吴某某与李某某、田某某确认合同有效纠纷一审民事判决书

原告：吴某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，初中文化，湖北省鹤峰县村民，住该组，
委托代理人（一般代理）：杜鹏，湖北百兴律师事务所律师。
被告：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，小学文化，湖北省鹤峰县村民，住该组，
被告：田某某，女，xxxx年xx月xx日出生，土家族，系被告李某某之妻，
被告：李永才，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，初中文化，湖北省鹤峰县村民，住该组，
被告：田科英，女，xxxx年xx月xx日出生，文盲，土家族，湖北省鹤峰县村民，系被告李永才、李某某之母，
被告李永才、田科英的委托代理人（特别授权）：向宇，湖北图盛律师事务所律师。

原告吴某某与被告李某某、田某某、李永才、田科英确认合同有效纠纷一案，本院于2016年10月17日立案受理。依法由审判员熊斌适用简易程序于2016年11月9日公开开庭进行了审理，原告吴某某及其委托代理人杜鹏、被告李某某、田某某及被告李永才、田科英二人的委托代理人向宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴某某向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2008年2月26日签订的《房屋出售、土地及经济林转让补偿合同》有效；2、判令四被告继续履行将合同所涉房屋、土地及山林过户至原告；3、诉讼费用由四被告承担。事实与理由：我原是容美镇官坪村二组人。2008年2月26日，经龙井村四组村民吴世洲介绍，我与李某某、李永才、田科英签订了《房屋出售、土地及经济林转让补偿合同》。合同约定，被告李永才、李某某及其母田科英将田科英名下的砖木结构的房屋和宅基地，及李永才、李某某承包的土地、山林共七块（以图为界），作价3万元转让给我。签合同时，我按约定给被告支付了人民币3万元，被告李某某及田科英也按约定将其《房屋所有权证》、《土地承包经营权证》交付给我，李永才则以其《土地承包经营权证》已遗失为由，没有交付。
合同签订后又过了几天，被告田科英从该屋内搬出，搬到其子李某某家居住了。接着我和父亲吴长城、母亲杨梅英便搬到该房居住。我们在居住的同时，对该房进行了维修：换掉已坏的板壁、捡瓦、将石砌的一房间刮仿瓷、贴墙纸、吊顶，部分房间重走了电线。后来又整修了猪楼（猪楼里面垮了，用砖重新砌），并在房子左侧园子田里新建了两个水池。到2009年，我们还在屋右边搭建了一间房。
2009年5月我与龙井村的向荣双结婚，随后我的户口也迁入了龙井村四组。2012年因被告转让给我的房屋、土地、山林一直没有过户到我名下，为过户需要，我找到龙井村委会，村委会核实情况后在我与被告的《房屋出售、土地及经济林转让补偿合同》上签署了“同意流转”的意见、加盖了公章，同时还在合同附件《山田界》图上签署了“情况属实”的意见、加盖了公章。
此后我便到容美财经所办理土地流转手续，去后方得知需被告提供申请书及相关证件、土地承包合同才能办理。我只得去找被告李某某、李永才商量。但李某某却提出要李永才与他一起他才愿意去办理过户，可是李永才又长期不在家，每年只偶尔回家几天，每次等我得知他回家后再找去，他又出门了。正是由于李某某与李永才二人不协助配合，才导致我受让的土地长期不能过户到我名下。
2016年龙井村开展了土地确权工作。7月6日村里进行土地确权登记签字捺印，当时我依据我与被告的转让合同，在村里张贴公示的承包地块图上签了字、捺了印，并在登记簿上进行了登记，李永才、李某某都在场，均没提出异议。7月7日，龙井村委会通知我去，去后说我确权登记的田块有问题、不能确权给我。我们到容美财经所反映情况，该所工作人员说他们听村委会的人讲，要将转让给我的土地确权给被告。我妻子向荣双问财经所工作人员，是不是我与被告合同不起作用了？他们回答，村里的意思是将钱退给我们就行了。
我与被告签订《转让补偿合同》至今已有八年时间，由于被告拒不配合协助我办理土地房屋的过户手续，导致我的合法权益得不到保障，为保护我的合法利益，特提起诉讼。
经审理查明，原告原系鹤峰县容美镇官坪村二组村民，被告均系鹤峰县容美镇××组村民。2008年2月26日，原告与被告李某某、李永才签订《房屋出售、土地及经济林转让补偿合同》并绘制了山田界图，主要内容为“一、甲方（李某某、李永才）将现有房屋六间及宅基地面积包括猪圈面积170.27㎡，房屋坐北朝南，东以自己桔园为界，西以沟为界，北以甲方山林为界，南以塌坎为界，作价10000.00元，另外一切过户费用乙方（吴某某）自理。二、土地、经济林包括茶园、桔园、梨园共七块，长期转让给乙方，地面附着物补偿作价20000.00元。……四、乙方将30000.00元一次性付给甲方，日期为2008年2月26日。五、合同自签字之日起，甲方给乙方交齐房屋产权证及土地使用证。”同时，双方在合同上明确备注“1、房屋所有权证为老式本，如发现有另外此姓名的房屋所有权证，一律作废。2、甲方李永才没有将土地使用证交给乙方，如有纠纷，按以上协议处理。……”。合同签订同时，原告按照合同约定给被告支付了价款30000.00元，被告李某某将《农村土地承包经营权证》和被告田科英的《房屋所有权证》交给了原告。不久，被告将房屋交付给原告，原告入住该房至今。原告在居住期间，对该房进行了整修，并另外新建了一间房屋。土地、经济林包括茶园、桔园、梨园一直由原告经营至今。2010年，原告吴某某户籍迁至容美镇××组。2012年，鹤峰县容美镇龙井村村民委员会在原告持有的《房屋出售、土地及经济林转让补偿合同》上签署“同意流转”并加盖公章，在山田界图签署“情况属实”并加盖公章。
另查明，2005年完善二轮延包时，被告李某某、田某某、田科英作为一个农户承包土地；本案所涉及的房屋登记为田科英所有，2006年办理该房屋土地登记时土地登记为被告田科英单独使用。
上述事实，有各方当事人陈述、《房屋出售、土地及经济林转让补偿合同》及山田界图、被告李某某的《农村土地承包经营权证》、被告田科英的《房屋所有权证》、被告田科英的《土地登记申请审批表》予以证实，本院予以确认。
综合各方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点就是《房屋出售、土地及经济林转让补偿合同》是否有效的问题，各方当事人对争议焦点均没有异议。

