吴某某与海口东城综合开发公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：吴某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住海南省海口市。公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：孙敬芳，海南法立信（琼海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴宝良，海南法立信（琼海）律师事务所实习律师。
被告：海口东城综合开发公司，住所地海口市琼山大道食品工业园海口泉涌水产冷冻加工厂。统一社会信用代码：×××。
法定代表人：杨一哲，总经理。
委托诉讼代理人：高卫华、陈慧，海南昌宇律师事务所律师。

原告吴某某诉被告海口东城综合开发公司（以下简称东城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用简易程序，由审判员卞长杰独任审判。本案于2018年8月15日公开开庭进行了审理，原告吴某某及其委托诉讼代理人孙敬芳、吴宝良、被告东城公司的委托诉讼代理人高卫华、陈慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴某某向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付2015年10月15日至2018年6月18日之间的违约金26370元；2.判决被告为原告办理《不动产权证书》；3.判决被告支付本案诉讼费用。庭审当日，原告明确其诉求违约金的计算方式为：以购房款586172元为基数，按每天万分之0.5的标准，从2015年10月15日起至2018年6月18日止，共计900天。事实和理由：2013年9月8日，原、被告签订《海口市商品房买卖合同》。被告在2013年10月25日向原告交付了房屋；按照合同约定被告应在2015年10月15日之前为原告办理《房屋权属证书》；2016年10月10日之前为原告办理《土地使用权证》。但直至2018年6月18日被告仍未给原告《房屋权属证书》和《土地使用权证》。合同约定被告自逾期之日起每日按已经付房价款的万分之0.5向原告支付违约金。房屋总价款为586172元，原告于2013年10月18日之前己支付全部房款，因此总房价款的日万分之0.5是29.3元，暂定被告违约天数900日，因此被告应向原告支付2015年10月15日至2018年6月18日之间的违约金26370元。合同约定被告应为原告办理《房屋权属证书》和《土地使用权证》，但现在政策变化，两证合一为《不动产权证书》，因此被告应为原告办理涉案房产的《不动产权证书》。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。
被告东城公司辩称，原告的确是付清了涉案房产的购房款586172元，被告已于2013年10月25日将涉案房产交付原告。根据双方所签订的《海口市商品房买卖合同》约定，如因出卖人的责任，导致逾期办证，出卖人才支付违约金，本案中出卖人已经在办理产权证，造成延误的原因是政府政策的原因，上述原因不能归责于被告。政府及政策原因具体来说有三个方面：一是政府不当的征收增容费；二是政府改变办证的程序，增加了办理房产分证的责任，即要求先将产权证办理至开发商名下后，再办理过户至购房人的名下（之前是将房产总证办理至开发商名下，直接分割办理至购房人名下），延误大概150天；三是2016年以后办证政策调整，将之前分别办理的《房屋产权证》和《土地使用权证》两证合一为不动产权证书，增加了权属调查，因此约定的办证时间应当以办理土地使用权证的时间为准。另外，涉案房产逾期办证是原告一直未缴纳应由买房人承担的税款，原告虽有委托被告代缴，但原告并未将税款转至被告账户，致被告无法代缴，故逾期办证是原告自己的原因所致。
原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。综合当事人提交的证据和庭审陈述，经审查，本院认定事实如下：
