原告要求被告支付2012年1月1日至2012年8月31日拖欠的租金5280元，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条  “房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告此请求应以房屋占用费予以保护。商铺转让合同无效后，原告主张被告赔偿其利息损失，因在原、被告双方签订商铺买卖合同的同时，双方又订立返租协议，原告有租赁费或房屋占用费，对原告主张的2012年8月31日前的购房款利息，本院不予支持，此后购房款的利息损失，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  、《中华人民共和国合同法》第五十八条  、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下:

一、2007年10月14日原告吴某某与被告河北燕某市场建设有限责任公司签订的安佳国际家居购物广场房屋（商铺）转让合同无效；
二、原、被告2007年10月14日签订的返租协议无效；
三、被告河北燕某市场建设有限责任公司返还原告吴某某购房款79200元并支付利息（自2012年9月1日起至判决书限定的履行日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；
四、被告河北燕某市场建设有限责任公司给付原告吴某某房屋占有使用费5280元；
五、以上三、四项限判决生效后五日内履行。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1912元，由被告河北燕某市场建设有限责任公司负担。

审判长：马胜旗
审判员：兰伟华
审判员：许芳

书记员：刘赋华