吴文生与鹤岗市棚户区改造办公室房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

原告吴文生，男，1960年7月9日出生，汉族，农民，住本市兴安区。委托诉讼代理人王鹤运，黑龙江王鹤运律师事务所律师。被告鹤岗市棚户区改造办公室。所在地鹤岗市南山区。法定代表人吴沈义，职务主任。委托诉讼代理人卢政伟，该单位职工。委托诉讼代理人高平，该单位法律顾问。

原告诉称，2011年11月4日原、被告签订了棚户区房屋拆迁产权调换协议书，约定被告将原告的楼房拆迁，为原告安置位于兴安区××小区××楼××室商服楼（复式二层楼）一户。2014年5月30日被告通知原告入户时，原告交纳了入户的各种费用。但原告入户后发现该房屋不能正常使用(门前下水道井没有井盖，门前地面坑洼没有硬化，一、二层楼之间室内没有楼梯，房屋门外无踏步，雨搭漏水)，致使原告无法将该商服房屋出租，给原告造成租金损失。2016年5月30日原告自行对房屋进行修缮，并垫付了各种费用。之后，原告房屋经鹤岗市天正司法鉴定中心鉴定，意见为:鹤岗市××区××小区××楼××室房屋门前部分地面硬化、建造门前踏步、建造进入二楼的楼梯的工程造价总额为9,952.50元，支付鉴定费用2,000.00元；经黑龙江鑫华园资产评估有限公司鉴定意见为：在鉴定基准日位于兴安区××小区××楼××室房屋2014年5月30日至2016年5月30日的租金市场现值为72,100.00元，支付鉴定费用3,000.00元。现原告要求被告给付：1、对鹤岗市××区××小区××楼××室房屋进行门前部分地面硬化、建造门前踏步、建造进入二楼的楼梯的费用共计9,952.50元；2.该房屋自2014年5月30日至2016年5月30日的房屋租金损失72,100.00元；3.该房屋未能正常使用导致的2014年-2015年、2015年-2016年的取暖费损失共计14,943.56元、物业管理费损失4,706.00元；4.鉴定费5,000.00元；诉讼费由被告承担。被告棚改办辩称，首先，原、被告双方签订棚户区房屋拆迁产权调换协议后，被告为原告安置了房屋，原告也按协议及通知的要求入住了该房屋，双方拆迁安置补偿协议已经履行完毕。因北方天寒，施工期较短，小区主体建设完成后，就可以交工，居民入户。小区的其他附属设施建设、地面的硬化、环境的美化等是逐步建设、完善的过程；其次，原告所在小区系棚户区改造小区，属于保障性安居工程，住宅多是简易小面积的毛坯房，该小区内的复式商服楼房，按照惯例都没有进入二楼的楼梯设置。原告对其房屋进行修缮（巩固楼房门前坑洼地段、修建踏步和建造楼梯）系原告为改善自己的居住环境所为，且原告的房屋是出租还是个人使用，是不确定的，租金损失是预期损失，原告不能证实其已实际发生，故原告要求被告承担修缮费用及租金损失，既没有法律依据，也没有协议约定；再次，原告于2014年5月已经入住争议房屋，入住后，应由住户自行交纳取暖费和物业费，原告要求被告承担上述费用是不合理的。因此，不同意原告的各项诉讼请求。原告为证实其主张向本院提供如下证据：证据一、鹤岗市棚户区房屋拆迁产权调换协议书一份。证实原、被告签订了房屋安置补偿协议。被告无异议。证据二、入户通知书、物业公司收据、鹤岗诚基水电热力有限责任公司交款凭证各一份。证实原告于2014年5月30日入户，并交纳了2014年-2016年物业费4,706.00元；交纳2013年-2014年、2014年-2015年取暖费用共计14,377.68元。被告无异议。证据三、入户验收单一份。证实原告入户时，房屋的现状。被告对真实性有异议，且验收单记载的这些项目都不是拆迁安置协议中所约定的事项。证据四、照片七张。证实被告为原告安置的房屋无踏步、无硬化等情况。被告对真实性有异议，无法确定拍摄的时间、地点。证据五、收据一份。证实原告修复室内楼梯的人工费和材料费6,000.00元。被告有异议，认为该证据不是正规票据，不应采信。证据六、鹤岗市天正司法鉴定中心司法鉴定意见书及票据各一份。证实原告的坐落于鹤岗市××区××小区××楼××室房屋门前部分地面硬化、建造门前踏步、建造进入二楼的楼梯的工程造价9,952.50元，支付鉴定费2,000.00元。被告对真实性无异议，但认为被告已交付房屋，其附属设施与其他回迁户一样，被告没有违反拆迁协议的约定，该费用不应由被告承担。证据七、黑龙江鑫华园资产评估有限公司司法鉴定意见书及票据各一份。证实原告房屋2014年5月30日至2016年5月30日的租金市场价值为72,100.00元，支付鉴定费用3,000.00元。被告对真实性无异议，但认为原告已于2014年5月入住该房屋，入住之后再主张房屋租金没有道理。被告棚改办为证实其主张向本院提供如下证据：证据一、报纸和入户通知书各一份。证实被告的工程通过验收合格(包括原告居住的滨河南小区),向公众和管理公司发出入户通知；同时告知办理房屋入户手续的地点，办理入户的条件及注意事项。被告履行了法定的通知、告知义务和程序。