吴某与董某某、殷某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）董某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
委托代理人王荣锋（代理权限：一般代理），湖北天赋律师事务所律师。
委托代理人潘宏成（代理权限：一般代理），湖北天赋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
原审被告殷某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。

上诉人董某某为与被上诉人吴某、原审被告殷某某房屋租赁合同纠纷、返还原物纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2015）鄂曾都民初字第02084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月5日受理后，依法组成由审判员周鑫担任审判长，审判员姚仁友、张欢参加的合议庭，并于2016年4月20日公开开庭进行了审理。上诉人董某某及其委托代理人潘宏成，被上诉人吴某，原审被告殷某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告吴某诉称，2014年11月3日，我与被告殷某某签订了《房屋租赁合同》，由被告承租我所有的位于随州市舜井大道二楼的7间房屋。同时，合同约定，逾期未交付租金的，应按租金的20%支付违约金。合同签订后，我按照合同约定履行了交房义务，但被告殷某某没有按照合同约定的时间交纳房屋租金，擅自拆改房屋主体结构，利用承租房屋进行违法活动，并将承租的房屋擅自转租给被告董某某经营。被告殷某某的行为违反了双方《房屋租赁合同》的约定，已符合第八条约定的提前终止合同、收回房屋的条件。为此，我于2015年6月4日向被告殷某某送达了《解除﹤房屋租赁合同﹥的通知》，通知其自即日起解除双方的《房屋租赁合同》，并限其2015年6月10日前将租赁的房屋腾出并办理房租及水电费的结算手续。同时，告知殷某某若对通知有异议，可以依法向人民法院起诉或者向仲裁机构申请仲裁。通知送达后，被告殷某某开始同意搬出，后又以被告董某某拒不腾出房屋为由至今仍未腾出房屋，也未向法院起诉或申请仲裁。因此，《解除﹤房屋租赁合同﹥的通知》已经生效，我与被告殷某某签订的《房屋租赁合同》已经依法解除，被告董某某无权使用该房屋。为维护我的合法权益，特将二被告起诉至法院，请依法判令二被告立即腾出我所有的房屋，予以返还，并由被告殷某某承担未按约定向我支付租金的违约金9600元，本案诉讼费由被告承担。
原审原审人场被告殷某某口头辩称，我是与董某某合伙做生意，不存在转租房屋，也不欠原告的房租。
原审被告董某某辩称，我与殷某某、刘晓兵之间是合伙关系，不是租赁关系。2015年3月16日，殷某某、刘晓兵与我签过一份房屋租赁合同，但该合同还未履行，经三人协商一致决定合伙开医疗器械经营部，由殷某某、刘晓兵二人出房租，我出投资款，并于3月20日签订了《合伙协议》。房屋装修营业后，原告收了我们每个月的水电费，说明其对我们经营是认可的。《合伙协议》约定的合伙期限是三年，我们是为三年的经营装修的房屋和购置的器材，突然中断经营会造成很大的损失。原告吴某称房屋为其所有，应当向法庭出示房产证，否则不能向法庭主张权利。为此，我们请求法院依法调解，不解除租赁合同，以减少我们的经济损失。若原告坚持要求腾出房屋，应当赔偿我们的经济损失。
原审查明，2014年5月29日，原告吴某购得刘锦元位于随州市舜井大道68号二楼房屋七间（面积约220㎡）。2014年11月3日，原告吴某（甲方）与被告殷某某（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同主要内容如下：“一、租赁房屋情况：租赁房屋坐落于随州市舜井大道68号二楼，共七间，面积约220平方米。二、租赁期限：从2014年11月3日至2015年11月19日止，共一年（送17天装修时间）。变更为期限三年，到2017年11月19日止。三、房屋租金：上述房屋年租金为肆万捌仟元整（￥48000.00）于签订合同之日交5000元，余43000元在2014年12月3日前付清。以后每年在租金的基础上递增6%，于每年的11月19日前付清，百分之六的递增。五、乙方租赁该房屋应当用于合法经营，若因违法经营所产生的法律责任由乙方承担。八、乙方有下列情形之一的，甲方可提前终止合同、收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租的房屋转租、转让、转借他人或擅自调换使用的；2、擅自拆改承租房屋主体结构的；3、拖欠租金累计达2个月的；4、利用承租房屋进行违法犯罪活动的；5、故意损坏承租房租的。十、乙方逾期未交付租金的，乙方应按租金的20%向甲方支付违约金。”合同签订后，原告依照合同约定履行了交房义务，被告殷某某在签订合同当日向原告支付定金5000元，2015年5月3日又交纳租金43000元。被告殷某某利用所承租的房屋开设电玩，于2015年1月24日被随州市公安局曾都区分局刑事拘留。2015年3月16日，被告殷某某（称甲方）与被告董某某（称乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：甲方将舜井大道268号二楼出租给乙方，年租金为58000元，租赁期为2015年3月28日至2018年3月27日。合同签订后，被告董某某即在其租赁房屋内经营医疗保健器械。
2015年6月4日，原告吴某以被告殷某某未按约定期间交付租金、擅自拆改承租房主体结构、在承租房进行违法活动、涉嫌将承租房转于他人使用为由，向被告殷某某邮寄送达了《解除﹤房屋租赁合同﹥的通知》，并在承租房屋内外予以张贴，要求即日起解除双方的《房屋租赁合同》，限被告殷某某于2015年6月10日前将所承租的房屋腾出并办理水电费结算手续。同时，告知被告殷某某若对《解除﹤房屋租赁合同﹥的通知》有异议，可依法向人民法院提起诉讼或向仲裁机构申请仲裁。被告殷某某接到通知后，既未向人民法院提起诉讼，亦未向仲裁机构申请仲裁。
原审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案中，原告与被告殷某某签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，依法成立，系合法有效。合同签订后，原告依约履行了交房义务，而被告殷某某在承租期内存在逾期支付租金、利用所承租的房屋进行违法活动行为，违反了合同约定，已符合原告与被告殷某某之间的《房屋租赁合同》第八条约定的原告提前终止合同、收回房屋的情形。被告殷某某收到原告《解除﹤房屋租赁合同﹥的通知》后，既未向原告提出书面异议，亦未在法定期限内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，应视为对原告解除合同的认可。故原告与被告殷某某签订的《房屋租赁合同》已经解除。现原告诉请二被告腾退租赁房屋，并支付违约金9600元的事实和理由成立，依法应予支持。二被告辩称其相互为合伙关系，并提供了2015年3月20日三方签订的《合伙协议》，欲证明其合伙关系的事实。原审法院认为，原告吴某与被告殷某某签订租赁合同的期间为2014年11月3日至2017年11月19日，原、被告租赁合同在前，被告间的合伙合同在后，该合伙经营场所为原告的出租房，约定合伙期间为2015年3月20日至2018年3月19日，合伙约定终止期限与租房合同约定终止期限相差4个月，由此推断合伙经营的最后四个月被告还需另行租房，不符合正常逻辑，故不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第九十三条、第九十六条之规定，判决：一、被告殷某某、董某某自判决生效之日起五日内腾出原告吴某所有位于随州市舜井大道68号二楼的房屋7间，并交还于原告吴某；二、被告殷某某自判决生效之日起五日内向原告支付违约金9600元。案件受理费1000元，由被告殷某某负担。
经审理查明，原审查明的事实属实。

