吴海峰与王某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：吴海峰，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：卢宇，河北燕潮律师事务所律师。委托诉讼代理人：程中（系原告丈夫），男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。被告（反诉原告）：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：孟登高，北京在明律师事务所律师。

原告吴海峰向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告的房屋买卖合同；2、判令被告返还原告支付的定金30万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年2月26日原告吴海峰与被告王某某签订房屋买卖合同、定金协议书等房屋买卖合同文件，并按照约定向被告先后支付定金30万元整，后廊坊市人民政府办公室出台（2017）27号文件，根据文件要求，原告属于政策调整范围，需要提高首付款比例，导致原告无力购买，无法继续履行合同，根据法律规定及原被告双方签订的《补充协议》最后一条约定如因政策原因导致原告无法购买此房，三方无责之规定，被告应返还原告支付的定金30万元，但被告时至今日仍拒不返还。特向法院提起诉讼，希望法院维护原告的合法权益。被告王某某辩称，同意解除合同，被告于2017年6月19日向原告发出了解除通知，原告已收到。对于原告的第二项诉讼请求不认可，因为原告违约，应当承担对被告的违约责任。反诉原告王某某提出如下诉讼请求：1、请求判决被反诉人支付违约金284000元（违约金584000元定金已抵偿300000元）；2、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2017年2月26日签订《存量房买卖合同》，合同及补充协议约定房屋总价292万元，且约定“被反诉人在2017年5月30日以前将第一笔款交付反诉人，被反诉人出现拒绝购买房屋或者逾期履行本协议第二条规定15日的，反诉人可以书面通知解除合同”，现被反诉人拒绝交付首付款，并向法院起诉要求解除合同，已经明确表示不再履行合同，反诉人在2017年6月19日向被反诉人发出解除合同通知，被反诉人已收到通知。反诉人认为，在卖房期间付出了人力、物力，并于合同签订后为合同履行进行了积极准备，双方在平等自愿的基础上签订的合同应当严格履行，被反诉人明确表示不再购买房屋，严重损害了反诉人的利益。反诉被告吴海峰辩称，反诉原告的请求没有事实及法律依据，反诉被告在合同签订后履行中没有任何违约行为，不存在违约，也就不存在违约金的支付问题，之所以双方的合同不能继续履行，是因为限购政策的原因。本院结合当事人双方提交的证据及陈述，对案件的事实认定如下：2017年2月26日，原告（反诉被告）吴海峰与被告（反诉原告）王某某在河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司的居间下，签订了《存量房买卖合同》、《居间服务合同》《过户、按揭代理合同》及《补充协议》等系列文件，合同约定如下内容：1、被告（反诉原告）王某某将位于三河市燕郊开发区规划路西侧、密涿支线南侧首尔园甜城一期A1区一期B6-2-2803号房屋出售给原告（反诉被告）吴海峰，房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施总计为2920000元。2、定金300000元，签订合同当日原告（反诉被告）吴海峰支付定金150000元，2017年4月20日支付第二笔定金150000元。3、原告（反诉被告）吴海峰于2017年5月30日前将第一笔首付款700000元（不含定金300000元）以资金监管方式支付给被告（反诉原告）王某某，双方于首付款当天共同前往贷款机构办理贷款申请手续，被告（反诉原告）王某某于2017年5月31日前向原贷款机构还清贷款并至迟于2017年6月10日前办理完毕还款解押手续。4、合同对双方的违约责任作出约定。5、补充协议最后一项其他约定中约定，如因政策原因导致乙方（吴海峰）无法购买此房屋，三方免责。合同签订当日及次日，原告（反诉被告）吴海峰支付了第一笔定金150000元。2017年3月21日廊坊市政府《关于进一步加强房地产市场调控的意见》出台，吴海峰属于限购政策的范围，首付款比例提高导致其支付首付款出现问题。2017年4月4日原、被告双方同中介公司商量可以将涉案房屋另行出售，中介公司工作人员告知吴海峰如果在政策的宽展期内办理还可以低首付（按30%的比例）支付，吴海峰同意继续购买该房屋，并于4月5日、6日支付了第二笔定金150000元。2017年5月20日前后双方按照预约的时间去银行办理面签时，被银行告知首付款比例必须按照房屋总价款的50%执行。原告（反诉被告）吴海峰因此未支付首付款，双方因此发生纠纷合同未能继续履行。2017年6月19日被告（反诉原告）王某某向原告（反诉被告）吴海峰发出解除合同通知，原告（反诉被告）吴海峰收到该通知。以上事实有原告（反诉被告）吴海峰提交的《存量房买卖合同》、《补充协议》、买卖定金协议书、签约信息确认单、原、被告及中介人员的通话录音、证人证言，被告（反诉原告）王某某提交的合同、定金凭证、廊坊市政府《关于进一步加强房地产市场调控的意见》复印件、解除合同通知、快递单明细以及庭审笔录予以证实，本院予以确认。
原告（反诉被告）吴海峰与被告（反诉原告）王某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）吴海峰及其委托诉讼代理人卢宇、程中，被告（反诉原告）王某某及其委托诉讼代理人孟登高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原、被告双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》系双方真实的意思表示，于法不悖,且无法律规定无效之情形，应认定该合同合法有效。合同对双方当事人具有法律约束力，双方均应按约全面履行各自的义务。本案中双方争议的焦点在于原告（反诉被告）在遇到政府出台限购政策后不能按约支付首付款是否构成违约问题。原、被告在签订合同时原告（反诉被告）能够按总房款30%的比例支付首付款，签订合同几天后，政府出台限购政策，因原告（反诉被告）吴海峰名下已有一套住房（签约信息确认单中记载）符合限购条件，首付款比例上调为总房款的50%，吴海峰因无力支付增加的首付款，要求解除合同，按照补充协议“如因政策原因导致买房无法购买此房，三方免责”的约定，原告（反诉被告）吴海峰无法购买房屋不需承担任何民事责任。尽管2017年4月4日原告（反诉被告）表示同意继续购买涉案房屋，但其是在中介人员确定宽展期仍可按30%支付首付款的前提下同意继续履行合同，该行为属于法律上的附条件的民事行为，在所附条件成就时该民事行为发生法律效力。因双方进行银行面签时已过宽展期限，银行明确通知必须按50%的比例支付首付款，因此所附条件没有成就，吴海峰承诺继续履行合同的行为即未发生法律效力。故原、被告仍应履行双方签订《补充协议》的约定，原告（反诉被告）吴海峰不能支付首付款的行为不构成违约。现原、被告双方一致同意解除合同，本院予以准许。因原告（反诉被告）吴海峰已向被告（反诉原告）王某某支付了定金300000元，被告（反诉原告）王某某应予返还。因反诉被告吴海峰没有违约行为，故反诉原告王某某要求其支付违约金的主张，本院不予维护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十五条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、解除原、被告双方于2017年2月26日签订的《存量房买卖合同》等系列合同及《补充协议》。二、被告王某某于本判决生效后十日内返还原告吴海峰支付的购买房屋定金300000元。三、驳回反诉原告王某某的全部诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取2900元，反诉费5800元，减半收取2900元，共计5800元，由被告王某某负担（已交纳）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。

审判员　　杨澜涛

书记员：郭子莹