本院认为，原告与被告李某某、李永才签订的《房屋出售、土地及经济林转让补偿合同》，不违反法律规定，应依法认定有效。被告主张该合同房屋部分被告李某某、李永才系无权处分，应认定合同无效，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，对被告的该辩称理由，本院不予支持。同时，签订《房屋出售、土地及经济林转让补偿合同》时，被告李某某、田某某、田科英是同一家庭的成员，且被告李某某交付了被告田科英的《房屋所有权证》，原告有足够理由相信被告李某某有代理被告田科英的权限，符合表见代理构成要件，因此应由被告田科英承担相应法律后果。况且，原告自2008年入住该房至今，居住期间对房屋进行了整修、加建，被告田科英均没有提出异议，可以推定被告田科英以自己的行为默示同意将房屋出售给原告。由于该房屋至今没有办理权属变更登记，被告田科英应协助原告办理该房屋的权属变更登记。被告主张该合同土地承包经营权流转部分系合同签订四年后且被告李永才、李某某不知情的情况下加盖村委会公章，应认定无效，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条第一款的规定“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转的，应当报发包方备案”，本案中原告与被告李某某、李永才签订合同时虽然没有经过村委会，但村委会于2012年在原告持有的合同书签章同意流转，是对双方土地承包经营权转让的事后同意，不违背法律规定，对被告的该辩称理由，本院不予支持。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第四十一条的规定“承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止”，原告应与鹤峰县容美镇龙井村村民委员会就流转的土地承包经营权确立新的承包关系，不存在被告协助将山林、土地过户的问题，对原告提出的判令四被告协助履行将山林、土地过户至原告名下的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条第一款、第四十一条，《中华人民共和国合同法》第四十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：

一、原告吴某某与被告李永才、李某某于2008年2月26日签订的《房屋出售、土地及经济林转让补偿合同》有效；
二、被告田科英应协助原告办理本案所涉房屋的权属变更登记；
三、驳回原告吴某某的其他诉讼请求。
案件受理费80.00元，减半收取40.00元，由被告李某某、李永才各负担20.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提交副本二份，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费80.00元，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。

审判员　熊　斌

书记员：卢宁宁