本院认为，吴某与殷某某之间签订有房屋租赁合同，其要求解除与殷某某之间合同关系，属于房屋租赁合同纠纷。吴某与董某某之间未签订房屋租赁合同和形成租赁合同关系，吴某要求董某某返还其占有的房屋，属于返还原物纠纷。故本案应为房屋租赁合同纠纷及返还原物纠纷。
关于本案房屋租赁合同的主体。上诉人董某某二审庭审时称，其于2015年6月17日向吴某告知了其与殷某某合伙经营的情况，故董某某庭审时称吴某与其签订房屋租赁合同时即2014年11月3日已知晓董某某、殷某某合伙经营的主张不能成立。吴某二审庭审时称，其始终不知道殷某某将其房屋与他人合伙经营。本院认为，2014年11月3日，吴某只与殷某某签订了房屋租赁合同，董某某并非合同当事人。诉讼中董某某也未提供有效证据证明吴某对董某某、殷某某使用吴某房屋合伙经营表示同意，三方也未签订协议确定董某某为房屋承租人，故董某某上诉提出其也为房屋承租人的主张，与合同法规定和房屋租赁合同约定均不符，不能成立。
关于吴某收取水电费是否可以作为其同意董某某承租其房屋的问题。董某某一审提供吴某向其收取水电费有关票据，以证明吴某已同意其承租房屋。吴某二审庭审时称，因殷某某承租房屋没有独立分户的电表，必须通过我控制的总表供电；我向殷某某下达解除合同通知书后，我就停了房屋半天电；2015年6月17日，殷某某组织人围我工作的律师事务所，我报警后经警察调解，我恢复了向房屋供电。本院认为，2014年11月3日，吴某与殷某某签订了房屋租赁合同，董某某并非该合同约定的承租人，故吴某只是在殷某某、董某某实际使用房屋及用电过程中为电力部门代收电费，董某某以此上诉提出其为房屋承租人的主张，亦与合同法规定和房屋租赁合同约定均不符，不能成立。
关于租赁合同是否已解除的问题。本院认为，即使董某某与殷某某合伙属实，但本案房屋租赁合同的承租人是殷某某，殷某某利用租赁房屋从事非法活动，吴某根据合同约定有权解除合同。吴某按殷某某身份证上地址和电话使用邮政特快专递邮寄解除合同通知，并被殷某某姐夫暨合伙人刘晓兵签收。殷某某二审虽称其不知为何刘晓兵签收邮件，但吴某所书收信人并不包含刘晓兵，故刘晓兵作为殷某某姐夫暨合伙人代收邮件，应当是经过了殷某某授权，吴某作出的解除合同的通知合法有效。同时，根据吴某一审提供的视频和二审提供的照片，吴某在向殷某某邮寄解除合同通知书的同时，已将解除合同通知书张贴在诉争房屋内外，故吴某已经按有关法律规定履行解除合同的通知义务，殷某某在法定期限内未申请仲裁和提起诉讼，现对殷某某对吴某解除合同提出的异议，本院不予支持。
关于诉争房屋的处理。吴某与殷某某之间签订的房屋租赁合同已经解除，殷某某应当返还房屋。董某某系经承租人殷某某同意而占有诉争房屋，但吴某与殷某某之间签订的房屋租赁合同已经解除，董某某占有房屋已无法律依据，其应当返还本案所涉房屋。
关于董某某主张的装修诉争房屋的损害赔偿问题。本院认为，董某某虽主张其对诉争房屋有装修投入，但其并非房屋租赁合同的当事人，董某某装修租赁房屋未得到房屋所有人即吴某同意与认可，吴某、殷某某在房屋租赁合同中也未对合同装修费用的处理予以约定，且董某某一审中未对此提出反诉，故对董某某上诉提出的房屋装修损失赔偿请求，本院不予审理。
综上，原判认定事实清楚，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3548元，由董某某负担。
本判决为终审判决。

审判长　周　鑫 审判员　姚仁友 审判员　张　欢

书记员：赵曼曼