吴渭清与王某、焦某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：吴渭清，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，大专文化，职工，住邢台市桥西区。委托诉讼代理人：郭丽、郭燕，河北甲信律师事务所律师。被告：王某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，大专文化,职工，住邢台市桥西区。被告：焦某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，大专文化，无业，住邢台市桥西区，系被告王某妻子。

原告吴渭清向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.请求判令二被告向原告返还预付款156,474.17元及利息；3.确认原告对被告王某名下位于桥西区太行路太行小区2＃楼5-2-2房产（房屋所有权证号：房权邢市字第××号号；房屋他项权证号：邢房他证桥字第××号号）享有优先受偿权；4.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2015年10月28日原告与二被告签订房屋买卖合同，合同约定二被告将位于邢台市桥西区太行路太行小区2号楼5-2-2出售给原告，房屋总价款为750,000元，并约定房款支付方式：因被告房屋有银行贷款156,474.14元尚未结清。被告应在本协议签订当日内同银行办理贷款结清及解除抵押手续，原告与被告到银行办理手续之时起向原告给付房款156,474.14元。被告以该款偿还了银行贷款，在贷款结清当日被告应当同银行办理解除抵押登记手续。在抵押登记解除当日，被告为原告办理过户手续，在房屋过户到原告名下，原告将剩余房款600,000元支付被告。被告违反本协议的，除赔偿原告损失外，还应支付原告违约金100,000元。合同签订当日，原告将156,474.14元房屋预付款给付被告。后在过户登记时，原告得知涉案房屋属于集资房，根本不能办理过户手续，因被告的原因致使原告不能实现合同目的，故诉至法院。被告王某和焦某某共同辩称，原告交给被告王某的150，000元是购房预付款，这个合同不是单纯的买卖合同，这实际上是以物抵债，不是单纯的房屋买卖关系，不存在其他的问题，所以被告不同意解除合同。原告要求违约金100，000元的诉请是不成立的，因为原、被告在补充协议上已经约定清楚了，免除违约金和利息。房产证和钥匙等现都在原告处，原告关于优先受偿权的主张也不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原、被告双方于2015年10月28日签订《房屋买卖合同》，合同约定：一、甲方（被告王某）将位于邢台市桥西区××路××小区××＃楼5-2-2（房产证邢市字第号）的房屋一套出售给乙方（原告吴渭清），包括位于楼下的车库。二、双方商定该套房屋总价款为人民币柒拾伍万元整。三、房款支付方式为：因甲方房屋有银行贷款156,474.14元尚未结清，甲方应在本协议签订当日内同银行办理贷款清结及解除抵押手续，乙方于甲方到银行办理手续之时起给付甲方房款156,474.14元。七、甲方违反本协议的，除赔偿乙方损失外，还应支付甲方违约金十万元。2015年10月29日原告与二被告签订补充协议，协议约定甲乙双方友好协商，为更好落实2015年10月29日所签（2015）邢守证民字第1957号借款合同，补充如下：乙方委托甲方的投资款60万元，双方同意免除（借款合同），2015年10月29日所签（2015）邢守证民字第1957号中第四套、第九条约定，关于利息的约定及违约金的约定。三、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字之日起生效，本协议与2015年10月29日所签（2015）邢守证民字第1957号借款合同具有同等法律效力。2015年10月28日原告依照上述约定通过银行转账方式向被告王某转款156,474.14元，同日被告王某出具说明书，载明：今收到吴渭清购房预付款15万元整，备注此款所购房按揭贷款，实际给付数额为156,474.14元。另查明，本案诉争房屋位于邢台市桥西区××路××小区××＃楼5-2-2，房屋所有权人为王某，产别为私有产。房产已抵押，设定日期2012.7.2-1017.7.2，约定期限5年，注销日期为2015.10.28。该房屋于2015年10月29日在邢台市房屋产权产籍监理处办理邢房他证桥西字第××号房屋他项权证书，房屋他项权利人为吴渭清，房屋所有权证号为房权证邢市1462**号，他项权利种类为一般抵押，债权数额为500,000元。被告当庭表示该房屋现因国家政策原因至今无法办理房屋过户手续。以上事实，有原、被告陈述，房屋买卖合同，补充协议，说明书，转账凭证以及庭审笔录等在卷佐证。
原告吴渭清与被告王某、焦某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴渭清及其委托诉讼代理人郭丽、郭燕到庭参加了诉讼，被告王某、焦某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该法第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。该法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告双方于2015年10月28日签订的房屋买卖合同及2015年10月29日签订的补充协议均系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，本院认定其合法有效。上述合同与协议签订后，原、被告双方均应按照约定履行相关权利与义务。原告按照协议约定履行了给付购房款的义务，即相应享有取得本案诉争房屋所有权的权利，现因非归责于原、被告双方的原因导致诉争房屋无法办理不动产登记过户手续，进而导致合同目的无法实现，原告据此主张解除双方签订的房屋买卖合同、被告返还支付的购房款156,474.14元并支付利息，符合上述法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题解释（二）》第二十四条规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。本案中，原告主张由二被告共同返还购房款，二被告系夫妻关系，上述房屋买卖合同发生在二被告夫妻关系存续期间，故原告的上述主张符合法律规定，本院予以支持，二被告应返还原告预付购房款156,474.14元，并以购房款156,474.14为本金，按照银行同期贷款利率支付利息，期限自2015年10月29日起至上述购房款清偿完毕之日止。而因非归责于被告的原因导致涉案房屋无法办理过户手续，以致合同目的不能实现，被告对此并无主观过错，故对原告主张二被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定，担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。本案中，因诉争房屋已办理抵押登记，原告系该房屋他项权属的所有权人，故原告据此主张在担保数额范围内享有优先受偿权符合上述法律规定，本院予以支持。综上，本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条、第一百七十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

一、解除原告吴渭清与被告王某、焦某某于2015年10月28日签订的《房屋买卖合同》。被告王某、焦某某于本判决生效之日起七日内共同返还原告吴渭清购房款156,474.14元；并以购房款156,474.14为本金，按照银行同期贷款利率支付利息，期限自2015年10月29日起至上述购房款返还完毕之日止。原告吴渭清对被告王某名下位于桥西区太行路太行小区2＃楼5-2-2房产（房屋所有权证号：房权证邢市字第××号；房屋他项权证号：邢房他证桥西字第××号）享有优先受偿权。驳回原告吴渭清的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,150元，由被告王某、焦某某共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。