2013年9月8日，原告（买受人）吴某某与被告（出卖人）东城公司签订《海口市商品房买卖合同》，约定：被告将其开发建设的位于海口市××镇的2165房售予原告，房屋建筑面积76.98平方米，套内建筑面积64.23平方米，总价款586172元，付款方式为签订合同当日付款176172元作首付款，余款410000元申请银行按揭贷款支付；被告应于2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经质检部门验收合格的商品房交付原告；被告应当自房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后，被告应当在360日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证；被告应当提前10日如实书面告知原告办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由原告提供的证件资料，原告应及时提供；如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.5向原告支付违约金，逾期360日以上的，原告有权单方解除合同；根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，双方同意由原告（买受人）委托被告（出卖人）代缴相关税款。合同中还约定了其他事项。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款586172元，被告亦向原告开具了销售不动产统一发票。被告于2013年10月25日将涉案房产交付原告；原告于同日交付了涉案房产的价格调节基金879元、物业维修基金4618.8元。2016年1月29日，被告办理了其开发建设的南海佳园房产项目的整体产权登记，证中载明：房屋所有权人海口东城综合开发公司，规划用途商住，房屋总层数17层，建筑面积22710.86平方米（套内建筑面积19126.08平方米），土地使用权取得方式为出让。2016年3月28日，被告东城公司办理了南海佳园16层2165房的初始登记，证中载明：权利人海口东城综合开发公司，规划用途住宅，建筑面积77.38平方米（套内面积64.59平方米）。截至庭审当日（2018年8月15日），涉案房产尚未缴纳交易契税。
另查，在2014年、2015年期间，被告东城公司就涉案的南海佳园项目用地容积率及增容费问题，多次与海口市国土资源局等政府部门沟通协调。2015年5月14日，海口市国土资源局作出《关于缴交增加容积率地价款的通知》（海土资交字[2015]94号），要求东城公司自收到通知之日起30日内缴纳增加容积率地价款4605000.21元。2015年5月21日，东城公司全额补缴了上述地价款。2015年6月11日，海口市国土资源局作出《关于办理增加容积率用地问题的函》（海土资交字[2015]114号），同意变更东城公司南海佳园项目用地容积率为2.54。自2016年7月起，海口市辖区范围内的不动产实施统一登记，将原先分散的登记职责整合至海口市国土资源局统一办理，颁发《不动产权证书》或《不动产登记证明》。
再查明，对于已将房产交易契税实际交由被告代缴的南海佳园小区部分业主所购房产，被告已分批分次为该部分业主办理了所购房屋的《不动产权证书》。
上述事实有原告提交的企业机读档案登记资料、《海口市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、银行付款记录、住宅质量保证书、《收据》等；有被告提交的建设工程规划许可证副本、关于南海佳园用地容积率问题的异议、关于缴纳南海佳园项目增容费的申请、关于增加容积率用地申请书、海口市政府服务中心受理通知书、《关于缴交增加容积率地价款的通知》、《关于办理增加容积率用地问题的函》、海南省非税收入一般缴款书、海口市房屋所有权初始登记申请书、关于海口实施不动产统一登记政策解读的相关新闻报道、海口市国土资源局关于启动不动产登记数据关联工作的公告、税收电子转账专用完税证、南海佳园小区部分房产的不动产权证、房产证领取登记表、海房字第HK4827**号房产总证、不动产登记信息查询情况说明、不动产权籍测绘协议书、海南增值税普通发票、被告申请测量变更土地面积的申请书、海口市政府服务中心受理通知书、海口市国土资源局关于宗地使用权变更登记的函等；另有当事人的庭审陈述笔录等在案为凭。上述证据经庭审质证和本院审查，可以作为认定事实的相关依据。