原告无异议。证据二、2013年市棚改办工程科安置通知书一份。证实包括原告居住的滨河南小区F组团1-11号楼在内的小区工程已经竣工验收合格，达到入住要求。原告对真实性无异议，但被告交付给原告的楼房没有符合该条件。证据三、竣工验收证书两份。证实滨河道路工程的路基工程，基层、面层、人行道、附属构造物的分布工程施工质量达到标准，滨河南小区排水工程沟槽、积水、铺设、检查等部分工程施工质量达到合格标准。两份证书是棚改办、哈尔滨工程设计院、鹤岗市安泰建设监理有限责任公司、鹤岗市市政建设管理处验收确认合格，并盖章确认的。原告对真实性无异议，但认为与本案无关。证据四、园林绿化协议书一份。证实被告委托鹤岗市泽成园林公司在该小区建筑绿化、硬化。协议履行完毕后，经过上述（证据三中）四个部门验收后确认。原告对真实性无异议，但认为与本案无关。鹤岗市泽成园林公司没有对该小区进行绿化，责任应该由委托方即被告承担，且被告于2016年才委托泽成公司绿化和硬化，在原告入住时地面没有硬化。本院对原、被告提供的证据进行庭审质证和审查核实，认证如下：被告对原告提供证据一、二，原告对被告提供的证据一无异议，本院对以上证据均予采信；被告对原告提供的证据六、七，原告对被告提供的证据二、三、四的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以采信；被告对原告提供的证据三、四、五有异议，因原告未提供其他证据予以佐证，故本院对以上证据不予采信。本院根据所采信的证据和当事人的陈述，认定本案事实如下：2011年11月4日原告吴文生与被告棚改办签订了棚户区房屋拆迁产权调换协议书，约定被告将原告的房屋拆迁，为原告安置位于兴安区××小区××楼××室商服楼（复式二层楼）一户。2014年5月30日被告通知原告入户时，原告交纳了入户费用，但入户时发现房屋门前地面坑洼没有硬化，室内一、二层楼之间没有楼梯，门外无踏步。2016年5月30日原告自行对房屋进行修缮。之后，原告房屋经鹤岗市天正司法鉴定中心鉴定，意见为:鹤岗市××区××小区××楼××室房屋门前部分地面硬化、建造门前踏步、建造进入二楼的楼梯的工程造价总额为9,952.50元，支付鉴定费用2,000.00元；经黑龙江鑫华园资产评估有限公司鉴定意见为：在鉴定基准日位于兴安区××小区××楼××室房屋2014年5月30日至2016年5月30日的租金市场现值为72,100.00元，支付鉴定费3,000.00元。另查明，原告入户后交纳了2014年-2016年物业费4,706.00元；交纳2013年-2014年、2014年-2015年取暖费用共计14,377.68元。
原告吴文生与被告鹤岗市棚户区改造办公室（以下简称棚改办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年1月17日受理后，依法组成了合议庭。被告于2017年2月向本院提出管辖权异议，本院依法作出裁定，驳回了被告对本案管辖权提出的异议。被告提出上诉，本案中止审理。2017年4月20日鹤岗市中级人民法院作出裁定，驳回被告的上诉，维持原判。本院于2017年6月23日、2017年11月9日公开开庭对本案进行了审理，原告吴文生及其委托诉讼代理人王鹤运、被告棚改办的委托诉讼代理人卢政伟、高平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案争议焦点：1.被告是否应给付原告修缮房屋的各种费用；2.被告是否应给付原告两年的房屋租金损失、物业费、取暖费。本案中，原、被告于2011年11月4日签订的棚户区房屋拆迁产权调换协议，约定被告将原告的房屋拆迁，为原告安置位于兴安区××小区××楼××室商服楼（复式二层楼）一户，2014年5月30日原告按照被告的通知入住被告为其安置的兴安区××小区××楼××室商服楼。因双方签订的置换协议未对复式二楼是否建筑楼梯进行约定，故原告要求被告给付其建造楼梯款的要求没有依据。关于商服门前地面硬化和未建踏步问题，因该小区系棚户区拆迁后所建的安置补偿房屋，相关配套设施正在逐步建设中，且地面硬化已经完成，故原告自行硬化地面和建筑踏步产生的费用要求被告承担没有依据。原告于2014年5月30日入户后，已享受取暖、小区物业管理的服务，故原告要求被告给付2014年-2016年取暖费、物业费的请求没有法律依据，本院不予支持；关于原告要求被告给付房屋租金损失的要求，因租金不是必然产生的损失，且原告没有证据证实其主张，故对原告的该项要求本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

驳回原告吴文生的诉讼请求；案件受理费2,117.00元，由原告吴文生负担交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鹤岗市中级人民法院。

审判长　： 张 芹
审判员　：吕乃顺
审判员　：陈国军

书记员：： 吴 赛