本院认为，原告吴某某和被告东城公司签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效，对双方均具有法律约束力。双方在合同中约定被告应于2013年10月31日前将涉案房屋交付原告，于房屋交付后的720日内为原告办理房屋权属证书，并在取得房屋权属证书后360日内为原告办理土地使用权证。从查明的事实可知，被告于2013年10月25日将房屋交付原告，但时至庭审当日（2018年8月15日），涉案房产的产权证仍未办理登记至原告名下。对于逾期办证的责任承担，原、被告各执一词，本院审查认定如下：
一、被告称因政府向其违法增收增容费，逾期办证是由于其与政府协调处理增容费问题而延误，故逾期办证责任不应由被告承担。原告对被告所称不予认可。
本院认为，从查明的事实可知，未有证据证明政府部门要求被告缴交增加容积率地价款（即增容费）存在违法，同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，被告东城公司就用地容积率及增容费问题与政府部门沟通协调的耗时并不能成为其可以对原告延期办证的理由，故对被告辩称，本院不予以采纳。
二、被告称逾期办证是因房产证和土地证两证合一的不动产统一登记制度增加了不动产测绘权籍调查等事项而致办证时限延长所致。原告认为两证合一政策是在合同约定的办证时间后才实施的，故不能成为被告逾期办证免（减）责的理由。
本院认为，从查明的事实可知，海口市辖区范围内实施房产证和土地证两证合一的不动产统一登记制度是自2016年7月起实行，而依据原、被告在《海口市商品房买卖合同》的关于办理房产证、土地证时间的约定，在两证合一的政策实施之前，被告就应当为原告办理涉案房产的房产证和土地证，即两证合一政策是在合同约定的办证时间后才实施的，故被告关于逾期办证是因房产证和土地证两证合一而致办证时限延长的理由不成立。
三、被告称逾期办证是因原告未缴纳购房契税，也未将税款转至被告账户交由被告代缴。原告认为其未缴纳税费是因被告未通知其缴纳。
本院认为，《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。第八条规定：”契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。“第九条规定：”纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。“从上述规定可知，房产买卖中，缴纳契税的义务主体是房产买受人。根据法律一经颁布实施，就推定其时空效力所及范围内的主体均应知悉的原则，对于上述规定，应推定本案的原、被告均知悉，故原告关于被告并未通知其缴纳契税而致其一直未缴纳的辩解理由不成立，本院不予采纳。本案中，在原、被告签订《海口市商品房买卖合同》及原告付款后，被告东城公司及时向原告开具了销售不动产统一发票，此时，原告就已具备了缴纳房产交易契税条件，但原告一直未缴纳（包括未将税款转由被告代缴），其自身过错明显。虽然原、被告在合同中已约定由原告（买受人）委托被告（出卖人）代缴相关税款，但被告作为受托人，其并无代为垫付税款义务，据此，在原告并未将应由其承担的税款交予被告的情况下，被告不为原告代缴税款并无不当。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第十一条第二款”纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续”的规定，缴纳房产交易契税是办理房屋、土地过户的必要条件，涉案房产未缴纳交易契税，显然无法办理房产证，原告对此亦属明知，由于缴纳交易契税的义务主体是原告，故被告关于逾期办证是原告未缴纳购房契税（包括未将税款转至被告账户由被告代缴）的意见成立。但从查明的事实可知，被告东城公司于2016年3月28日方办理了南海佳园16层2165房的初始登记，此时涉案房产才具备办证至原告名下的条件，故在2016年3月28日之前，不管原告是否缴纳涉案房产购房契税，均无法改变涉案房产在2016年3月28日前并不具备办证至原告名下的事实，故对于2016年3月28日之前的逾期办证违约金，应由被告承担。被告于2013年10月25日向原告交付了房屋，根据双方在合同中关于被告应在交房后720日内为原告办理房产证的约定，被告应于2015年10月15日前为原告办证，故被告应承担自2015年10月15日起至2016年3月28日止期间共计155天逾期办证违约金4542.8元（586172元×0.05‰×155天）。原告诉求逾期办证违约金数额超出4542.8元部分于法无据，本院不予支持。
关于原告诉求被告为其办理涉案房产的《不动产权证书》问题。本案中，原告已依约将合同约定的全部购房款支付给了被告东城公司，根据合同义务及权利义务一致原则，被告东城公司应协助原告将涉案的位于海口市××区房的《房屋产权证》、《土地使用权证》办理登记至原告名下。但由于自2016年7月起，海口市辖区范围内的不动产实施统一登记，将原《房屋产权证》、《土地使用权证》两证合一为《不动产权证书》，故原告现要求被告将涉案房产的《不动产权证书》办理登记至原告名下并无不当。但如前所述，原告负有缴纳房产交易契税的义务，且缴纳房产交易契税是办理《不动产权证书》过户的必要条件，故在原告未履行该项缴税义务之前，被告是无法履行办证义务的。据此，从公平合理原则出发，本院确认被告应在收到原告缴纳房产交易契税的完税凭证之日起二十日内，协助原告将涉案房产的《不动产权证书》办理至原告名下。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用
的解释》第九十条规定，判决如下：

一、被告海口东城综合开发公司须于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告吴某某支付逾期办证违约金4542.8元。
二、被告海口东城综合开发公司须在收到原告吴某某缴纳房产交易契税的完税凭证之日起二十日内，协助原告吴某某将位于海口市××区房的《不动产权证书》办理登记至原告吴某某名下。
三、驳回原告吴某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费因适用简易程序减半计收230元（原告已预交），由原告吴某某负担130元，由被告海口东城综合开发公司负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。

审判员 卞长杰

书记员： 蒙婷